РЕЧОВІ ПРАВА НА ЧУЖЕ ЖИТЛО

Краткое содержание

У Вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, вказано її зв’язок із науковими програмами, планами, темами, встановлено її мету та завдання, сформульовано об’єкт і предмет дослідження, окреслено методи дослідження, визначено наукову новизну, практичне значення одержаних результатів, охарактеризовано особистий внесок здобувача у працях, виконаних у співавторстві, надані відомості про апробацію результатів дослідження та про публікації за темою дисертації.

Розділ 1. «Загальні положення про речові права на житло» складається з трьох підрозділів.

У підрозділі 1.1. «Поняття та класифікація речових прав на житло» розглядається генезис правового регулювання користування чужим житлом, а також визначається поняття та види речових прав на чуже житло за сучасним законодавством України.

За відправну точку в історичному екскурсі взято римське приватне право, яке передбачало право довічного проживання в чужому будинку, що розглядалось римськими юристами як особливий вид особистого сервітуту. Такий сервітут виникав на підставі заповідального відказу та надавав його носію та його сім’ї можливість безкоштовно користуватись чужим будинком або його частиною.

В епоху середньовіччя право досить обмежено регулювало відносини, пов’язані з правами на чуже майно, в тому числі право на користування чужим житлом. Однак в процесі рецепції римського приватного права в цивільному законодавстві Франції, Німеччини, Італії, Іспанії та деяких інших європейських країн з’явилися норми про житловий сервітут та інші речові права на чуже житло.

Цивільне законодавство Російської імперії закріплювало право довічного проживання, право на будинок або квартиру в чужому майні, а також право на проживання або притулок.

За радянських часів права на чужі речі, в тому числі на чуже житло, не отримали свого належного законодавчого закріплення. Лише в Житловому кодексі УРСР 1983 року було передбачено право наймача і членів його сім’ї на довічне проживання, однак за своєю правовою природою воно не розглядалось як речове право.

У Цивільному кодексі України 2003 року речові права на чуже майно отримали своє розширене законодавче закріплення. В дисертації зазначається, що закріплений в ч. 1 ст. 395 Цивільного кодексу України перелік речових прав на чуже житло не є вичерпним, адже ч. 2 цієї статті передбачає, що законом можуть бути встановлені й інші речові права на чуже майно. У зв’язку з цим в дисертації обґрунтовується, що речові права на чуже житло є різновидом обмежених речових прав, а також вказується про необхідність введення в цивілістику поняття «право користування чужим житлом (житловий сервітут)».

Однією з важливих як в теоретичному, так і практичному аспектах проблем сучасного цивільного права України, на думку дисертанта, є чітка правова регламентація речових правовідносин, що виникають у зв’язку з користуванням чужим житлом. Зазначається, що речові права на чуже майно регламентуються не лише відповідними нормами Цивільного кодексу України, а деякими положеннями чинного Житлового кодексу УРСР, що встановлюють права членів сім’ї наймача на проживання.

В дисертації проведено порівняльно-правовий аналіз положень вітчизняного та іноземного законодавства щодо речових прав на чуже майно, на підставі якого зроблено висновок про те, що законодавство європейських країн дещо ширше закріплює речові права на чуже житло порівняно із вітчизняним законодавством. З урахуванням європейського досвіду унормування речових відносин щодо чужого житла зроблено висновок про доцільність розширеного тлумачення речових прав на чуже житло та віднесення до них не лише права користування чужим житлом (сервітуту), а й інших прав на чуже майно. Таке теоретичне підґрунтя дозволило дисертанту сформулювати пропозиції про доповнення Розділу ІІ Книги третьої Цивільного кодексу України Главою 32-1.

У підрозділі 1.2. «Помешкання як об’єкт користування чужим житлом» досліджується поняття помешкання, що включає будинок, квартиру й інші житлові приміщення. Обґрунтовується, що приміщення для відповідності терміну «помешкання» має відповідати такій юридичній ознаці як «призначення та придатність для постійного проживання» (ст. 379 Цивільного кодексу України). На підставі цього зроблено висновок про те, що помешкання слід відрізняти від приміщень, призначених для тимчасового проживання.

