Горбачев Александр Сергеевич. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования

Краткое описание

Горбачев Александр Сергеевич. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 : Москва, 2005 172 c. РГБ ОД, 61:05-8/2031

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. ПРИНЦИПЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ 8
1.1. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования 8
1.2. Принципы ипотечного кредитования 15
1.3. Ипотечное жилищное кредитование в США 25
1.3.1. Характеристики рынка жилищных ипотечных кредитов в США 26
1.3.2. Рынок ценных бумаг на основе ипотечных кредитов 33
1.3.3. Типы ипотечных жилищных кредитов в США 41
1.4. Ипотечное жилищное кредитование в Германии 45
1.4.1. Система ипотечного кредитования в германии 45
1.4.2. Система контрактных сбережений 47
1.4.3. Рефинансирование за счет эмиссии ценных бумаг 52
1.4.4. Правовые основы ипотечного кредитования в германии 55
1.4.5. Типы ссуд в германии 59
1.5. Сравнение ипотечных рынков США и Европы 62
1.6. Возможности применения международного опыта в России 65
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ 68
2.1. Текущее состояние ИЖК в России 68
2.2. Сценарии ИЖК в России 79
2.3. Субъекты ИЖК в России 83
2.4. Деятельность агентства ипотечного жилищного кредитования 90
2.5. Итоги ипотечного кредитования в России за 2003 и 2004 гг. 94
2.6. Основные выводы по состоянию ИЖК в России 97
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИЖК В РОССИИ 100
3.1. Совершенствование системы ИЖК в России
3.1.1. Основные рекомендации по совершенствованию ИЖК в России 100
3.1.2. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг 104
3.1.3. Рефинансирование ипотеки пенсионными накоплениями 108
3.2. Управление рисками в банке-кредиторе
3.2.1. Основные виды рисков на рынке ИЖК 110
3.2.2. Структура процентной ставки по ипотечному кредиту 112
3.2.3. Управление рисками путем выбора инструмента кредитования 113
3.2.4. Управление рисками путем корректировки процентной ставки 128
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 160
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Приобретение жилья - первоочередная потребность в жизни человека: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище - одна из важнейших социально-политических и экономических проблем.
На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования. Из 85% населения России, желающих улучшить свои жилищные условия, только 8% способны осуществить приобретение жилья единовременно1, поэтому актуальным является вопрос создания доступных кредитно-финансовых механизмов приобретения жилья. Организация системы ипотечного жилищного кредитования является одним из вариантов решения этой одной из важнейших социально-политических и экономических проблем, позволяющим привлечь не только бюджетные средства, но также банковский и инвестиционный капитал.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Долгосрочная цель политики федерального правительства - увеличение более чем в два раза объемов ввода в строй нового жилья с 30 до более 70 млн
1Центр анализа рынков недвижимости (2003). «Развитие системы ипотечного кредитования», окончательный отчет, представленный Госстрою России и Всемирному банку.
кв. метров. Исполнительные и законодательные органы власти на федеральном и местном уровне уделяют внимание развитию ипотеки как средства финансирования рынков жилья, а также повышению эффективности и дальнейшему развитию строительной индустрии.
Несмотря на эти усилия, по международным стандартам, рынок ипотеки в России чрезвычайно мал. По оценкам Всемирного Банка2, ипотека составляет приблизительно 0,1 процента ВВП. Доля ипотеки чрезвычайно низкая при сравнении как со странами с развитой экономикой, например, странами Европейского союза, где в среднем на ипотеку приходится 53 процента ВВП, так и с развивающимися странами, такими как Колумбия, где этот показатель составляет 12 процентов, или Кореей, где на ипотеку приходится 14 процентов.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, финансовой, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.
Кроме всего вышеизложенного, ипотека - это объект для инвестиций со стороны крупных институциональных инвесторов.
Степень научной разработанности проблемы.Огромный вклад в развитие методологии ипотечного жилищного кредитования внесли такие ученые как: Дж. Кук, Дж. Эккерт, К. Фоллак, Г.-Ю. Шольц, А. Коулз, Дж. Хардт, Д. Мэннинг, В.М. Агапкин, В.А. Горемыкин, А.В. Черняк, А.Г. Ивасенко, В.М. Васильев, Л. Гапенски, Ф. Ветрано, И.Т. Балабанов, B.C. Ем, С.Г. Ерошенков, В.В. Иванов, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, Н. Ордуэй,
2Центр анализа рынков недвижимости (2003). «Развитие системы ипотечного кредитования», окончательный отчет, представленный Госстрою России и Всемирному банку.
С.С. Колобов, Р. Страйк, Е.И. Тарасевич, Д. Фридман, СР. Хачатрян, Г.А. Цылина и др.
Отдавая должное вкладу многих исследователей в разработку данной тематики, необходимо отметить, что большинство работ по ипотечному жилищному кредитованию носят теоретический, а порой и обзорный характер. Однако ипотечное жилищное кредитование в России развито слабо и поэтому нуждается в совершенствовании.
