РЕГУЛЮВАННЯ ГОСПОДАРСЬКИХ ПРАВОВІДНОСИН ПРИ ФІНАНСУВАННІ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛА

Краткое содержание

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дисертації, висвітлюються її предмет, об’єкт, мета та завдання, викладені методологічна і теоретична основи роботи, положення, що характеризують її наукову новизну, розкриваються теоретичне і практичне значення роботи та апробація результатів дослідження.

Розділ 1. “Структура і зміст договірних господарських відносин між суб’єктами фінансово-кредитного механізму й управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю” складається із двох підрозділів, в яких проводиться аналіз суб’єктів МФБЖ та зміст правовідносин між ними, дається характеристика правового режиму об’єктів інвестування у цьому механізмі.

Підрозділ 1.1. “Правовий статус суб’єктів у системі відносин фінансово-кредитного механізму і зміст правовідносин між ними” присвячено проблемі з’ясування статусу суб’єктів МФБЖ, дослідженню правовідносин, які виникають між ними в результаті укладення договорів. У результаті аналізу їх дефініцій запропонована власна класифікація учасників системи фінансово-кредитних механізмів і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, надані власні ознаки договору управління майном.

В МФБЖ інвестиційну діяльність можна розглядати як різновид господарської або такої, яка не відноситься до господарської. Інвестування через механізм ФОН та ФФБ є господарською діяльністю у разі її систематичного, ініціативного, на власний ризик здійснення суб’єктами господарювання інвесторами і управителями, які є юридичними особами або фізичними особами підприємцями (особами які зареєстровані як підприємці), з метою досягнення соціальних результатів (для ФФБ отримання житла у власність) та одержання прибутку або без мети одержання прибутку (для ФОН отримання доходу). Інвестування не є господарською діяльністю, якщо вона здійснюється із залученням коштів фізичних осіб, які не є підприємцями, а отже і не є суб’єктами господарювання.

Суб’єктів МФБЖ можна кваліфікувати на 2 групи: (а) інвестори (установники – довірителі і власники сертифікатів) і (б) суб’єкти, що реалізують або забезпечують інвестування: спеціальні (управитель ФФБ, емітент сертифікатів ФОН, забудовник) і неспеціальні (торговці цінними паперами, підрядник, страхові компанії, банк, у якому відкрито поточний рахунок управителя, зберігач сертифікатів). Спеціальними є суб'єкти, чиї послуги пов'язані з безпосереднім функціонуванням МФБЖ. Неспеціальними є суб'єкти, діяльність яких не пов'язана з виконанням функцій, що спрямовані на встановлення та реалізацію прав інвесторів, вони сприяють лише здійсненню діяльності спеціальним учасникам. Також, необхідно передбачити в МФБЖ суб'єктів, які відносяться до кваліфікованих інвесторів, на підставі їх досвіду, кваліфікації, професійності, спеціальних знань, та некваліфікованих, які не мають таких рис.

Крім того, виявлено специфічні ознаки договору управління майном, ними є: (а) предмет, в тому числі об’єкт (кошти, нерухомість, інше майно, майнові права й доходи, набуті від управління цими коштами); (в) мета (будівництво й набуття у власність житла для ФФБ, будівництво й отримання доходу власниками сертифікатів для ФОН); (г) ціна (як особлива форма винагороди управителя, яка входить у загальний розмір інвестицій, зазначених інвестором витрат, що окремо не виділяється); (д) суб’єктний склад цього правочину; (є) зміст майнових прав установника, що дозволяють кваліфікувати його як самостійне договірне зобов’язання, відмежовувати від усіх інших господарських правочинів і характеризувати як особливий самостійний вид інвестиційного договору.

У підрозділі 1.2. “Правовий режим об'єктів інвестування у фінансово-кредитному механізмі фінансування будівництва житла” проведено правовий режим об’єктів МФБЖ, досліджуються об’єкти договору управління майном через ФОН і ФФБ, об’єкти інвестиційної діяльності та форми інвестування, надано визначення змісту правового регулювання відносин інвестування в об’єкти житлового будівництва шляхом використання ФОН та ФФБ через МФБЖ.

Виявлено, що об’єктами договору про участь у ФФБ є гроші у вигляді частки в ФФБ як коштів в управлінні (одночасно об’єкт управління) і нерухомість, побудована під контролем управителя в процесі управління для довірителя. Для договору на придбання сертифікатів ФОН такими об’єктами є: (а) передані управителем установнику сертифікати, що засвідчують право установника на отримання доходу; (б) гроші, отримані управителем ФОН за емітовані сертифікати, а також одержані у вигляді доходу, які власник сертифікатів отримує після завершення будівництва; (в) нерухомість, що з’являється у сфері інтересів установника тільки опосередковано, тому що не індивідуалізується та не фіксується в договорі.

Дисертантом досліджено, що об’єктами інвестування через ФОН є сертифікати ФОН, а відповідно через ФФБ – нерухомість.

