СИСТЕМА ПРАВОЧИНІВ, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ДЕРЖАВНІЙ РЕЄСТРАЦІЇ

Краткое содержание

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, розкрито стан наукової розробки поставленої проблематики, зв'язок теми дисертаційного дослідження з науковими програмами, планами і темами, визначено його об’єкт, предмет, мету, завдання та методологічну основу. Відповідно до результатів дослідження сформульовано основні положення наукової новизни, висвітлено теоретичне і практичне значення одержаних результатів, надано інформацію щодо апробації результатів дослідження, а також зазначено публікації за темою дисертації.

Розділ 1 «Теоретичні положення щодо правочинів, що підлягають державній реєстрації» складається з трьох підрозділів та присвячений дослідженню специфіки правового режиму нерухомості і речей, на які поширено правовий режим нерухомості, визначенню специфіки правочинів, що підлягають державній реєстрації, їх класифікації.

У підрозділі 1.1. «Нерухомість та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості, як предмет правочину» визначено, що нерухомість на сьогоднішній день має високу оборотоздатність і правочини щодо нерухомості мають у цивільному обороті значну питому вагу. Проаналізовано положення трьох теорій визначення критеріїв віднесення до нерухомого майна будівель, споруд, інших об’єктів майнового обороту, що не є земельними ділянками. Зроблено висновок щодо необхідності інтеграції окремих їх положень шляхом врахування фізичного (зв’язок із землею), юридичного (правовий режим об’єкта), а також економічного (висока вартість і попит на ринку) критеріїв віднесення споруди чи будівлі до об’єктів нерухомості. Нерухомість у дисертації розглядається як об’єкт цивільного обороту, якому притаманні ряд ознак фізичного, юридичного і економічного характеру, що в цілому формує комплексне поняття нерухомого майна.

Здійснено порівняльний аналіз окремих елементів юридичної техніки, що використовується для формування положень вітчизняного і закордонного законодавства в частині правового регулювання відносин, пов’язаних із оборотом нерухомості. Зокрема, аналіз законодавства, яке визначає правовий режим нерухомого майна у Швейцарії та Мексиці, свідчить про те, що в основу його формування було покладено два основних прийоми законодавчої техніки. Згідно з першим з них (як приклад, законодавство Швейцарії) правовий режим нерухомості визначається з урахуванням єдиної формули, в якій закріплюються критерії віднесення речей до нерухомого майна. Так, у Швейцарії нерухомість згідно із законом поділяється на три види – земельні ділянки, гірські копальні та зареєстровані самостійні й постійні права на нерухомість у вигляді будівель, споруд та інших подібних об’єктів. Чинне законодавство Мексики, навпаки, загальну формулу не використовує, а закріплює перелік майна, що є нерухомістю, в який з-поміж іншого входять: пасіки, голубники, ставки з рибами; статуї і картини (за наміру тримати їх в складі нерухомості); плавучі споруди, призначені для постійного перебування на певному водоймищі. Аналогічний (мексиканському) застарілий і неефективний прийом законодавчої техніки, на жаль, домінує в нашому законодавстві. Дисертант поділяє висловлену у вітчизняній цивілістичній літературі думку І. В. Жилінкової щодо необхідності вдосконалення чинного законодавства України шляхом нормативного закріплення єдиної формули, яка визначає критерії віднесення речей до нерухомого майна.

Розглядається проблема врахування специфіки правового режиму повітряних, космічних, морських та інших суден як предмет правочинів, що підлягають державній реєєстрації. Адже згідно з п. 1 ст. 181 ЦК правовий режим нерухомості може бути поширений законом на речі, які не можуть за своїми фізичними властивостями бути віднесені до нерухомого майна. Проблему пропонується вирішити шляхом розгляду правочинів щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, як елементів єдиної системи. Системоутворюючими чинниками пропонується розглядати не тільки окремі властивості вказаних різновидів речей та їх зв’язок із землею (який не притаманний окремим з них), а вимоги закону щодо державної реєстрації прав на ці речі та правочинів щодо них. У зв’язку із цим надаються пропозиції по внесенню змін до ЦК та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Підрозділ 1.2. «Державна реєстрація правочину як юридичний факт» присвячений дослідженню проблематики оптимізації унормованого порядку державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього й правочинів щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості. Визначено, що сучасна юридична наука і практика вирізняє три види державної реєстрації, які тим чи іншим чином стосуються нерухомого майна: а) державна реєстрація правочинів, предметом яких є нерухоме майно та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості; б) державна реєстрація прав на нерухоме майно; в) державна реєстрація нерухомого майна, а фактично ведення реєстру всього нерухомого майна на території України. Проведено розмежування процедур державної реєстрації правочину та прав на нерухоме майно. У ході дослідження визначено правову природу державної реєстрації як юридичного факту відповідного фактичного складу, що є підгрунтям виникнення правовідносин, об’єктом яких є нерухоме майно. Державна реєстрація передбачає офіційне визнання відповідних прав або юридичних фактів шляхом надання їм публічного характеру.

