ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ І ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ (економіко-географічне дослідження) : ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ территорий и ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ УКРАИНЫ (экономико-географическое исследование)

Краткое описание

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ
ІНСТИТУТ ГЕОГРАФІЇ

На правах рукопису

Палеха Юрій Миколайович

УДК 911.3; 333.003.12

ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ І ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ
(економіко-географічне дослідження)

11.00.02 економічна та соціальна географія

Дисертація
на здобуття наукового ступеня
доктора географічних наук

Науковий консультант
Руденко Леонід Григорович,
академік НАН України,
доктор географічних наук, професор

Київ-2008

ЗМІСТ

ВСТУП 4
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГІЧНІ ОСНОВИ ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ 14
1.1. Вартість територій населених пунктів як економічна та економіко-географічна категорія. 14
1.2. Світовий досвід визначення вартості територій населених пунктів та їх оцінки. 28
1.3. Історія дослідження вартості земель та територій в Україні. 51
1.4. Особливості оцінки вартості територій (земель) різного функціонального використання. 70
1.5. Методологічні підходи до визначення вартості територій населених пунктів України. 94
Висновки до розділу 1. 103
РОЗДІЛ 2. МЕТОДИКА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ 106
2.1. Розвиток міських поселень та їх вплив на формування вартості територій. 106
2.2. Фактори, що впливають на вартість територій населених пунктів. 124
2.3. Основні методи наукового дослідження. 137
2.4. Геоінформаційні системи технологічна основа встановлення вартості територій населених пунктів. 153
2.5. Методика дослідження формування вартості територій населених пунктів та її географічної диференціації. 175
Висновки до розділу 2. 184
РОЗДІЛ 3. ЕКОНОМІКО-ГЕОГРАФІЧНИЙ АНАЛІЗ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ 187
3.1. Регіональні відмінності вартості територій населених пунктів України. 187
3.2. Економіко-географічна характеристика найбільших міст України за умовами формування та диференціації вартості їх території. 191
3.3. Особливості формування та диференціації вартості території малих населених пунктів. 246
3.4. Типізація населених пунктів за особливостями внутрішньої економіко-географічної диференціації території. 268
3.5. Географічний аналіз локальних факторів, що впливають на вартість міської території. 276
Висновки до розділу 3. 284
РОЗДІЛ 4. ПРАКТИЧНЕ ЗАСТОСУВАННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ 287
4.1. Нормативна грошова оцінка. 287
4.2. Експертна грошова оцінка земельних ділянок. 317
4.3. Оцінка інвестиційної привабливості населених пунктів. 346
4.4. Напрямки підвищення ефективності впливу вартості території на містобудівний розвиток 351
4.5. Напрямки реформування нормативно-правової бази оцінки земель населених пунктів. 364
Висновки до розділу 4. 369
ВИСНОВКИ 372
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 379
ДОДАТКИ 413