В дисертації зазначається, що сформульоване в ст. 379 Цивільного кодексу України визначення поняття «житло» не відображає всіх його необхідних ознак, оскільки в цьому понятті не враховані особливі умови, що висуваються до житла спеціальним законодавством.

Відповідно до Цивільного кодексу України зміст права на користування чужим житлом, що закріплене в ст. 405, зводиться лише до правомочності членів сім’ї власника житла на користування цим житлом. Однак, на думку дисертанта, зміст цього права є ширшим, оскільки це право дозволяє членам сім’ї власника житла визначати відповідне житло в якості свого постійного місця проживання.

В дисертації обґрунтовується, що самостійним предметом житлового сервітуту не можуть бути житлове приміщення, що за розміром менше встановлених житловим законодавством України нормативів, частина кімнати, кімната, пов’язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), а також підсобні приміщення, що перебувають у спільному користуванні власників декількох житлових приміщень. Одноквартирні будинки чи однокімнатні квартири можуть бути предметом житлового сервітуту тільки у випадках проживання в них членів сім’ї їх власника.

У підрозділі 1.3. «Суб’єкти речових прав на чуже житло, їх права та обов’язки» досліджуються суб’єкти та зміст речових прав на чуже житло.

В дисертації зазначено, що в Цивільному кодексі України право користування чужим житлом надано лише членам сім’ї його власника, які проживають разом з ним (ст. 405). Однак наявність у ч. 1 ст. 405 Цивільного кодексу України, яка визначає умови користування житлом членом сім’ї власника, відсилочної норми дозволяє застосовувати до відповідних відносин норми Житлового кодексу УРСР, що встановлюють права та обов’язки членів сім’ї наймача.

Основним носієм суб’єктивних житлових прав є власник житла, право власності якого на житло є первісним. Права користувачів чужим житлом є похідними. За результатами дослідження суб’єктного складу речових прав на чуже майно уповноважених суб’єктів права користування чужим житлом запропоновано іменувати «користувачі чужим житлом».

В дисертації розглядаються питання спільної власності на житло осіб, які не пов’язані сімейними зв’язками. Зазначається, що майнові права таких осіб на житло є сукупними, тобто кожен співвласник не може надавати іншим особам речове право на відповідне житло без згоди інших співвласників. Водночас, не виключається можливість співвласника у спільній частковій власності реалізувати своє право власності на певну частину будинку, квартири шляхом виділення їх частини в натурі.

Доводиться, що фізична особа набуває статусу члена сім’ї при постійному проживанні з власником житла і, відповідно, з цього моменту в неї виникає право користування чужим житлом. У випадку припинення сімейних стосунків, на думку дисертанта, право користування житлом зберігається за колишніми членами сім’ї власника такого житла, які мають намір продовжувати проживати у такому житлі. Це пов’язано з тим, що за Житловим кодексом УРСР колишні члени сім’ї наймача, які продовжують проживати в житловому приміщенні, мають такі ж права та обов’язки, як наймач та члени його сім’ї. Саме тому, члени сім’ї власника, які проживають разом із ним, набувають речове право користування житлом, яке не має припинятися у зв’язку з припиненням у особи статусу члена сім’ї власника житла.

Розділ 2. «Виникнення, здійснення та припинення речових прав на чуже житло» складається з чотирьох підрозділів.

У підрозділі 2.1. «Правові підстави виникнення речових житлових прав на чуже житло» дисертант досліджує порядок виникнення речових прав на чуже житло за різними правовими підставами, визначеними у Цивільному кодексі України. Звертається увага на те, що від підстав виникнення речових прав на чуже житло залежить обсяг прав і обов’язків користувачів. Якщо житло перебуває у спільній власності, то для встановлення сервітуту має бути спільна згода всіх співвласників, адже вони спільно здійснюють свої права й обов’язки як власники житла.