Державна реєстрація розглядається як юридичний факт, що у сукупності з іншими юридичними фактами (зокрема, самим фактом вчинення правочину, що реєструється) є підставою виникнення правовідносин щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості. Досліджується можливість сторін правочину передбачити в договорі інший момент виникнення прав та обов’язків, ніж момент державної реєстрації. Так, визначається, що саме з моменту державної реєстрації правочину договори (та інші правочини) вважаються вчиненими і відбувається перехід права власності на нерухоме майно. Зазначення іншого моменту виникнення прав та обов’язків сторін лише певним чином подовжує у часі реальний перехід права власності на нерухомість. Адже цей перехід може пов’язуватись лише з моментом державної реєстрації правочину, що її потребує.

На підставі аналізу процедури державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна обґрунтовується висновок, що найважливіші аспекти забезпечення функції охорони прав сторін правочинів щодо нерухомості виконує інститут нотаріату. Саме нотаріус при посвідченні правочину впевнюється в його законності, справжності намірів сторін, їх дієздатності тощо і таким чином забезпечує законність процедур та захист сторін правочину. У дисертації також обґрунтовується теза щодо можливості введення процедури «експрес-реєстрації», що полягає в перебиранні на себе нотаріатом усіх процедур з реєстрації не тільки правочинів з нерухомим майном, а ще й з реєстрації переходу прав на нього. Аналізується проблема державної реєстрації правочинів щодо «квазінерухомих» об’єктів (космічних, повітряних та морських суден тощо) і визначається відмінність здійснення реєстраційних процедур правочинів, предметом яких вони є, від реєстрації правочинів щодо нерухомості.

У підрозділі 1.3. «Поняття та класифікація правочинів, що підлягають державній реєстрації» надано поняття правочинів, що підлягають державній реєстрації, визначено їх основні особливості, проведено їх класифікацію. Специфіка досліджуваних правочинів у тому, що вони повинні відповідати загальним ознакам та умовам дійсності правочинів, крім цього, підпорядковуючись окремим додатковим вимогам їх чинності.

Важливу проблему у цьому аспекті становить співвідношення форми правочину та його державної реєстрації. Аналіз норм чинного цивільного законодавства України не дозволяє беззастережно стверджувати, що законодавець відносить державну реєстрацію до форми правочинів. Автор погоджується з науковцями, які обстоюють думку про те, що державна реєстрація є елементом письмової форми правочину. Письмова форма правочину, будучи більш складною порівняно з усною, має низку переваг: а) привчає учасників цивільного обороту до точного вираження своєї волі; б) краще, ніж усна, сприяє з’ясуванню справжнього змісту правочину; в) найбільш точно закріплює момент вчинення правочину у часі; г) дає змогу ознайомитися з умовами правочину безпосередньо за текстом і переконатись в його укладенні; д) дає змогу перевірити дійсність документа та полегшує здійснення контролю за законністю правочину; е) дає можливість мати декілька ідентичних примірників документа, в якому втілено умови правочину; є) у письмовій формі правочину зацікавлені його учасники, якщо дійде до спору в суді. Із цього робиться висновок, що державна реєстрація поширюється лише на письмові правочини, оскільки дуже важко собі уявити державну реєстрацію правочинів, які вчинюються в усній формі. Як недолік розглядається непослідовний законодавчий підхід щодо державної реєстрації правочинів, що мають подібну правову природу. Наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості (вимагається державна реєстрація) і договори дарування, ренти, довічного утримання і спадковий договір, предметом яких є нерухомість (державна реєстрація не вимагається).

З огляду на це зауважується, що застосований законодавцем прийом законодавчої техніки, який ґрунтується на перерахуванні кожного конкретного випадку необхідності здійснення державної реєстрації правочину (на противагу прийому закріплення єдиної формули), має умовні переваги і безумовні недоліки. Зокрема, дає стопроцентний результат при визначенні правочину, який підлягає державній реєстрації, це по-перше, а по-друге, коли законодавець вирішить поширити вимогу про необхідність державної реєстрації на інші правочини, які не будуть вписуватися у формулу, необхідно буде її змінити, що в той час може бути складним, а можливо, й нереальним. В аспекті правової природи договорів, що потребують державної реєстрації, вони поділяються на дві великі групи: 1) договори, спрямовані на перехід нерухомого майна у власність; і 2) договори щодо нерухомості, не пов’язані з переходом права власності.