Змістом правового регулювання відносин інвестування в об’єкти житлового будівництва шляхом використання ФОН і ФФБ через МФБЖ є складний процес, що об’єднує такі елементи: (а) об’єкт (майно й доход, характеризується випуском цінних паперів або укладенням договору управління майном); (б) суб’єкт (у тому числі наявність фінансової установи); (в) мету (досягнення соціальних результатів – отримання житла у власність, одержання прибутку або без останньої мети); (г) результат інвестування (одержання житла або доходу); (д) засоби господарсько-правового регулювання (в тому числі державного регулювання, договір управління або сертифікати ФОН).

Розділ 2. “Засоби господарсько-правового регулювання механізму фінансування будівництва житла” містить у собі два підрозділи й присвячений визначенню засобів господарсько-правового механізму фінансування будівництва житла, методів та такому договірному забезпеченню МФБЖ як іпотека і страхування.

У підрозділі 2.1. “Проблеми визначення засобів господарсько-правового механізму фінансування будівництва житла і захисту прав інвесторів” дисертантом зроблено та запропоновано теоретичне визначення державного регулювання в господарсько-правовому механізмі фінансування будівництва житла як правової регламентації господарської правосуб’єктності суб’єктів правовідносин в МФБЖ та засобів, які відносяться до автономного, автономно-примусового і примусового методів, за допомогою яких забезпечується вплив на суспільні відносини при фінансуванні будівництва нерухомості, що виникають між суб’єктами останніх з метою задоволення соціально-економічних потреб і реалізації господарської діяльності установників, власне МФБЖ, його змісту та форм інвестування До таких правових засобів відносяться: 1) договір управління майном; 2) стимулюючі засоби правового регулювання; 3) правила фонду; 4) інвестиційна декларація; 5) проспект емісії сертифікатів ФОН; 6) господарські санкції; 7) Державні будівельні норми України; 8) дозволи на виконання робіт з нового будівництва; 9) державний архітектурно-будівельний контроль; 9) форми державного регулювання ринків фінансових послуг уповноваженими органами на відповідних ринках; 10) засоби захисту прав споживачів засоби імперативного методу.

Запропоновано з метою зниження ризику інвестиційної діяльності інвесторів у МФБЖ необхідність закріплення в Законі України “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будiвництвi житла та операціях з нерухомістю” окремого розділу, присвяченого системі засобів захисту, в тому числі, основним гарантіям прав і законних інтересів інвесторів. Основні гарантії, які повинні бути закріплені на законодавчому рівні і тим самим забезпечувати захист прав інвесторів у МФБЖ: (а) відшкодування збитків, завданих забудовником та управителем; (б) припинення за ініціативою інвестора договірних зобов’язань у разі грубого порушення його прав та законних інтересів суб’єктами МФБЖ; (в) застосування заходів впливу, в тому числі адміністративно-господарських санкцій до суб’єктів МФБЖ у разі порушення строків будівництва та будівельних норм; (г) використання управителем залучених коштів за цільовим призначенням; (д) отримання належної інформації щодо процесу будівництва; (є) повернення грошових коштів установникам у разі припинення будівництва або неможливості продовжувати будівельні роботи за певних умов. Лише при безпосередньому закріпленні вищезазначених гарантій, інвестори можуть сподіватися на реалізацію своєї мети заради якої вони залучають власні кошти, а саме отримання довірителями у власність об’єкта інвестування та отримання доходу власниками сертифікатів ФОН.

Крім того, є доцільним з метою удосконалення порядку нагляду за додержанням прав інвесторів закріпити у Законі України “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будiвництвi житла та операціях з нерухомістю” норму, яка б надавала інвесторам можливість об’єднатися на добровільних засадах у певне об’єднання інвесторів, що здійснювало б відповідні повноваження виключно у сфері інвестування через МФБЖ по конкретному об’єкту нерухомості з метою належного захисту прав інвесторів.

Підрозділ 2.2. “Іпотека і страхування як договірне забезпечення механізму фінансування будівництва житла, прав та законних інтересів його учасників” присвячено класифікації ризиків, які виникають при будівництві нерухомості через МФБЖ, досліджуються такі види договірного забезпечення прав та законних інтересів суб'єктів цього механізму як іпотека та страхування. Значна роль для забезпечення належного існування МФБЖ належить таким засобам, як іпотека та страхування. Іпотека у МФБЖ застосовується у 3-х випадках. По-перше, іпотека встановлюється для виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду (ч. 1 ст. 10 Закону № 978), щодо такого предмета, як майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або (за згодою управителя) щодо об'єкта незавершеного будівництва, або щодо іншого нерухомого майно, яке належить забудовникові на праві власності. По-друге, іпотека може бути встановлена для забезпечення зобов’язань довірителя ФФБ перед банком-позичальником, який надає кредит довірителю для придбання об’єкта інвестування (ч.1 ст. 50 Закону № 978), щодо предмета – об'єкта інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього. По-третє, вона встановлюється для забезпечення зобов’язань забудовника перед банком-позичальником, який надає тому кредит під заставу майнових прав на об’єкт будівництва (вторинна іпотека). Необхідно передбачити обов’язкову державну реєстрацію майнових прав, які належать установникові, на об’єкт інвестування як різновид речових прав на нерухоме майно. Доведено, що забудовник володіє майновими правами на підставі договору будівельного підряду, але він не має права власності на об’єкт інвестування й об’єкт будівництва, за винятком залучення своїх коштів на спорудження об’єктів нерухомості.