Виділяються такі підстави виникнення речових прав на чуже житло: 1) за законом (право членів сім’ї власника, які проживають разом із ним, на користування жилим приміщенням; право члена житлового кооперативу користуватися житлом до повної сплати пайових внесків; за набувальною давністю); 2) за договором (довічного утримання, дарування, з обов’язком передати дарунок у майбутньому, пожертви, шлюбним договором, будь-яким договором про відчуження житла з умовою проживання, спадковим договором); 3) за рішенням суду; 4) за заповітом (заповідальним відказом або встановленням житлового сервітуту).

Пропонується виокремлювати речовий договір про встановлення сервітуту від інших договорів, що передбачають передачу житла в користування (договір найму, позички тощо). Дисертант доводить можливість встановлення житлового сервітуту на окреме житлове приміщення і допускає існування декількох сервітутів стосовно одного будинку, за умови, що на кожну його частину буде існувати лише один сервітут.

Щодо строку житлового сервітуту зазначається, що за загальним правилом такий сервітут повинен існувати до припинення підстав його встановлення. Однак, зважаючи на його особливості, запропоновано законодавчо передбачити, що у випадку відсутності заяви однієї із сторін про припинення житлового сервітуту внаслідок спливу строку, на який його було встановлено, він вважається продовженим безстроково.

У підрозділі 2.2. «Здійснення права володіння та користування чужим житлом» досліджуються способи реалізації права володіння та користування чужим житлом.

В дисертації зазначається, що володіння є умовою користування житлом. При цьому користування чужим житлом є основним речовим правом, а тому право володіння житлом має своє значення лише в поєднанні з правом користування ним. Порядок здійснення цих прав (правомочностей) недостатньо розмежовується в Цивільному кодексі Україні, норми якого основний акцент покладають не на володіння, а на користування житлом.

Житловий сервітут не позбавляє власника житла, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпорядження ним. Сервітут лише обмежує це право власності. При цьому сервітут зберігає свою силу і в разі переходу права власності до нової особи.

Розглядаються особливості договорів іпотеки житла, коли квартира, будинок залишаються у володінні як іпотекодавця, так і третьої особи. Окремо зазначається, що від сервітутних відносин слід відрізняти фактичні відносини, які виникають у зв’язку із тимчасовим проживанням.

У підрозділі 2.3. «Правові підстави припинення речових прав на чуже житло» досліджуються загальні способи припинення речових прав на чуже житло. Вказується, що статті 399 і 406 Цивільного кодексу України не містять чіткої регламентації підстав і особливостей припинення речових прав, пов’язаних з проживанням.

Підставами припинення речових правовідносин користування чужим житлом є не окремий юридичний факт, а юридичний склад: заява особи, прийняття рішення відповідним органом, державна реєстрація припинення права користування чужим житлом. Пропонується цей порядок поширити на випадки добровільного та примусового припинення житлового сервітуту.

Якщо у добровільному порядку повинно мати місце волевиявлення сервітутарія про відмову від сервітуту, то при примусовому припиненні мають бути наявними рішення суду про скасування житлового сервітуту та акта органу виконавчої влади, який передбачений законом як підстава припинення житлового сервітуту.

Пропонується, що підставами припинення права користування за рішенням суду можуть бути такі обставини: користувач використовує житло неналежним чином або не виконує свої обов’язки з відшкодування витрат, пов’язаних з утриманням речі за умови систематичного їх порушення; при невикористанні житла для проживання; порушення правил спільного проживання, що робить неможливим проживання для інших в одній квартирі чи будинку; протиправна поведінка особи, яка створює умови для неможливого проживання сусідів.

Не можуть бути підставою для дострокового припинення сервітуту руйнування або псування жилого приміщення за наявності причин, що не перебувають у причинному зв’язку з діями користувача. При цьому правові підстави припинення речових прав на чуже житло слід відмежовувати від підстав припинення зобов’язань. Окремо виділяються випадки припинення права користування у випадку передачі житла в іпотеку.

У підрозділі 2.4. «Захист речових прав на чуже житло» досліджуються способи захисту речових прав.

Зазначається, що основними способами захисту житлового сервітуту є його визнання, а також негаторний позов, що може подаватися до будь-яких осіб, які порушують права користувача, в тому числі до власника житла. Строк позовної давності щодо речових прав на чуже житло пропонується обмежити одним роком.