Ці обставини підтверджують той факт, що правочини, які потребують державної реєстрації, незважаючи на неоднорідність їх предмета (нерухомість та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості) утворюють цілісну систему. Її системоутворюючим чинником постає саме необхідність здійснення їх державної реєстрації.

Розділ 2 «Окремі види правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементи єдиної системи» присвячено розгляду окремих видів правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементів єдиної системи, досліджено її системоутворюючі чинники, якими є необхідність здійснення реєстрації, а також юридичний та економічний критерії визначення кола речей, що становлять предмет досліджуваних правочинів.

У підрозділі 2.1. «Правочини, спрямовані на перехід права власності на майно» проаналізовано специфіку договорів купівлі-продажу, міни (бартеру), довічного утримання, договір передачі нерухомого майна під виплату ренти. Ці договори об’єднуються в одну групу за ознакою їх цільової спрямованості – забезпечити перехід права власності на майно, що є предметом договору. Договір купівлі-продажу займає особливе місце, оскільки є одним з найпоширеніших у цивільному обороті. Предмет договору має значення чинника, що впливає на необхідність спеціального правового регулювання купівлі-продажу окремих видів майна. Проте сьогодні ЦК не містить спеціальних норм щодо купівлі-продажу нерухомого майна. У ході характеристики договору купівлі-продажу пропонується висновок про необхідність при укладенні такого роду договорів визначати, що сторони мають на увазі під переданням речі: фактичне вселення в житлове приміщення, підписання акта прийому-передачі тощо. Також робиться висновок про необхідність розгляду купівлі-продажу підприємства як різновиду договору про перехід права власності на нерухоме майно. Автор також акцентує увагу на необхідності вказівки в договорі умов щодо розстрочки або відстрочки платежів за майно, право на яке набувається, якщо це мало місце.

Аналіз норм чинного законодавства України і результатів наукового пошуку дає можливість погодитись з висловленою у літературі думкою про схожість деяких аспектів правової природи договорів купівлі-продажу і міни (бартеру). Характеристика договору показує, що не може вважатися договором міни (бартеру) передача речі лише у користування чи володіння. Аналізуються новели у регулюванні відносин з приводу міни нерухомого майна, закріплені ЦК 2003 року, відносно норм ЦК 1963 року. Робиться висновок про те, що договір міни також має окремі види, зокрема, бартерна угода і зовнішньоекономічний бартер.

До договорів, спрямованих на передачу майна у власність, також належить договір довічного утримання. Представлено аналіз науково-теоретичних джерел з питань характеристики цього договору, з’ясовано різноманітні підходи до з’ясування сутності правовідносин, що виникають на підставі договору. Зокрема, здійснюється розмежування довічного утримання і дарування. У ході характеристики договору автор доходить висновку, що право власності набувача може бути обтяжене істотною забороною, яка обмежує розпорядження майном за життя відчужувача. У той же час випадкова загибель майна, отриманого набувачем від відчужувача, не звільняє відповідача від його обов’язків за договором.

Виникнення інституту ренти в чинному ЦК обумовлюється розвитком ринкових відносин в Україні, хоча найширшого розвитку цей договір набув у середні віки. Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами про оплатне передання майна у власність не перетворює рентний договір на їх різновид. Ренті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямованих на відчуження майна. Рентні платежі для одержувача ренти часто є єдиним джерелом засобів існування, тим більше якщо враховувати довгостроковий, стабільний характер відносин, які складаються. Метою договору купівлі-продажу є передача права власності. За договором же ренти – це лише умова виникнення рентних відносин. У ході аналізу наукових джерел було визначено, що одним із видів договору ренти довгий час визнавався договір довічного утримання. Але чинне цивільне законодавство України не пов’язує ці два види договорів. Характерним для прав одержувача ренти є слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Особливістю договору ренти є те, що залежно від часу існування зобов’язань він може бути строковим та безстроковим. І у зв’язку із цим право на отримання безстрокової ренти переходить до спадкоємців, а якщо одержувачем ренти є юридична особа – до правонаступників. Так само переходять до правонаступників обов’язки платників безстрокової ренти.

