Храмова, Анастасия Николаевна. Налогообложение и налоговые риски субъектов арендных отношений

Краткое описание

Храмова, Анастасия Николаевна. Налогообложение и налоговые риски субъектов арендных отношений : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Храмова Анастасия Николаевна; [Место защиты: Сарат. гос. соц.-эконом. ун-т].- Саратов, 2012.- 189 с.: ил. РГБ ОД, 61 12-8/3710

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические основы налогообложения и налоговые риски субъектов арендных отношений11
1.1. Арендные отношения и налогообложение: понятийный аппарат и взаимосвязь 11
1.2. Особенности налогообложения субъектов арендных отношений 30
1.3. Классификация налоговых рисков субъектов арендных отношений 52
Глава 2.Практика и проблемы налогообложения субъектов арендных отношений в России68
2.1. Налоговые риски при аренде коммерческой недвижимости 68
2.2. Механизм налогообложения и налоговые риски при аренде жилья 96
2.3. Особенности налогообложения при аренде государственного (муниципального) имущества 112
Глава 3.Развитие системы управления налоговыми рисками субъектов арендных отношений123
3.1. Модель эффективного управления налоговыми рисками субъектов арендных отношений 123
3.2. Совершенствование налогообложения субъектов арендных отношений 137
Заключение 151
Список использованных источников 166
Приложения 181