ВСТУП
Актуальність теми. Серед стратегічних завдань у пошуках сталого (збалансованого) розвитку України у ХХІ столітті одне з найважливіших місць посідають проблеми становлення власності на землю та наукового обґрунтування визначення її вартості. Прийняття низки законодавчих та нормативних документів, насамперед Земельного кодексу України (2001 р.), Закону України "Про плату за землю" (1996 р.), Закону України "Про оцінку земель" (2003 р.), Закону України "Про іпотеку" (2003 р.), Національного стандарту оцінки №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (2003 р.) Національного стандарту оцінки №2 "Оцінка нерухомого майна"(2004 р.) та інших документів було зумовлене необхідністю врегулювати ринок землі та нерухомості у державі, наблизити його до загальновизнаних європейських і світових стандартів. Особливого значення в Україні за останні роки набула проблема визначення вартості територій населених пунктів.
У сфері оцінки земель населених пунктів за останні роки досягнуто значних практичних результатів. Неодноразово розроблялася та коригувалася нормативна грошова оцінка найбільших міст України (Київ, Дніпропетровськ, Харків, Одеса, Донецьк, Запоріжжя, Львів, Кривий Ріг). По інших населених пунктах рівень виконання оцінки складає 80 %, у тому числі в містах 90 %. Накопичений при цьому значний матеріал забезпечує не тільки практичне впровадження результатів грошової оцінки для оподаткування земельних ділянок, їх оренди, здійснення різноманітних майнових угод, а й створює необхідні умови для їх теоретичного узагальнення.
Наукову базу визначення вартості складають насамперед класичні політико-економічні дослідження у галузі нерухомості, оскільки земля є її різновидом. Основи теорії вартості були закладені ще А. Смітом, Д. Рікардо, І. фон Тюненом та К. Марксом, потім розвинуті й доповнені у ХІХ-ХХ століттях. Сучасні підходи до оцінки вартості земельних ділянок спираються передусім на праці В. Алонсо, В. Вітона, Г. Гаррісона, Дж. К. Еккерта, К. Кларка, Р. Мута, Н. Ордуея, Дж. Фрідмана та інших.
Теоретичні й практичні засади ринкової та нормативної оцінки землі та нерухомості в Україні розвинуті у працях Т. Аджієва, Ю. Дехтяренка, О. Драпіковського, І. Іванової, Є. Куця, А. Лященко, Н. Лебідь, М. Лихогруда, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, В. Сотникова, В. Шалаєва та інших.
За радянських часів дослідження ринкових аспектів формування вартості територій населених пунктів та впливу на них географічних факторів не проводилося з політичних причин. Разом з тим не можна не згадати дослідження економістів (С. Кабакова, А. Сегедінов) та економіко-географів (О. Євтєєв, С. Ковальов, Ю. Медведков, Б. Хорєв та інші), що впритул наблизили нас до розробки методології визначення окремих аспектів вартості територій міських і сільських поселень.
В українській географії накопичено значний досвід оцінки природно-ресурсного потенціалу окремих регіонів та його картографування. Особливо цьому було приділено увагу при опрацюванні проблем регіонального природокористування у 80-х роках минулого століття (О. Маринич, М. Паламарчук, І. Горленко, Л. Руденко, М. Ігнатенко, В. Руденко та інші), регіональних аспектів створення земельного кадастру (О. Топчієв). Було сформовано сучасну українську школу урбаністики (Ю. Білоконь, Д. Богорад, М. Дьомін, А. Доценко, В. Нудельман, Ю. Пітюренко, А. Степаненко, М. Фащевський, Г. Фільваров, І. Фомін та інші).
Одночасно із вивченням окремих аспектів встановлення вартості міських територій досліджували й проблеми визначення її на землях сільськогосподарського призначення. Початок земельнооціночним роботам на цих землях був покладений у працях В. Докучаєва та М. Сібірцева. Значний внесок у розробку методологічних та методичних аспектів оцінювання сільськогосподарських угідь зробили В. Заяць, О. Канаш, Л. Новаковський, І. Розумний, А. Третяк, М. Федоров, М.Хвесик та інші.
На відміну від сільськогосподарських земель, географічні аспекти виникнення та формування вартості територій населених пунктів залишалися до останнього часу поза увагою фахівців. Концептуальні засади впливу географічних факторів на формування вартості територій населених пунктів до кінця не сформовані.
Основними фундаментальними науковими питаннями, які на даний час потребують наукового вирішення, є :

Чи може існувати окрема географічна форма диференціальної земельної ренти ?

Що є основою формування вартості у населеному пункті: земля чи територія?

Як співвідносяться між собою поняття "вартість", "цінність", "ціна" та "грошова оцінка"?

Які географічні фактори зумовлюють диференціацію вартості територій населених пунктів і яке їх відносне співвідношення?

Що є об'єктом дослідження економічної і соціальної географії у сфері земельно-оціночної діяльності?