Підрозділ 2.2. «Правочини, не спрямовані на перехід права власності на майно» присвячено розгляду правочинів, щодо яких законодавець вимагає їх державної реєстрації, вчинення яких не призводить до переходу права власності на майно до іншої особи. У першу чергу висвітлена правова природа найбільш поширених у цивільному обороті договорів оренди і управління нерухомим майном. Шляхом аналізу норм, що регулюють відносини з приводу оренди нерухомого майна, зазначається, що законодавець використовує різні підходи до регулювання оренди нерухомого майна окремих різновидів. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення державної реєстрації договорів найму будівлі та найму житла (статті 793, 794 та 811 ЦК). Це загострило необхідність визначення понять будівля, споруда тощо. У зв’язку з цим постало і питання щодо можливості укладення договору оренди нерухомого майна, що є об’єктом незавершеного будівництва. На підставі дослідження практики і вимог до нормативного регулювання вказаних відносин пропонується доповнити § 4 (Найм будівлі або іншої капітальної споруди) глави 58 ЦК статтею 792 «Договір найму частини незавершеного будівництва», яка, будучи реалізованою, має вирішити питання оренди незавершеного будівництва. Недосконалість норм чинного законодавства України, які закріплюють момент укладення і порядок продовження договору оренди спонукала автора до вивчення шляхів вирішення цього питання на практиці і вироблення законодавчих пропозицій. У підрозділі також розглянуті концептуальні положення щодо природи предмета реєстрації. При цьому природа договору оренди змінюється зі зміною предмета договору, а тому особливої уваги заслуговує договір оренди землі. У цьому аспекті було порівняно процедуру державної реєстрації правочинів щодо землі та будівель.

Договір управління нерухомим майном має багатосторонній характер, у силу чого його аналіз було проведено з точки зору правомочностей власника, виду послуг, підприємницької діяльності тощо. Власник не відсторонюється від користування майном. Правомочність щодо користування власник нерухомого майна реалізує, отримуючи вигоди від майна, переданого в управління, адже користування може здійснюватися не тільки вчиненням фактичних дій, фактичним використанням майна (проживання у власному будинку), а й юридичними діями (передача власної нерухомості в оренду чи в управління професійному управителю та отримання таким чином вигод від майна). Визначальною рисою договору управління майном є те, що на відміну від власника, який здійснює право своєю волею, незалежно від волі інших осіб, управитель реалізує свої повноваження залежно від волі власника або інших осіб. Виходячи з аналізу ст. 1029 ЦК, можна змоделювати декілька конструкцій правовідносин. Перша: договірні правовідносини, у яких перебувають сторони договору управління майном. Друга: договір управління майном є юридичним фактом, на підставі якого відбувається перехід права власності на майно від установника управління майном до набувача (довірчого власника). З передачею майна (виконанням договору) цей договір припиняється і виникають речові відносини – довірчої власності. Третя: речові відносини (довірчої власності) існують паралельно із зобов’язальними відносинами (довічного управління). Управління нерухомістю може розглядатися як професійна діяльність підприємця – фізичної чи юридичної особи.

Законодавець не вимагає державної реєстрації іпотеки, а лише висуває вимоги щодо реєстрації обтяжень нерухомого майна.

Розглядається проблема недосконалості правового регулювання відносин застави нерухомого майна, адже чинне законодавство України не вимагає державної реєстрації договору іпотеки. Аналіз наукових досліджень специфіки відносин іпотеки дозволив дійти висновку, що договір іпотеки має бути віднесений до системи правочинів, що підлягають державній реєстрації. Хоча законом встановлена лише державна реєстрація обтяжень нерухомого майна, але якщо робити акцент на концепції речового характеру застави, то цей договір стає дуже схожим на інші договори, що реєструються в порядку, передбаченому законом.

Розділ 3 «Захист прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» присвячено аналізу загальних засад та конкретних правових засобів захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Автор висловлює ряд пропозицій, врахування яких на практиці може забезпечити належне укладення і безпечне виконання договорів щодо нерухомого майна.