Інвестиційне будівництво житла характеризується великим ризиком для інвесторів. Ризиком у МФБЖ – є ймовірність виникнення певної події, настання якої становить небезпеку завдання матеріальних збитків інвесторам іншими суб’єктами МФБЖ по закінчені інвестиційної діяльності й неотримання або отримання не в повному обсязі запланованого позитивного результату (благ) у виді житла й доходу, що передбачалися договором управління майном. У ГПМФБЖ автор виокремлює майнові й пов’язані з відповідальністю ризики; деякі з них можна віднести до підприємницьких, а саме: (а) несвоєчасне введення в експлуатацію об'єкта будівництва й/або об'єкта інвестування; (б) невідповідність технічних характеристик цих об'єктів, а також обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування для подальшої передачі у власність довірителя, умовам договору або проектній декларації, вимогам державних стандартів, норм і правил; (в) невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на вказаних об'єктах передбачених договором про участь у ФФБ. Обов’язкове страхування названих ризиків повинно здійснюватися безпосередньо підприємцями – забудовниками й управителями. В класифікації ризиків, за критерієм об'єкта правовідносин дисертант пропонує поділити на: 1) будівельно-монтажні ризики; 2) ризики, які виникають при безпосередньому здійсненні діяльності з управління майном; 3) ризики відповідальності у відношенні з третіми особами; 4) ризики настання певної непередбачуваної події. Такі групи ризиків повинні бути передбачені у окремій статті Закону “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будiвництвi житла та операціях з нерухомістю” для захисту інвесторів від можливого настання матеріальних збитків при залученні їх коштів.

Розділ 3. “Державний контроль як засіб господарсько-правового регулювання механізму фінансування будівництва житла” містить у собі два підрозділи й присвячений питанню регуляторної діяльності та взаємодії НБУ, ДКЦПФР, ДКРФП, Дерспоживстандарту України і Державної архітектурно-будівельної інспекції (далі – ДАБІУ), проблемам систематизації та вдосконалення законодавства України у сфері діяльності цих державних органів, у тому числі в аспекті його наближення до відповідних положень права ЄС. А також застосування цими органами адміністративно-господарських санкцій за порушення законодавства у МФБЖ.

Підрозділ 3.1. “Компетенція державних органів при здійсненні державного регулювання й контролю за операціями у фінансово-кредитному механізмі будівництва й управління нерухомістю” присвячено порівняльно-правовому аналізу повноважень 5-х державних регуляторів НБУ, ДКЦПФР, ДКРФП, ДАБІУ та Держспоживстандарту з точки зору єдиного механізму регулювання вітчизняного ринку будівництва нерухомості. Виявлено низку недоліків функціонування цих органів при здійсненні державного регулювання та контролю за операціями в МФБЖ.

Було наголошено на необхідності закріплення в Законі “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будiвництвi житла та операціях з нерухомістю повноважень у МФБЖ для державного органу Дерспоживстандарту, оскільки захист з боку ДКРФП прав інвесторів як одержувачів послуг поширюється як на фізичних, так і юридичних осіб і малоефективний поряд з іншими функціями, а діяльність Держспоживстандарту як спеціального органу буде спрямована лише на захист фізичних осіб інвесторів МФБЖ.

У підрозділі 3.2. “Адміністративно-господарські санкції за порушення законодавства у сфері фінансово-кредитного механізму при будівництві й управлінні нерухомістю” автором досліджуються види адміністративно-господарських санкцій, державні органи, які уповноважені застосовувати ці санкції. Однією з особливостей адміністративно-господарських санкцій у ГПМФБЖ є те, що вони застосовуються органами державної влади безпосередньо або опосередковано – шляхом звернення цих державних органів до суду з позовними вимогами про вжиття такого роду санкцій.

  За метою застосування адміністративно-господарських санкцій у ГПМФБЖ вони поділяються на санкції спрямовані на: припинення правопорушення суб’єктів МФБЖ, ліквідацію наслідків, запобігання вчинення правопорушення, відновлення порушених прав, покарання за скоєне правопорушення.

Доведено необхідність змінення строків давності, встановлених ст. 250 ГКУ для ГПМФБЖ, які повинні бути збільшені. Строки давності повинні починатися з моменту завершення будівництва за проектною декларацією.