Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены объект и предмет исследования, сформулированы цель и задачи исследования, выделены научная новизна, а также теоретическая и практическая значимость.
В первой главе исследования «Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме» диссертант обращается к истории и зарубежному опыту управления многоквартирным домами, рассматривает процессы правового регулирования управления многоквартирного дома, описывает способы управления многоквартирным домом, а также рассматривает специфику договора управления многоквартирным домом.
В первом параграф «Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами» показаны основные направления деятельности по управлению многоквартирными домами в исторической ретроспективе и зарубежный опыт управления многоквартирными жилыми домами.
Так, в частности автором отмечено, что внедряемые на практике новые формы управления во многом повторяют известные в дореволюционный период, позволявшие осуществлять задачи сохранности жилых объектов наиболее эффективно. Тем не менее, именно анализ существовавших и применявшихся ранее форм управления показывает, что администрирование в этой сфере сдерживало позитивные направления управленческой деятельности. Выявлена необходимость согласования интересов собственников помещений многоквартирных домов при совершенствовании жилищного законодательства.
Пример зарубежного опыта в диссертационном исследовании показал, что публичные структуры активно внедряют образовательные программы в сфере управления жилищным сектором, а также подключают заемные механизмы, позволяющие использовать установку ресурсосберегающих технологий на самых ранних этапах самостоятельного управления домами собственниками помещений в них.
Второй параграф «Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции» позволил автору сделать вывод, что управление многоквартирным домом представляет сложный процесс, состоящий из специфических, взаимосвязанных и взаимообусловленных стадий. Поскольку в соответствии с п.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения связан бременем содержания данного помещения, понятие содержания рассматривается автором в двух значениях:
- содержание как несение бремени расходов;
- содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества.
По мнению автора, основные принципы управления многоквартирными домами, широко распространенные в мировой практике, такие как пообъектность и ориентированность на клиента, следует внедрить в российскую систему управления, придав им соответствующее законодательное выражение.
Автор обосновывает позицию о необходимости выделения управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности, что в итоге будет способствовать увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.
В третьем параграфе «Выбор способа управления многоквартирным домом как право и обязанность собственника» автор уделяет внимание выбору оптимального способа управления с учетом особенностей домостроения, времени введения жилого объекта в эксплуатацию и ценовой составляющей, имеющей важное значение.
Автор утверждает, что управление есть определенная деятельность, направленная на достижение согласованных субъектами такой деятельности целей. При этом содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на «создание и поддержание оптимального режима» пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти помещения и общее имущество.
В работе автор приходит к выводу о том, что управление многоквартирным домом производится в силу закона, и может осуществляется не только без волеизъявления собственника, но даже вопреки его воле. Правомерность управления как деятельности, направленной на сохранение и надлежащую эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, презюмируется государством. Отказ собственника от выбора способа управления приведет к тому, что этот выбор будет сделан вместо него управомоченным органом посредством особой процедуры, детально описанной в действующем жилищном законодательстве (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Автор обращает внимание, что действия управляющего следует рассматривать в контексте обязательственного правоотношения, вытекающего из договора управления и связывающего его участников взаимными правами и обязанностями. Управляющий, получая определенные правомочия, не становится обладателем никаких вещных прав на имущество собственников помещения в многоквартирном доме. Жилые помещения остаются в правообладании последних даже в случае передачи многоквартирного дома в управление специализированной организации. Общее долевое имущество собственников, не имея самостоятельного значения, не подлежит отчуждению отдельно от главных вещей: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Оно, согласно закону, не образует и капитала юридического лица, осуществляющего управление. Поэтому любые сделки, в отношении объектов общей долевой собственности возможны лишь при согласии собственников, а их результаты оформляются в виде отчетов и заслушиваются на общем собрании собственников, проводимом ежегодно, по правилам статей 44-48 ЖК РФ. К тому же, в рамках договора управления возникает и обязанность надлежащего выполнения возложенных на управляющего полномочий и устанавливаются санкции за их ненадлежащее исполнение.
В четвертом параграфе «Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных элементов» диссертантом подчеркивается, что договор управления содержит элементы нескольких гражданско-правовых договоров: договора доверительного управления имуществом, возмездного оказания услуг, подряда, поставки.
В исследовании отмечается, что договор управления опосредует отношения между управляющим (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирном доме. Наниматели помещений по договору коммерческого или социального найма в данном договоре не участвуют, но и не становятся выгодоприобретателями, поскольку такая возможность не вытекает из норм жилищного законодательства. Так, из смысла подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого помещения вправе требовать предоставления коммунальных услуг от наймодателя. Единственным исключением из этого правила будет ситуация, когда многоквартирный дом относится к муниципальному жилищному фонду и, следовательно, управляется организацией, избранной публичным собственником посредством проведения открытого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК РФ).
Понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения. Поэтому, по мнению автора исследования, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности.
Автор приходит к выводу, что заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления; что касается товарищества собственников жилья, то оно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом; на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.
При этом автор утверждает, что договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, так как условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств.
Далее автор умозаключает, что при установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласие с управляющей организацией, в том числе, в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Условия договора варьируются управляющей организацией в зависимости от объекта управления.
В диссертации отмечено, что на законодательном уровне отсутствует механизм понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.
Во второй главе исследования «Специфика организации и деятельности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом» диссертант обращается к исследованию товарищества собственников жилья как способу управления многоквартирным домом, с точки зрения отработанной на практике и наиболее детально урегулированной правовыми нормами модели, выявляя существующие проблемы выделения объектов общедолевой собственности в многоквартирном доме, имеющие целью уточнить и конкретизировать его системообразующие элементы.
В первом параграфе данной главы «Правовой статус товарищества собственников жилья» исследуются основные вопросы порядка организации и деятельности товарищества собственников жилья как специализированной организации, создаваемой для целей управления многоквартирном домом.
По мнению автора, одним из самых важных отличий товарищества собственников жилья от жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также при принятии решений в уже созданных кооперативах и товариществах собственников жилья. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, больший объем площади предоставляет больший объем прав собственнику. При этом, в домах с подавляющим большинством квартир, принадлежащих муниципалитету как собственнику, практически все решения будет принимать муниципалитет.
Решения общего собрания жилищного кооператива принимаются по принципу: один член кооператива обладает одним голосом. Исходя из положений ст. 117 ЖК РФ, общее собрание членов жилищного кооператива принимает свои решения открытым голосованием. Возможность проведения тайного или заочного голосования в жилищном кооперативе нормами ЖК РФ не предусмотрена.
Другим отличием следует считать и детальную регламентацию в главе 14 ЖК РФ вопросов порядка организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, компетенцию органов управления товарищества собственников жилья. При этом по отношению к ЖК и ЖСК такая регламентация отсутствует. Из положений главы 11 ЖК РФ следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.
Во втором параграфе второй главы «Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья» исследуются проблемы формирования объектов общей долевой собственности при отсутствии единого перечня на законодательном уровне и сложностью их предметного состава в объеме многоквартирного дома как имущественного комплекса.
В ходе исследования автор пришел к выводу, что выделение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления им товариществом собственников жилья, а также иной специализированной организацией, имеет определенные трудности законодательного и технического характера.
В работе высказывается предложение, которое затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме: прежде чем приступить к реализации возложенных на товарищества собственников жилья полномочий, а также к осуществлению предоставленных прав, целесообразно обратить внимание на формирование таких объектов на общих собраниях товарищества и их фиксации в соответствующих документах.
ЖК РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. При этом анализ его положений позволяет заключить, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию.
Так, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч. 2 ст. 3 и ст. 162 ЖК РФ).
В третьей главе диссертационного исследования «Особенности осуществления контроля за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом» диссертант обращает внимание на необходимость сочетания форм государственного контроля и института саморегулирования на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, при создании необходимых предпосылок для их внедрения на практике, а также целесообразность распространение позитивного опыта европейских стран, направленного на страхование гражданской ответственности управляющих организаций.
В первом параграфе третьей главы «Государственный контроль за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом» автор отмечает необходимость сохранения и даже расширения контрольных полномочий органов государственной власти, в области осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций, несмотря на то, что практически в последнее время прослеживается тенденция к его сокращению, что представляется автору неоправданным возложением на собственников надежд на взаимодействие и сотрудничество.
Необходимость контроля такого рода за деятельностью товариществ собственников жилья и их органов управления обусловлена некоторыми фактами. Так значительную частоту имеют конфликты внутри товариществ собственников жилья, связанные с определением размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, вопросами содержания такого имущества, предоставления части такого имущества в пользование.
Автор отмечает также, что собственникам помещений в многоквартирном доме нередко проще подчиниться неправомерным или неправильным, по их мнению, действиям правления и председателя правления товарищества собственников жилья, конфликты в товариществах собственников жилья принимают затяжной и латентный характер.
В настоящее время государственный контроль за соответствием деятельности товариществ собственников жилья и иных общественно значимых объединений собственников недвижимого имущества их уставным целям устранен в связи со сложностью процедуры их государственной регистрации в качестве некоммерческих организаций и избыточным характером форм отчетности - вопросами, решение которых требовало лишь принятия органами исполнительной власти нормативных правовых актов.
Помимо контроля законности деятельности товариществ собственников жилья, государство должно осуществлять также надзор за надлежащим состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - за достижением товариществами собственников жилья основной цели их деятельности.