У контексті вищезазначеного проблема дослідження аспектів формування вартості територій населених пунктів набуває сьогодні особливої актуальності, що й визначило тему дисертаційної роботи.
Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження безпосередньо пов’язана з плановою тематикою науково-дослідних робіт Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст "Діпромісто", зокрема з темами: "Розробка науково-методичних рекомендацій до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (в частині оцінки земель населених пунктів)", 2005 р., № державної реєстрації 0104U010822 (автор обґрунтував методичні засади здійснення нормативної грошової оцінки населених пунктів, виходячи з принципів формування диференціальної міської ренти); "Розробка науково-методичних рекомендацій до порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім населених пунктів)", 2005 р., № державної реєстрації 0104U010823 (автор обґрунтував методичні засади здійснення нормативної грошової оцінки земель водного фонду, підходи до встановлення величини нормативного економічного ефекту при оцінці земель промисловості у розрізі регіонів України); "Розробити науково-методичне забезпечення підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та розробити плани базової підготовки та підвищення кваліфікації оцінювачів", 2006 р., № державної реєстрації 0106U011400 (автор обґрунтував загальні принципи побудови навчального курсу та визначив склад і структуру блоку підготовки, що стосується нормативної грошової оцінки земель населених пунктів та застосування ГІС-технологій); "Розробити науково-методичне забезпечення підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок з розширеної програми базової підготовки та підвищення кваліфікації оцінювачів", 2007 р., № державної реєстрації 0107U010720 (автор обґрунтував принципи внесення змін до навчального курсу та структуру програми підготовки); "Розробка методики аналізу тенденцій містобудівного розвитку регіонів та міст України з урахуванням їх інвестиційної привабливості", 2004 р., № державної реєстрації 0103U002272 (автор обґрунтував принципи та здійснив систематизацію регіонів України з урахуванням їх інвестиційної привабливості); "Розробити галузевий стандарт "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", 2008 р., № державної реєстрації 0108U008178 (автор обґрунтував вимоги до звіту із нормативної грошової оцінки земель населених пунктів різних категорій).
Мета і завдання дослідження. Метою дисертації є розроблення та практичне впровадження теоретико-методологічних засад економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів. Для досягнення поставленої мети необхідно було вирішити такі основні завдання:
- дослідити економіко-географічний характер формування вартості та особливості її розвитку в умовах населених пунктів;
- виявити взаємозв'язок понять "вартість", "цінність", "ціна" та "оцінка" території населеного пункту;
- на основі історико-географічного аналізу визначити сутність відмінностей виникнення та розвитку вартості територій населених пунктів як економіко-географічної та економічної категорії;
- виявити спільні риси та відмінності, що характеризують становлення вартості територій населених пунктів в Україні та за кордоном;
- розкрити характер розвитку міських поселень України на сучасному етапі та умови їх впливу на формування вартості територій;
- виявити склад географічних факторів, що впливають на вартість територій населених пунктів;
- розробити методику комплексної типізації населених пунктів України за економіко-географічними факторами, що визначають вартість їх території та застосувати її для типізації міст України;
- розробити та апробувати методику економіко-географічного дослідження умов формування вартості територій населених пунктів України різної величини;
- вивчити роль та можливості застосування геоінформаційних систем і технологій у дослідженні вартості територій населених пунктів та виконання їх грошової оцінки;
- розробити основні напрями практичного впровадження вартості територій населених пунктів у процесі виконання їх грошової оцінки та містобудуванні.
Об’єктом дослідження є території населених пунктів України.
Предмет дослідження теоретико-методологічні й практичні аспекти економіко-географічного дослідження умов формування вартості територій населених пунктів та її просторової диференціації.
Методи дослідження. В основу економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів було покладено загальну політико-економічну теорію виникнення та розвитку ренти у комплексі з діалектичним розумінням особливостей її трансформації в урбанізованому середовищі під впливом економіко-географічних факторів.
Наукова методологія дослідження базується на використанні системи методів, основними з яких є історико-географічні, економіко-статистичні, порівняльно-географічні, картографічні, соціологічні та геоінформаційні.
Інформаційну базу дослідження складають систематизовані та оброблені автором дані офіційних джерел ООН, Державного комітету статистики України, Державного комітету по земельних ресурсах України, Українського товариства оцінювачів, міських та обласних управлінь по земельних ресурсах, інших міністерств і відомств України, нормативно-правові документи, а також результати власних досліджень автора, здійснені за період 1991-2008 років.
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що у дисертації вперше з економіко-географічних позицій обґрунтовані теоретико-методологічні аспекти формування вартості територій населених пунктів та всебічно досліджені практичні напрямки застосування вартості територій для цілей їх грошової оцінки. При цьому автором вперше:
- встановлено відмінності у підходах до вивчення вартості територій як предмету дослідження соціально-економічної географії, економіки, землевпорядкування та кадастру земель і визначено особливості аналізу вартості як економіко-географічної категорії;