Введение к работе

Актуальность темы.Арендные отношения всегда занимали значительное место в экономических отношениях ввиду потребности одних хозяйствующих субъектов в имущественных объектах при отсутствии финансовой возможности его приобретения в собственность и избытка данного имущества у других субъектов при необходимости извлечения из него гарантированного дохода.
В настоящее время в российской экономике арендные отношения являются достаточно распространенной формой экономических отношений между хозяйствующими субъектами. Они возникают в связи с потребностью современного предпринимательства в основных средствах (зданиях, сооружениях, транспорте, оборудовании и т.д.), стоимость которых достаточно высока и часто недоступна для большинства организаций и предпринимателей, особенно на стадии становления бизнеса. Аренда позволяет предпринимателям сэкономить денежные средства в связи с её относительной дешевизной по сравнению с приобретением имущества по ипотеке или в кредит.
На конец 2011 года совокупный объем коммерческих площадей, переданных в аренду в целом по стране, составил порядка 817,5 млн кв. м, а число арендных сделок на рынке недвижимости по отдельным её видам доходил до 95-97% от общего объема сделок с данной недвижимостью. Требует уточнения соответствующего современным экономическим реалиям понятийный аппарат арендных отношений ввиду необходимости обоснования их финансовой составляющей. В настоящее время, учитывая особенности действующего российского налогового законодательства, проблемы налогообложения и налоговые риски субъектов арендных отношений действительно существуют и имеют крайне негативные финансовые последствия для коммерческой деятельности и арендатора, и арендодателя, о чем свидетельствует рост судебных разбирательств с налоговыми органами по результатам налоговых проверок в последние четыре года по вопросам налогообложения в связи с заключением арендных отношений (с 8% в 2008 г. до 16% в 2011 г.).
Наибольшие проблемы и споры в области налогообложения арендных отношений возникают по налогу на прибыль организаций и НДС. В частности, в последние годы в связи с замедлением и приостановкой строительства объектов недвижимости в аренду зачастую передается недвижимость, на которую не получено право собственности. В такой ситуации у арендатора возникают налоговые риски, вследствие невозможности учесть расходы в виде арендной платы для целей налогообложения. Другой, не менее распространенной проблемой является отсутствие установленных правил расчета величины арендной платы, в результате чего возникают разногласия организаций с налоговыми органами по поводу экономической обоснованности расходов на аренду.
Вышеизложенные проблемы послужили основанием для проведения настоящего исследования, в основе которого лежит изучение налоговых рисков субъектов арендных отношений, разработка способов управления ими, а также предложения вариантов их устранения.
Степень разработанности проблемы.Основой системы налогообложения при заключении арендных отношений является общая теория налогов. Исследованием проблем налогообложения и налоговых отношений в целом занимаются Акчурина Е.В., Барулин С.В., Богомолова Г.Д., Брызгалин А.В., Волкова Г.А., Вылкова Е.С., Гончаренко Л.И., Ермакова Е.А., Казак А.Ю., Логвин Н.В., Лыкова Л.Н., Майбуров И.А., Пансков В.Г., Пепеляев С.Г., Погорлецкий А.И., Поляк Г.Б., Сабанти Б.М., Степаненко В.В., Филина Ф.Н., Черкасов В.Е., Щекин Д.М., Юткина Т.Ф., и др.
Отдельные вопросы налогообложения в области арендных отношений рассматриваются в работах Анищенко А.В., Блинова А.В., Вайтман Е.В., Васильева Ю.А., Город С.С., Давыдовой О.В., Закировой О.З., Захарьина В.Р., Зерновой И.И., Кирюшиной И.М., Кислова Д.В., Козловой Н.Н., Кондрашовой Н.Н., Коробовой С.А., Красноперова О.А., Мацкявичене Е.В., Мельниковой Е.В., Меркулова М.М., Муратовой Е.М., Петуховой И.С, Полухиной М.Ю., Репина А.Н., Реснянской Н.С., Савсерис С.В., Семинихина В.В., Соколовой Е.А., Тюриной А.В., Фомичевой Л.П., Шубенко М.К., и др.
Несмотря на то, что налоговым вопросам в системе арендных отношений посвящено достаточно много работ, анализ научной литературы показал, что большинство исследователей рассматривают эти вопросы в контексте правового регулирования и учета. Вместе с тем, крайне мало изучены проблемы налоговых рисков, возникающих у субъектов арендных отношений, а, следовательно, и специфика управления ими. Кроме того, применительно к современному этапу, недостаточно исследованы особенности налогообложения и налоговых рисков при аренде коммерческой недвижимости, жилья, а также государственного и муниципального имущества. Возникает необходимость в разработке наиболее эффективных в современных условиях, перспективных механизмов налогообложения арендаторов и управления налоговыми рисками.
Таким образом, необходимость углубления теоретических подходов и недостаточная степень практической разработанности проблем налогообложения субъектов арендных отношений определили выбор темы, цель, задачи и структуру диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования.Целью диссертационного исследования является развитие теоретических основ и методических подходов, методик и рекомендаций, направленных на создание эффективной системы налогообложения субъектов арендных отношений и управления их налоговыми рисками, обеспечивающих баланс фискальных интересов государства и коммерческих структур.
Достижение указанной цели вызвало необходимость решения следующих задач:
- исследовать понятийный аппарат арендных отношений и их взаимосвязь с налогообложением;
- исследовать и проанализировать особенности налогообложения субъектов арендных отношений;
- разработать классификацию налоговых рисков субъектов арендных отношений;
- исследовать налоговые риски при аренде коммерческой недвижимости;
- обосновать механизм налогообложения и налоговые риски при аренде жилья;
- выявить особенности налогообложения при аренде государственного (муниципального) имущества;
- разработать и обосновать модель эффективного управления налоговыми рисками субъектов арендных отношений;
- предложить меры по совершенствованию налогообложения субъектов арендных отношений.
Предметом диссертационного исследованиявыступают совокупность налоговых отношений между арендаторами, арендодателями и налоговыми органами, возникающих в процессе хозяйственной деятельности, налогообложения и управления налоговыми рисками.
Объектом исследованияявляются действующая в России система налогообложения субъектов арендных отношений, налоговые риски, принимаемые этими субъектами, и деятельность по управлению ими.
Методологическую основу исследованиясоставили общенаучные принципы познания, методы индукции и дедукции, приемы системного анализа и диалектической логики. Также применялись такие методы научного исследования, как группировка, статистическое наблюдение, сравнительный анализ, классификация, использование которых позволяет получить достоверные научные знания и наиболее полно организовать научный поиск для достижения поставленной цели и решения исследовательских задач.