Такой надзор необходим для обеспечения безопасности граждан и обеспечения благоприятных условий проживания в многоквартирном доме.
Во втором параграфе третьей главы «Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья» в рамках правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом доказано, что необходимо ввести такие формы контроля за осуществлением договорной деятельности товариществ, которые бы позволили осуществлять ее с наименьшими потерями для собственников помещений многоквартирного дома. При этом сами собственники должны иметь гарантии оказания высокого качества услуг на соответствующем рынке, посредством механизма саморегулирования профессиональных участников рынка и введения института страхования гражданской ответственности управляющих.
Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. В настоящее время за все допущенные нарушения к ответственности привлекают товарищества собственников жилья и иные специализированные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.
Идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на коммерческие отношения: повышается защита частного интереса предпринимателей от вторжения публичных структур в сферу их профессиональной деятельности, поскольку сами предприниматели принимают ответственность за участников, вошедших в данный союз. И, хотя саморегулирование призвано замещать вмешательство государства в экономику или приводить к уменьшению такого вмешательства, в том числе в рамках контроля, Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», не содержит каких-либо положений о прекращении или ограничении полномочий контролирующих органов.
По мнению автора вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемые организации необходимо предусмотреть обязательность членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях; а управлять многоквартирным домом и заключать соответствующие договоры управления собственники могут заключать только с управляющими, являющимися членами саморегулируемых организаций.
Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений целесообразно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.
Обязательное страхование ответственности управляющих за счет граждан, а также введение требования об уставном капитале, к примеру, не менее миллиона рублей, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации.
В заключении подведены итоги диссертационного исследования, обозначены основные проблемы действующего законодательства в анализируемой сфере
Решение поставленных в исследовании задач и достижение его цели определялось, прежде всего, комплексным характером диссертационной работы, что было связано как с широким кругом анализируемых отношений, так и обширным направлением исследования.
Современная правовая регламентация института управления многоквартирными домами позволяет выделить два его основных способа: организация товарищества собственников жилья, создаваемого собственниками помещений, принимающего на себя функции заказчика работ и услуг, требующихся для обеспечения нормальной эксплуатации имущественного комплекса; а также привлечение профессиональных управляющих, действующих на рынке соответствующих услуг, с целью извлечения прибыли.
Деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом должна осуществляться при строгом соблюдении законодательно установленных процедур. В целях предотвращения возможных злоупотреблений со стороны органов управления специализированной организации, представляется необходимым осуществления контрольных функций по двум возможным направлениям:
- государственного контроля в лице уполномоченных органов за соблюдением уставной деятельности и расходованием денежных средств. Такой надзор необходим для обеспечения безопасности граждан и обеспечения благоприятных условий проживания в многоквартирном доме;
- саморегулирования, для профессионального управления на рынке соответствующих услуг.
Внедрение системы саморегулирования позволит потребителям соответствующих услуг ориентироваться на систему внутреннего контроля и взаимной ответственности членов организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, по умолчанию устанавливающей наблюдение за соблюдением требований действующего законодательства и корпоративной этики, а также лишающей нарушителей права состоять в ее членстве и выходить на рынок с предложением конкурентоспособных услуг.
При этом обязательное страхование ответственности управляющих многоквартирными домами, а также введение требования об уставном капитале не менее миллиона рублей выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации.
Основные положения диссертации отражены в пяти научных публикациях, общим объемом – 1,95 п.л.
Научные статьи, опубликованные в изданиях,
рекомендованных перечнем ВАК:
1. Закускин А.А. Законное представительство интересов собственников помещений в многоквартирном доме // Закон и право. - 2008. - № 12. - 0,4. п.л.
2. Закускин А.А. Саморегулирование на рынке услуг по управлению многоквартирными домами // Закон и право. - 2008. - № 3. - 0,3 п.л.
Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:
3. Закускин А.А. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом // Сборник статей студентов Всероссийской государственной налоговой академии. - 2005. - № 4. - 0,5 п.л.
4. Закускин А.А. Некоторые вопросы внедрения новелл Жилищного кодекса РФ // Сборник межвузовской научно-практической конференции 17 мая 2006 г. «Актуальные вопросы совершенствования финансового и гражданского законодательства». - 2006. - 0,2 п.л.
5. Закускин А.А. Порядок проведения собрания в многоквартирном доме в форме заочного голосования // Вестник Всероссийской государственной налоговой академии. - 2007. - № 1. - 0,25 п.л.
6. Закускин А.А. Управление объектами общей долевой собственности в многоквартирном доме // Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава, аспирантов, соискателей Всероссийской государственной налоговой академии Минфина РФ. - 2008. - № 2. - 0,3 п.л.
СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6076. | 