- із системних позицій встановлено взаємозв'язок понять "вартість території", "цінність території", "оцінка земель" та "ціна землі";
- обґрунтовано суть і зміст понять "географічна складова диференціальної міської ренти" та "інфраструктурна складова диференціальної міської ренти", досліджено особливості їх виникнення в населених пунктах та географічні умови формування й розвитку;
- обґрунтовано нові поняття "регіональна компонента", "внутрішньоміська компонента" та "локальна компонента" географічної складової міської ренти та вивчені особливості їх прояву у різних типах населених пунктів;
- теоретично обґрунтовано застосування поняття "вартість території", визначено його відмінності від понять "вартість земель" та "вартість земельних ділянок";
- визначено географічні фактори, що впливають на вартість територій населених пунктів України й здійснено комплексну типізацію населених пунктів за впливом цих факторів;
- розроблено та апробовано методику економіко-географічного дослідження умов формування вартості територій населених пунктів України, визначено методичні підходи до встановлення вартості населених пунктів різної величини;
- на основі вивчення результатів нормативної грошової оцінки найбільших міст та малих населених пунктів здійснено економіко-географічний аналіз формування вартості їх територій та проведено комплексну типізацію населених пунктів України за особливостями внутрішньої планувальної диференціації території;
- розроблено комплексну методику впровадження ГІС в грошову оцінку на різних її стадіях;
- визначено головні напрямки практичного застосування вартості територій населених пунктів в грошовій оцінці та містобудуванні.
Практичне значення отриманих результатів. Значна частина авторських положень, висновків та рекомендацій дисертації увійшли до звітів науково-дослідних робіт, які виконували в Українському державному науково-дослідному інституті проектування міст "Діпромісто" впродовж 1997-2008 років, зокрема: "Розробка еталону технічної документації грошової оцінки земель населених пунктів на прикладі м. Бровари Київської області" (1997 р.), "Розробка науково-методичних пропозицій до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (в частині оцінки земель населених пунктів)" (2005 р.), "Розробка науково-методичних пропозицій до порядку оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" (2005 р.), "Розробити науково-методичне забезпечення підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та розробити плани базової підготовки та підвищення кваліфікації оцінювачів" (2006 р.), "Розробка методики аналізу тенденцій містобудівного розвитку регіонів та міст України з урахуванням їх інвестиційної привабливості" (2004 р.) та інших.
Ряд положень, висновків та рекомендацій роботи включено у науково-дослідну роботу "Рентоутворюючі види діяльності та їх вплив на інвестиційну привабливість земель" (2007 р.).
Практичну апробацію результатів дослідження автор здійснив у процесі розробки нормативної грошової оцінки понад 200 населених пунктів України, зокрема: Києва, Харкова, Дніпропетровська, Запоріжжя, Донецька, Севастополя та інших. Основні результати дослідження щодо теорії та методики визначення вартості територій поселень різного типу викладено у розділі 3.
Теоретичні та методичні положення, наукові висновки і рекомендації дисертації можуть бути використані при виконанні робіт із нормативної та експертної грошової оцінки населених пунктів України, генеральних планів та інших видів містобудівної документації, економічних прогнозів розвитку міст тощо. Розроблена автором методика може бути застосована при дослідженні проблем територіального та господарського розвитку міст і здійснення їх комплексної економіко-географічної типізації. Основні положення та висновки дисертації можуть бути впровадженими у навчальний процес підготовки фахівців з нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок
Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійним науковим дослідженням. Наукові положення, висновки і рекомендації, які містяться у ньому і виносяться на захист, отримані автором самостійно і є його внеском у суспільну географію, зокрема у теорію і практику геоурбаністики. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, у дисертації використані лише ідеї та положення, отримані автором особисто.
Апробація результатів дисертації. Основні положення та висновки дисертаційного дослідження викладені у доповідях та представлені на багатьох міжнародних та загальнодержавних наукових конгресах, конференціях, семінарах та інших наукових заходах, опубліковані у їх матеріалах. Зокрема це: 28-й (Гаага, 1996 р.) та 29-й (Сеул, 1998 р.) Міжнародні географічні конгреси; Міжнародні наукові конференції, присвячені: 70-річчю Польського товариства урбаністів (Варшава, 1993 р.), розвитку Карпатського Єврорегіону (Львів, 1993 р.), користувачів компанії ESRI (Флоренція, 1998 р.). географічним дослідженням на початку ХХІ ст. (Іркутськ, 2007), "Нові географічні знання та напрямки досліджень" (Київ, 2006 р.); VII (Київ, 1995 р.), VIIІ (Луцьк, 2000 р.), ІХ (Чернівці, 2004 р.) та Х (Київ, 2008 р.) з’їзди Українського географічного товариства; Міжнародні науково-практичні конференції "Карпати Український міст в Європу: проблеми і перспективи" (Львів, 1993 р.); "Фундаментальні географічні дослідження (стан, проблеми, напрямки)" (Київ, 1994 р.); "Регіональні проблеми України: географічний аналіз та пошук шляхів вирішення" (Херсон, 2005 р.); "Європейські інтеграційні процеси і транскордонне співробітництво" (Луцьк, 2006 р.) та інші.
Публікації. Основні результати дослідження опубліковані у 70 наукових працях, в яких особисто автору належить 45,7 д.а., у тому числі особиста монографія (15,6 д.а.), розділи у колективній монографії (5,2 д.а.); 21 стаття у фахових виданнях (7,6 д.а.); 23 публікації в інших виданнях (10,7 д.а.); 24 тези доповідей на наукових конференціях (6,6 д.а.).