Теоретической основойисследованияпослужили теории ведущих отечественных исследователей в области регулирования арендных отношений в коммерческой деятельности, налогообложения и налоговых рисков субъектов арендных отношений. Исследование опирается на широкую законодательную и нормативную базу (кодексы, законы и подзаконные акты федерального, регионального и местного значения), а также материалы судебной практики по налоговым спорам, касающиеся налогообложения субъектов арендных отношений.
Информационную базуисследованиясоставили данные государственной статистики РФ, российских информационных агентств, экспертные оценки научно-исследовательских центров, интернет ресурсы, относящиеся к налогообложению субъектов арендных отношений, материалы органов государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, нормативные документы Федеральной налоговой службы РФ, Министерства финансов РФ, материалы официальных сайтов и письма УФНС России по Москве и Московской области.
Научная новизна диссертационного исследованияв целом заключается в постановке, теоретическом обосновании и решении комплекса вопросов, связанных с разработкой методологических подходов и научно-практических рекомендаций по малоисследованной в российской науке проблеме налогообложения субъектов арендных отношений.
Наиболее существенными результатами исследования, содержащими научную новизну, являются следующие:
- дана системная характеристика финансовых отношений, возникающих при аренде имущества и связанных с исполнением обязательств арендатора перед арендодателем по поводу уплаты арендных платежей и изменяющимися в связи с этими платежами налоговыми обязательствами сторон (обобщена система налогов, с которыми связано заключение арендных отношений, раскрыт механизм взаимосвязи финансовой и правовой составляющих арендных отношений);
- разработана необходимая в целях минимизации возникающих налоговых рисков система принципов организации арендных отношений и, в частности, принцип подтверждения передачи объекта аренды арендатору; принцип открытости информации об объекте аренды; принцип соблюдения требований о регистрации договоров аренды; принцип документального оформления обязанностей по поддержанию состояния объекта аренды; принцип обоснованности и прозрачности расчета арендной платы;
- выявлены особенности формирования налоговой базы субъектов арендных отношений по налогу на прибыль и НДС, а также особенности исполнения налоговых обязательств субъектами хозяйственной деятельности при таких видах аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, аренда государственного и муниципального имущества;
- предложена и обоснована классификация налоговых рисков субъектов арендных отношений в зависимости от субъекта налоговых правоотношений, природы и причины возникновения, объекта аренды, влияния на формирование налоговой базы по тем или иным налогам, степени урегулирования в действующем налоговом законодательстве;
- определены влияющие на уровень налоговых рисков при аренде коммерческой недвижимости факторы, среди которых выделены группы, связанные с общеэкономическими причинами (дефицит арендопригодных площадей на рынке; сезонная активность арендатора; финансовая нестабильность сторон) и специфическими условиями конкретных арендных сделок (сложность регистрации права собственности на объект аренды; отсутствие акта приема-передачи объекта аренды; оспоримый характер финансовых обязательств; отсутствие методик расчета арендной платы, подтверждающей правомерность понесенных затрат; проблемы с оформлением документации на ремонт арендуемых основных средств);
- предложены и обоснованы финансовые схемы, позволяющие оптимизировать налогообложение при аренде жилья: схема с отнесением на прочие расходы затрат, понесенных по аренде жилого имущества для представительских целей; схема с самостоятельным заключением работниками договоров аренды жилья и последующей компенсацией расходов путем увеличения их оклада; схема с оформлением дополнительных документальных доказательств экономической обоснованности расходов на аренду жилья для командированных сотрудников, учтенных для целей налогообложения;
- предложены методические подходы к определению факта наличия налогового обязательства по НДС у арендатора, выступающего в качестве налогового агента при получении в аренду (передаче в субаренду) государственного (муниципального) имущества, и предложены методические подходы к определению факта наличия налогового обязательства, момента его исполнения, а также возможности использования соответствующих налоговых вычетов;
- разработаны специальные методы минимизации налоговых рисков с использованием авансовых платежей и страхового (гарантийного) депозита для применения в хозяйственной практике субъектами, использующими чужие объекты недвижимости в отсутствии договора аренды и невозможности заключения последнего по причине неоформленного свидетельства о праве собственности на используемое имущество;
- предложен комплекс мероприятий по совершенствованию налогообложения и нивелированию налоговых рисков субъектов арендных отношений: легализация использования или передачи недвижимого имущества, на которое не оформлено право собственности; расширение установленного перечня прочих расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг); устранение зависимости включения компенсации расходов на аренду жилья сотрудникам в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, от закрепления обязательства такой выплаты в трудовом договоре.
Теоретическая и практическая значимость работы.Теоретическая значимость выполненного диссертационного исследования состоит в развитии и углубленной разработке отдельных положений теории налоговых рисков и методического обеспечения налогообложения субъектов арендных отношений. Представленные в работе новые научные результаты вносят вклад в развитие финансовой науки и могут послужить для дальнейших теоретических и практических разработок проблем в области налогообложения, управления налоговыми рисками и налогового администрирования.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что реализация разработанных практических рекомендаций будет способствовать оптимизации налоговой нагрузки на организации, чья производственно-хозяйственная деятельность связана с арендой недвижимости. Предложения и выводы диссертации могут также могут быть использованы налоговыми органами для повышения результативности налогового администрирования и, в частности, мероприятий налогового контроля, и органами законодательной власти при разработке правового поля регулирования налогообложения субъектов арендных отношений и операций, связанных с арендой.
Апробация работы.Основные положения диссертации обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных конференциях, проходивших в Саратове и Балаково в 2009-2012 гг.
Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в 8 публикациях автора общим объемом 2,8 п.л., в том числе в 3 статьях объемом 1,5 п.л., опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.
Предлагаемые практические рекомендации по управлению налоговыми рисками субъектов арендных отношений нашли применение в деятельности ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", ООО "ЛГ Электроникс РУС", ИФНС России по Октябрьскому району г. Саратова, что подтверждено справками о внедрении. Выполненные научные разработки также используются в учебном процессе кафедрой финансов СГСЭУ, что также подтверждено справкой о внедрении.
Объем и структура работы.Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы.