Цель и задачи исследования.Целью диссертационной работы является изучение и анализ ипотечного жилищного кредитования за рубежом и в России, формулирование предложений по направлениям совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России, а также разработка модели оценки рисков при ипотечном кредитовании. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. обобщить финансово-экономические и правовые основы ипотеки (залога недвижимости) на основе анализа действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования и выработать рекомендации относительно использования зарубежного опыта в России;
2. выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, а также основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения;
3. найти источники рефинансирования ипотечного кредитования в России и сформулировать рекомендации по их применению;
4. выявить основные виды рисков при ипотечном жилищном кредитования и разработать рекомендации по их устранению;
5. выработать модель оценки рисков при ипотечном кредитовании;
6. разработать основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в России.
Объектом исследованияявляется ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) в России и за рубежом.
Предметом исследованиявыступают финансовые отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ИЖК, механизмы формирования жизнеспособной модели ИЖК, риски в системе ИЖК.
Методика исследования.В диссертации применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Теоретической и методологической основойдиссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М. Ланцов, Е.В. Кудрявцева, Р. Страйк, В.А. Горемыкин, Е.Ф. Жуков, Б.И. Алехин, А.Г. Ивасенко, Н.Б. Косарев, Л.Ю. Руди, В.В. Меркулов, В.И. Лимаренко, А.И. Щербаков, В.М. Агапкин и многих других.
Научная новизнаисследования заключается в следующем:
7. Обобщен и проанализирован международный опыт ипотечного жилищного кредитования и оценены возможности его применения в России.
8. Обобщен и проанализирован российский опыт ипотечного жилищного кредитования, сделаны выводы о текущем состоянии ипотечного жилищного кредитования в России.
9. Показаны источники рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России и сформулированы рекомендации по их использованию.
10. Выявлены основные виды рисков при ипотечном жилищном кредитования и разработаны рекомендации по их устранению.
11. Предложена методика управления рисками в банке, занимающимся ипотечным кредитованием.
12. Предложен комплекс мер, направленных на совершенствование ипотечного жилищного кредитования в России (в частности, по развитию ин-
фраструктуры ИЖК, по совершенствованию мер государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании, по развитию рынка ипотечных ценных бумаг).
Практическая значимость и апробация работы.Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-эксперта открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике.
Предложенные автором рекомендации могут быть использованы в банке, занимающимся ипотечным кредитованием, жилищно-строительном кооперативе или финансово-строительной компании.
Основные результаты работы опубликованы в 6 научных статьях и представлены в составе материалов научно-практических конференций и семинаров.
Основные выводы и положения диссертации (в частности, авторская методика управления рисками) легли в основу ипотечной программы Финансово-строительной корпорации «Газстройинвест XXI век», которая начнет функционировать в первом квартале 2005 года.
Структура и объем диссертационной работы.Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 172 страницах. Список использованных источников насчитывает более 90 источников. Представленная структура работы позволила соединить теоретические, методологические и практические проблемы, возможные варианты их решения и результаты исследования.

Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования

Объектом настоящей работы является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК). Зачастую в различных источниках и публикациях именно жилищное кредитование называют ипотекой, что не совсем верно.
Ипотека — залог недвижимого имущества. В таком определении это понятие закреплено Федеральным законом «Об ипотеке». Жилищная ипотека подразумевает залог жилых помещений (квартир, домов), т.е. того, что принято называть жильем.
Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для строительства или приобретения жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.
Согласно И.В. Павловой , «ипотечный жилищный кредит - кредит, выдаваемый на длительный срок банком (или небанковской кредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства».
Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), как любое значимое экономическое явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую.
Как отмечает В.А. Горемыкин и Э.Р. Бугулов4, экономическую сущность ИЖК выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
стимулирование оборота и перераспределения жилья;
формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений необходимо отметить следующее:
1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;
2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;
3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные кредиты или ценные ипотечные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.