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, чотирьох розділів, висновків, списку використаних джерел, що включає 316 найменувань, та двох додатків. Основна частина дисертації викладена на 425 сторінках разом із 32 рисунками і картосхемами, 40 таблицями.

Список литературы

ВИСНОВКИ
Здійснене дослідження одного з найважливіших напрямків економічної і соціальної географії щодо вартості територій поселень забезпечило можливість вирішити ряд наукових завдань:
1. Встановлено, що вартість територій населених пунктів формується під впливом різних факторів, серед яких одне з найважливіших місць належить географічним. Саме вони зумовлюють виникнення географічної складової диференціальної ренти у населених пунктах.
Географічна та інфраструктурна складові диференціальної ренти  нові теоретичні поняття, введені й обґрунтовані нами у процесі наукового дослідження. Під географічною складовою диференціальної ренти в населених пунктах розуміємо зручність місцезнаходження території по відношенню до місць прикладання праці, джерел сировини, зон відпочинку, транспортних вузлів тощо. Вона включає три компоненти дослідження: регіональний, внутрішньоміський та локальний. Частка кожного з них у загальному показнику географічної складової визначається економіко-географічними особливостями населеного пункту. До них насамперед відносяться: географічне положення, особливості структури господарського комплексу та характер розселення.
Під інфраструктурною складовою диференціальної ренти в населених пунктах розуміємо забезпечення їх території інженерно-транспортними мережами та можливість їх використання й подальшого розширення.
У комплексі географічна та інфраструктурна складові диференціальної ренти визначають загальний рівень облаштування території населеного пункту й призводять до формування рентного доходу.
2. Основою формування вартості населених пунктів є їх територія, в межах якої розташовані землі (земельні ділянки) різного цільового і функціонального призначення.
Вартість територій населених пунктів зумовлена їх цінністю, яка формується відмінностями, що визначаються демографічним та природно-ресурсним потенціалом, географічним положенням, рівнем урбанізації, станом довкілля та іншими факторами.
Оцінка окремої земельної ділянки полягає у кількісному виразі її ціни, яка визначається рентними спроможностями ділянки. Залежно від виду функціонального використання земельної ділянки, мети оцінки та виду вартості оцінка поділяється на грошову нормативну, грошову експертну, економічну, бонітетну та містобудівну.
Отже, цінність території є базою для формування вартості, яка, у свою чергу може бути виражена через ціну. Інструментом встановлення ціни є відповідна грошова оцінка.
3. Зарубіжний досвід оцінювання земель свідчить про те, що, по-перше, земельна ділянка розглядається разом зі спорудами та будівлями, розташованими на ній (цілісний майновий комплекс), по-друге, ринкова оцінка, метою якої є встановлення ціни для продажу, застави, іпотеки та інших ринкових функцій, відрізняється від нормативної (фіскальної, податкової) оцінки, метою якої є встановлення розмірів земельного податку.
В Україні, на відміну від більшості держав світу, оцінка земельних ділянок та об'єктів нерухомості розділена. У населених пунктах вона визначається через комплексну економічну (в інших випадках містобудівну) оцінку території; з середини 90-х рр. через грошову оцінку. На землях сільськогосподарського призначення в основу оцінки покладено рентний підхід, який вважається більш науково обґрунтованим, ніж вартісний.
4. У процесі дослідження встановлено, що при визначенні вартості території об'єктом дослідження економічної географії є комплекс економіко-географічних факторів, які впливають на виникнення географічної складової диференціальної земельної ренти у населених пунктах, а також просторова неоднорідність їх розподілу. Відмінності у просторовій неоднорідності можуть бути визначені шляхом проведення типізації (класифікації) населених пунктів. Основними економіко-географічними факторами, які впливають на вартість території населених пунктів, є: географічне положення, чисельність населення в них, адміністративний статус, місце в системі розселення та господарські функції. При цьому найвагомішу роль відіграють чисельність населення, географічне положення та господарські функції поселення. В роботі здійснено комплексну типізацію міст України за економіко-географічними факторами, що визначають вартість їх території. Методика типізації міст може бути застосована у подальшому й для селищ міського типу та сільських поселень. Усього виділено 58 кластерів, у яких розміщено 456 міст (без Чорнобиля та Прип'яті).
5. Встановлено, що найважливіше місце серед системи наукових методів дослідження вартості міських територій займають геоінформаційні системи та технології. Нині розвиток ГІС-технологій в Україні перебуває на третьому, виробничому, етапі розвитку, для якого характерне активне впровадження при оцінці вартості територій сучасних програмних продуктів, створення комплексних і тематичних оціночних електронних карт, застосування супутникових та GPS даних, використання можливостей Інтернету.
6. Розроблено методику дослідження умов формування вартості та особливості її географічної диференціації у населених пунктах, яка ґрунтується на вивченні трьох компонент прояву географічної складової диференціальної міської ренти: регіональної (проявляється на макрорівні), внутрішньоміської (мезорівень) та локальної (мікрорівень). Кількісна міра прояву географічної рентної складової виражається відповідними коефіцієнтами. Для визначення інтегрального регіонального коефіцієнта , який характеризує макрорівень утворення географічної рентної складової необхідно використовувати шість окремих коефіцієнтів, які відображають: загальну чисельність населення (Кн), транспортно-географічну зручність (Кт), господарський потенціал (Кг), рівень розвитку соціальної інфраструктури (Ксі), екологічний стан регіону (Ке) та курортно-рекреаційний потенціал (Кр).
На основі запровадженої методики визначені значення та його складових для обласних центрів України, міст Києва та Севастополя. Практична апробація методики розрахунку дає підстави стверджувати, що її можливо застосовувати для всіх інших населених пунктів держави.