Особенности налогообложения субъектов арендных отношений

Основы налогообложения субъектов арендных отношений стали формироваться в России с момента принятия 27 декабря 1991 г. Закона РФ от № 2116-1 «О налоге на прибыль предприятий и организаций» и последующим принятием части II Налогового Кодекса РФ 5 августа 2000г., в которых законодатель установил зависимость полученных доходов от понесенных расходов и необходимости их обоснования для целей налогообложения. Таким образом, следует констатировать, что возникновение налоговой составляющей арендных отношений связано с усовершенствованием налогового законодательства, усложнением налоговой системы РФ и гражданско-правового механизма арендных отношений, а также изменением общественно-политического строя государства
Развивая суждение относительно понятия аренды, следует отметить, что на основании п. п. 1,2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие материальные ценности (непотребляемые вещи), не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования. Не подлежат передаче в аренду нематериальные объекты собственности, объекты, исключенные из оборота или ограниченные в обороте (ст. 129 ГК РФ).
На основании норм действующего законодательства не являются объектом недвижимости и, следовательно, объектом аренды в т.ч. для целей размещения рекламных объектов: - крыши зданий любой конфигурации; - архитектурно-инженерные конструкции (козырьки, арки, пандусы, стены); - технические этажи (подвалы, чердаки, в которых расположено инженерное оборудование, электрощитовые, оборудование по теплоснабжению, связи и пр.); - лестничные пролеты, клетки, коридоры, холлы как самостоятельные объекты, прочие места общего пользования; - недострои, в т.ч. строительство в стадии «консервации»; - самострои, в т.ч. самострои периода СССР. Кроме того, объект аренды должен принадлежать арендодателю на праве владения, пользования и/или распоряжения (в случае, если арендодателем является собственник имущества); либо на праве владения и пользования (в случае передачи имущества в субаренду). Диссертационное исследование проводилось исходя из признания единства и тесной взаимосвязи финансовой, технической и юридической составляющих арендных отношений (рис. 4). Финансовая составляющая связана с финансовыми (денежными) отношениями, возникающими при определении и уплате арендных платежей и налогообложении субъектов арендных отношений (арендодателя и арендатора). Техническая составляющая состоит в определении объекта аренды и его идентификации: установлении площади, границ, физического состояния, наличия прилегающих территорий, предназначения для использования и т.д. Юридическая составляющая характеризует гражданско-правовые условия передачи имущественного объекта в аренду путем заключения договора аренды между арендодателем и арендатором, определении прав и обязанностей сторон, срока действия арендных отношений и т.д. Все составляющие арендных отношений тесно взаимосвязаны друг с другом и влияют на финансовую составляющую. Чем больше площадь арендуемого объекта (техническая составляющая), тем выше размер арендной платы и налогооблагаемых доходов арендодателя (финансовая составляющая). Если в договоре аренды (юридическая составляющая) закреплено обязательство арендодателя производить ремонт передаваемого в аренду объекта, а по факту ремонт осуществляет арендатор, то для арендатора такие расходы не будут приниматься для целей налогообложения прибыли и не подлежат вычету при исчислении НДС для уплаты в бюджет (финансовая составляющая). Эти составляющие определяют сущность, специфику арендных отношений хозяйствующих субъектов и подлежат обоснованию в рамках данной диссертационной работы. Учитывая, что критерием в построении организационно-правовой структуры арендных отношений хозяйствующих субъектов является деление их на виды аренды, рассмотрим их более детально. Кроме того определим особенности формирования налоговой базы субъектов арендных отношений по налогу на прибыль и НДС, а также особенности возложения налоговых обязательств на тех или иных субъектов арендных отношений при различных видах аренды. Итак, в соответствии с гл. 34 ГК РФ выделяются следующие виды аренды: - прокат; - лизинг (финансовая аренда); - аренда транспортных средств; - аренда зданий и сооружений; - аренда предприятия (как имущественного комплекса). Прокат - краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями, традиционно рассматривается и в научной литературе, и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. В рамках отношений по договору проката не допускаетс