У підрозділі 3.1. «Загальні засади захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» висвітлено теоретичні положення щодо захисту цивільних прав і законних інтересів учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Здійснення суб’єктивного цивільного права полягає у реалізації тих правових можливостей, які передбачені його змістом. Таке здійснення може відбуватися або шляхом безперешкодної реалізації цих правомочностей управомоченою особою, або у примусовому порядку шляхом його захисту. У ході дослідження зроблено висновок щодо нетотожності понять «захист» і «охорона» прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Захист цивільних прав – це правомірна реакція учасників цивільних відносин, суспільства та держави на порушення, невизнання чи оспорювання цивільного права з метою припинення порушення, поновлення чи визнання цивільного права або компенсації завданої правомочній особі шкоди. Згальними підставами виникнення права на захист є порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права учасника правочину, що підлягає державній реєстрації. На думку автора, державна реєстрація правочинів, опосередковуючи певною мірою перехід прав та обов’язків учасників правочинів, є важливим елементом механізмів правозабезпечення та, зрештою, і правореалізації.

Підрозділ 3.2. «Правові засоби захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» присвячено дослідженню множинності цивільно-правових засобів захисту, які можуть бути використані учасниками цивільних правовідносин, підставою виникнення яких є правочини, що підлягають державній реєстрації.

Враховуючи усталений поділ усіх цивільно-правових засобів захисту на юрисдикційні та неюрисдикційні, детально розглядаються судові, нотаріальні та адміністративні засоби захисту цивільних прав та законних інтересів учасників досліджуваних правочинів, а також акцентується увага на самозахисті. При цьому для здійснення своїх прав на судовий захист особа повинна мати цивільно-процесуальну правоздатність, що забезпечує їй право звернення до суду та участі в судовому розгляді справи як суб’єкта спірних правовідносин. Реалізація права на судовий захист передбачає три основні складові частини: право на звернення до суду, право на пред’явлення позову, право на судове рішення (задоволення позову). У цьому ж аспекті визначено основні речово-правові та зобов’язально-правові засоби захисту. Проаналізовано правові наслідки порушення зобов’язань, встановлені положеннями ст. 611 ЦК: припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови, якщо це встановлено договором або законом; припинення зобов’язання внаслідок розірвання договору; зміна умов зобов’язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди. Досліджуєься порядок застосування таких речово-правових засобів захисту як віндикаційний, негаторний, прогібіторний позови і позов про визнання права власності. Також зазначається, що нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує насамперед охоронювальну функцію завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло.

У підрозділі 3.3. «Напрями мінімізації ризику порушення прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» досліджується специфіка захисту прав учасників окремих правочинів щодо нерухомості, запропоновано ряд варіантів обачної правової поведінки сторін правочинів, спрямованої на зменшення ризику порушення їхніх прав. Висвітлено наявні на практиці випадки зловживання правами при укладенні досліджуваних правочинів і відповідно до них вироблені рекомендації щодо внесення змін до нормативних приписів, що регулюють ці відносини. Велика кількість зловживань у сфері обороту нерухомості пояснюється високою вартістю предмета правочинів і відповідно можливостей незаконно отримати великі кошти за невеликий проміжок часу. Було проаналізовано еволюцію механізмів захисту прав учасників правочинів з нерухомістю з 90-х років ХХ ст. до сьогоднішнього часу. Зроблено висновок, що під час формування вільного ринку обороту нерухомості існувало ряд перешкод щодо вчинення досліджуваних правочинів, пов’язаних з існуванням професійних аферистів, які, користуючись прогалинами цивільного законодавства, ошукували людей. Зокрема, досить поширеними були випадки продажу однієї квартири чи іншого об’єкта нерухомості одразу кільком покупцям.

З розвитком правових механізмів захисту прав учасників цих відносин досліджувані ризики не зникли, а лише набули нової форми. Їх викоріненню із сучасної сфери обороту нерухомості заважають такі негативні чинники, як колізії між положеннями відповідних нормативних актів. Зокрема, багато суперечностей є між положеннями нормативно-правових актів різної юридичної сили, що унеможливлює реалізацію окремих закріплених в їх змісті нормативних приписів. Так, наприклад, до недавнього часу існувала суттєва розбіжність між ст. 331 ЦК і нормами Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5. ЦК дозволяв реєструвати права на об’єкти нерухомості, що є незавершеним будівництвом, у той час як Положення це забороняло. Досить розповсюдженими є випадки, коли нерухоме майно відчужується з метою його покращення (ремонту) за кошти набувача, після чого в судовому порядку угода визнається недійсною у зв’язку з тим, що відчужувач перебував на амбулаторному лікуванні під час її укладення. Гроші, витрачені на ремонт, відшкодовуються в тривалих судових засіданнях, що, як правило, тягне за собою відмову набувача від претензій майнового характеру. Запропоновано механізм сплати грошей за нерухоме майно за участю нотаріуса, що зменшує ризик ухилення покупця від сплати повної суми вартості предмета договору та низку інших ризиків.