Для визначення зонального коефіцієнта , який характеризує мезорівень утворення географічної рентної складової через здійснення економіко-планувального зонування міської території, було встановлено неоднорідність споживчих умов різних районів міста та міри впливу на неї окремих економіко-географічних та містобудівних факторів. Визначальну роль серед цих факторів відіграють транспортно-функціональна зручність, екологічний стан, інженерно-інфраструктурне забезпечення та соціально-містобудівна привабливість території.
За результатами дослідження для 11 найбільших міст України встановлено певні географічні закономірності розподілу коефіцієнта . За діапазоном диференціації вартості території виявлено три типи найбільших міст України: з великим (більше 12 разів; Кривий Ріг, Севастополь, Донецьк, Київ); з помірним (від 7 до 12 разів; Харків, Дніпропетровськ, Одеса, Маріуполь, Запоріжжя) та з малим (менше 7 разів; Львів, Миколаїв).
За особливостями впливу планувальної структури на формування вартості території виділено три основні типи малих населених пунктів: компактні, лінійні та розчленовані. Для компактних населених пунктів характерний невеликий діапазон граничних значень коефіцієнта (до 2 разів), але при цьому показник середньої вартості території поселення досить великий. Діапазон граничних значень для лінійних населених пунктів значно вищий і досягає 5 разів. При цьому показники середньої вартості території тут нижчі, ніж у малих населених пунктах компактного типу. Розчленовані малі населені пункти характеризуються у цілому помірним діапазоном граничних значень зонального коефіцієнта і середньої вартості їх територій. Для цього типу характерні певні закономірності географічної диференціації території, які полягають в однорідності (геоморфності) територій окремих анклавів і значній відмінності їх між собою.
За особливостями внутрішньої планувальної диференціації території виділено 13 типологічних груп міст.
7. З'ясовано, що для визначення особливостей утворення географічної рентної складової на мікрорівні необхідно враховувати всі аспекти впливу кожного з локальних факторів із встановленням відносних коефіцієнтів впливу на загальну вартість земельної ділянки для кожного з них.
Встановлено, що з трьох можливих шляхів визначення змісту локальних коефіцієнтів (через вартісний вираз; отримання коефіцієнтів парної кореляції в результаті порівняння впливу фактора з певним еталонним показником; порівняння ступеня прояву фактора з інженерно-будівельними, санітарними, історико-архітектурними та іншими нормативами) найбільш науково обґрунтованим є порівняння ступеня прояву фактора з нормативами. Дослідження ступеню впливу кожного з локальних факторів, які входять до складу однієї з 6 узагальнених груп, на географічну складову диференціальної міської ренти дає змогу зробити висновок про те, що, локальна компонента має бути предметом дослідження конструктивної географії.
8. Основним напрямком практичного впровадження теорії вартості територій населених пунктів є нормативна та експертна грошова оцінка, оподаткування земельних ділянок, а також оцінка інвестиційної привабливості територій населених пунктів і містобудівне проектування.
В основі методики нормативної грошової оцінки територій населених пунктів лежить оціночна вартість, яка є різновидом неринкової бази оцінки, що створюється внаслідок дії наперед заданих факторів та показників. На показники нормативної оцінки населеного пункту найбільше впливають його середня (базова) вартість, а також система коефіцієнтів, що відображають регіональні (), зональні () та локальні () особливості міської території. В роботі обґрунтовано підходи до визначення базової вартості міської території та компонент регіонального коефіцієнта , розроблено вимоги до економіко-планувального зонування територій населених пунктів й встановлення значень зональних та локальних коефіцієнтів.
З'ясовано, що серед методичних підходів, які застосовують при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок, найбільшого значення набуває підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Цей підхід найповніше враховує географічні особливості розміщення окремих земельних ділянок. Його доцільно застосовувати при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок під автозаправками, торгівельними закладами, деякими іншими об'єктами ринкової інфраструктури. В роботі встановлено, що серед земельних ділянок різного функціонального типу спостерігаються значні відмінності у впливі на вартість земельної ділянки її місцерозташування: для житла, об'єктів торгівлі та громадського харчування, офісів та банків цей вплив є високим, для об'єктів автосервісу середня, а для промисловості низька.
Здійснено типізацію регіонів України за показниками ринкової вартості 1 м2 території населених пунктів на основі показників експертної грошової оцінки. До регіонів з дуже високими показниками ринкової вартості відноситься місто Київ, до регіонів з високими показниками Автономна Республіка Крим, Київська, Одеська область та місто Севастополь, до регіонів із середніми показниками ринкової вартості  Донецька, Дніпропетровська, Закарпатська, Львівська та Чернівецька області, решта 17 областей потрапляють до груп із низькою та дуже низькою ринковою вартістю території.
Досліджено вплив вартості територій на загальну інвестиційну привабливість населених пунктів. Встановлено, що методика визначення загального рейтингу інвестиційної привабливості того чи іншого міста України має ґрунтуватися на розрахунку середнього показника від двох рейтингів і систематизації міст України за його значеннями.
Вивчено вплив вартості територій на містобудівне проектування, зокрема на розроблення генеральних планів. На основі аналізу динаміки містобудівних процесів встановлено, що інвестиційна привабливість міських земель, яка є однією з форм відображення вартості міських територій, істотно впливає на містобудівні, господарські та інші рішення, що приймаються місцевими органами влади, і має враховуватися при розробці містобудівної документації.
Основним здобутком дисертаційного дослідження є вирішення важливої наукової проблеми: розроблення та практичне впровадження теоретико-методологічних засад економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів України.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Адміністративно-територіальний устрій України: Шляхи реформування / [ Яцуба В. М., Яцюк В. А., Матвіїшин О. Я. та ін. ]  К.: Геопринт, 2007.  366 с.

Алаев Э. Б. Социально-экономическая география: Понятийно-терминологический словар / Алаев Э. Б.  Москва: Мысль, 1983.  350 с.

Арманд А. Д. Саморегуляция и саморегулирование географических систем / Арманд А. Д.  Москва : Наука,1988.  261 с.

Багров Н. В. География в информационном мире: Монография / Багров Н.В.  К.: Либідь, 2005.  184 с.

Бачила С. С. Роль и место абсолютной и дифференциальной ренты в концепции экономико-географической оценки земельных ресурсов / Бачила С. С. // Власністний статус і проблеми раціонального використання земель: Матеріали Міжнар. наук. конф.  К: РВПС України, 2000.  Ч.1.  С. 205207.

Берлянт А. М. Картография и геоинформатика / Берлянт А. М., Кошкарев А. В., Тикунов В. С. // ВИНИТИ. Итоги науки и техники. Сер. Картография.  Т.14.  Москва, 1991.  179 с.

Білоконь Ю. М. Містобудівне управління розвитком територій / Білоконь Ю. М.  К.: Укрархінформ, 2002.  160 с.

Білоконь Ю. М. Регіональне планування (теорія і практика): Монографія. / Білоконь Ю. М.  . К.: Логос, 2003.  246 с.

Білоконь Ю. М. Сучасні тенденції у розробці генеральних планів великих міст / Білоконь Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. К.: Діпромісто, 2005.  С. 514.

Білоконь Ю. М. Наука і творчість в архітектурі / Білоконь Ю. М., Фомін І. О.  К. : Логос, 2006.  208 с.

Блейклі Е. Д. Планування місцевого економічного розвитку. Теорія і практика / Блейклі Е. Д.  Львів: Літопис, 2002.  416 с.

Богорад Д. И. Городские агломерации Украинской ССР / Богорад Д. И.  К. : Изд. НИИСП Госстроя УССР, 1966.  73 с.

Богорад Д. И. Конструктивная география района. Основы районной пласировки / Богорад Д. И  Москва: Мысль, 1965.  407 с.

Боже-Гарнье Ж. Очерки по географии городов / Боже-Гарнье Ж., Шабо Ж. ; пер. с фр.  Москва : Прогресс, 1967  424 с.

Болдырев В.Б. Разработка прогнозно-моделирующих комплексов и геоинформационных баз данных "Источники техногенно-экологической опасности" / [ Болдырев В. Б., Васильев П. С., Ефимов С. А. и др. ] // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География.  2005.  Вып. 18(57).  С. 2532.

Борисенко А. Н. Денежная оценка земли в условиях рыночной экономики / Борисенко А. Н. // АПК:экономика, управление.  1991.  №12  С. 6369.

Бортник С. Ю. Морфоструктури центрального типу території України: просторово-часовий аналіз: дис. доктора геогр. наук : 11.00.04 / Бортник Сергій Юрійович.  К., 2002.  380 с.

Браде И. Москва: современные тенденции развития на фоне других европейских столиц / Браде И., Рудольф Р. // Известия Российской Академии Наук. Сер. географическая.  2003.  №1.  С. 6979.

Бунге В. Теоретическая география / Бунге В. ; пер. с англ.  Москва: Прогресс,1967.  280 с.

Вадимов В. М. Город и река (планировочные аспекты) / Вадимов В. М.  Полтава.  Археология, 2000.  214 с.

Вайнштейн А. Л. Учет природных ресурсов в составе национального богатства и баланса народного хазяйства / Вайнштейн А. Л. // Вопросы экономики.  1965.  №7.  С. 6773.

Веденичев П. Ф. Вопросы методики экономической оценки земельных угодий / Веденичев П. Ф. // Учет и оценка сельскохозяйственных земель.  М.: Изд-во Московск. ун-та, 1963.  С. 108116.

Взаимодействие территориальных структур производства и населения СССР / [ Кибальчич О. А., Лаппо Г. М., Лейзерович Е. Е., Нудельман В. И. ] // Структурно-географическое изучение населения СССР.  М. : МФГО СССР, 1980.  С. 1327.

Виноградов Е. А. Земельная собственность: проблемы ренты при социализме. Историко-теоретический очерк / Виноградов Е. А.  Ленинград: Изд-во ЛГУ, 1978.  134 с.

Вплив грошової оцінки на ринок земель у місті Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку. / [ Дехтяренко Ю. Ф., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М., Тарнопольський А. В. ] // Землеустрій і кадастр.  2008.  №1.  С. 5968.

Впровадження сучасних технологій у містобудування. Матеріали науково-практичної конференції 17-19 жовтня, 1995 рік // К.: Держбуд України, 1995.  85 с.

Все о недвижимости. Глоссарий. // ЕИСН "АЗИМУТ". — Режим доступа: http://www.asimut.ru/all/gloss.php./.

Габрель М. М. Просторова організація містобудівних систем / Габрель М. М.  К.: Видавничий дім А.С.С., 2004.  400 с.

Генеральна схема планування території України : [. кер. автор. кол. Ю. Білоконь ]  К. : Державний науково-дослідний інститут проектування міст "Діпромісто", 2000.  114 с.

Географічна енциклопедія України : в 3 т. / [ О.М. Маринич (відповід. ред.) та ін. ] К.: Українська Радянська Енциклопедія, 1989 ..

Т.2.  1990.  480 с.

Геренчук К. И. Некоторые итоги и задачи географических исследований для оценки земли / Геренчук К. И. // Вопросы географии. Сб.67. География и земельный кадастр.  Москва :Мысль, 1965.  С. 2431.

Глазичев В. Л. Высвобождение городов / Глазичев В.Л. // Российская провинция.  1993.  №1. С. 2834.

Глухов Г. География инвестиций: Распределение регионов Украины по инвестиционному потенциалу / Глухов Г. // Украинская инвестиционная газета.  2001.  №38(310)  С. 89.

Гнаткович Д. І. Розвиток науково-методичних положень державного земельного кадастру /  інформаційної бази здійснення земельної реформи / Гнаткович Д. І. // Землевпорядний вісник. 1998.  №3.  С. 1216.

Гнаткович Д. І. Земельний кадастр населених пунктів / Гнаткович Д. І., Ступень М. Г.  Львів : Львівський державний аграрний університет, 1999  189 с.

Голіков А. П. Вступ до економічної і соціальної географії: Навч. посібник / Голіков А. П., Олійник Я. Б., Степаненко А. В.  К. : Либідь, 1996.  320 с.

Голиков А. П. Математическое моделирование пространственных исследований: Учебн.пособ. / Голиков А. П., Черваньов И. Г.  Харьков: ХГУ, 1979.  93 с.

Горбунова Л. И. Задачи экономико-географического изучения сельскохозяйственного землепользования в условиях частной собственности на землю и рынка земель / Горбунова Л. И. // Власністний статус і проблеми раціонального використання земель: Матеріали Міжнар. наук. конф. Київ: РВПС України НАН України, 2000.  Ч.1  С. 221223.

Горленко И. А. Минеральные ресурсы и формирование промышленных территориальных комплексов / Горленко И. А., Паламарчук М. М., Яснюк Т. Е.  К. : Наук. думка, 1978.  220 с.

Гудзь Т. В. Повышение эффективности использования земельных участков, занятых объектами промышленности в городах. : автореф. дис. на соискание ученой степени канд. экон. наук : спец. 08.00.05. "Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)" / Т. В. Гудзь.  Москва, 2002.  20 с.

Гутнов А. Э. Линейно-центровая система расселения / Гутнов А. Э., Лежава И. Г // Проблемы советского градостроительства. В помощь проектировщикуградостроителю.  К., 1971.  Вып.2.  С. 7177.

Давидович В. Г. О типологии расселения в группах городов и поселков СССР / Давидович В. Г. // Вопросы географии.  Москва, 1956.  №38.  С. 2778.

Давидович В. Г. Расселение в промышленных узлах (инженерно-экономические основы) / Давидович В. Г.  Москва: Госстройиздат, 1964.  325 с.

Давидович В. Г. Планировка городов и районов / Давидович В. Г.  Москва: Госстройиздат, 1960.  323 с.

Данилишин Б. М. Основні завдання активізації регіональної соціально-економічної політики України: Монографія / Данилишин Б. М., Лібанова Є. М.  К. : РВПС України НАН України, 1999.  68 с.

ДеМерс Майкл Н. Географические информационные системы / ДеМерс Майкл Н. ; пер. с англ.  Москва : Дата+.  1999. 