Константинович Дмитрий Александрович. Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций : на примере Самарской области

Краткое описание

Константинович Дмитрий Александрович. Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций : на примере Самарской области : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Константинович Дмитрий Александрович; [Место защиты: Сам. гос. аэрокосм. ун-т им. С.П. Королева].- Тольятти, 2008.- 216 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/711

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Внастоящее время экономика России, как и большинства других стран мира, испытывает влияние мирового финансового кризиса, потери от которого в глобальном масштабе оцениваются экспертами примерно в 2 трлн. долл. При этом большинство экономистов сходятся во мнении, что основной причиной данного кризиса является значительный дисбаланс между процессами, протекающими в реальной экономике развитых стран и практикой операций на рынках финансовых активов, в результате чего последние характеризуются повышенными рисками, в том числе и по ипотечным компаниям.
Данный зарубежный опыт, безусловно, должен быть принят во внимание, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование на рынке жилья в последние годы также развивается ускоренными темпами, чему есть объективные предпосылки: по информации из разных источников желают улучшить жилищные условия до 77 % российских семей. Однако при существующих темпах жилищного строительства потребуется не менее 20 лет для удовлетворения суммарной потребности. Текущий спрос на жилье составляет порядка 25 % от общей потребности в жилье; предложение жилья в 2007 г. составило не более 42 % текущего спроса, из которых 70 % -вторичный рынок жилья. В результате средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья выросла за 2000-2007 г.г. в 5,5 раз, в т.ч. за 2005-2007 г.г. - в 1,9 раза. Приведенные данные свидетельствуют, что проблема жилья в России носит системный характер, так как одновременно имеет место, как 4-кратный разрыв между общей потребностью и платежеспособным спросом населения на рынке жилья, так и 2,5-кратныи дефицит предложения на рынке жилой недвижимости.
В современных исследованиях по проблемам экономического развития и инвестиций, в качестве одного из ключевых факторов динамики национального хозяйства называется состояние системы управления экономикой, ее отдельными отраслями и территориями (в частности, на региональном и муниципальном уровнях). При этом в исследованиях по проблемам жилищной сферы, в качестве наиболее актуального направления повышения доступности жилья для населения страны, называется совершенствование механизма ипотечного финансирования.
Таким образом, актуальность нашего исследования предопределена неблагоприятным состоянием' ипотечного инвестирования в жилищной сфере, препятствующим повышению доступности и комфортности жилья для населения Российской Федерации, а также возможностью позитивных преобразований в этой сфере путем совершенствования ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций на региональном уровне.
Состояние научной разработанности исследуемой проблемы.Основные положения теории и методологии финансирования инвестиций нашли отражение в работах: СИ. Абрамова, А.И. Афоничкина, B.C. Барда,
И.А. Бланка, В.В. Бочарова, М.И. Самогородской, У. Шарпа и др. Региональные аспекты инвестиционной деятельности показаны в монографиях и публикациях: Ю.Н. Николаевой, А.Н. Плотникова, Ф.С. Тумусова,БЛ.Чуба, В.П. Чернова и др. Проблемы управления развитием ипотечного инвестирования жилищной сферы исследовали: В.М. Агапкин, А.А. Бакланов, Д.З. Баталова, В.С.Ем, В.П. Жданов, М. Довгялло, И.В. Довдиенко, Н. Косарева, АЛ. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, И.А. Сергеева, Р. Страйк, А.Н. Ужегов, Б.В. Щуров, Г.А. Цылина и др.
Ознакомление с материалами исследований по теме финансирования ипотечных жилищных инвестиций (далее для обозначения ипотечных инвестиций в жилищной сфере мы также используем термин «жилищные инвестиции») последних нескольких лет позволяет сделать вывод, что недостаточно изученным остается вопрос о характере и степени влияния позитивных изменений на рынке инвестиционных ресурсов на динамику повышения доступности жилья в целом, и на показатели жилищного строительства - в частности. Недостаточно внимания уделяется и проблемам совершенствования финансовых механизмов развития ипотечного жилищного инвестирования на региональном уровне, на основе программно-целевого подхода. В частности, недостаточна степень разработанности следующих вопросов: факторов возникновения проблем финансирования жилищных инвестиций на региональном уровне; методов планирования и оценки эффективности ипотечных инвестиций в рамках региональной жилищной программы на основе данных о структуре населения по уровню доходов, сбережений, жилищной обеспеченности, потребительским предпочтениям; системных алгоритмов разработки и реализации стратегий развития ипотечного жилищного инвестирования.
Цель и задачи исследования Целью исследования является обеспечение сбалансированного развития спроса и предложения на региональном рынке жилья путем разработки методов согласованного управления в системе ипотечного жилищного финансирования Самарской области. В этой связи необходима постановка и решение следующих задач:

Исследовать теоретические аспекты и выявить основные проблемы управления ипотечными жилищными инвестициями на современном этапе.
Провести сравнительный анализ действующих в стране и за рубежом механизмов функционирования и государственного регулирования ипотечных инвестиций.
Оценить текущее состояние и потенциальные возможности рынка жилья Самарской области, выявить механизм функционирования и сформулировать тенденции развития обеспеченности и доступности жилья в регионе.
Выявить и оценить существующие методы оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций.
Обосновать основные направления совершенствования ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций в регионе в соответствии с прогнозируемым уровнем экономического потенциала и спроса на жилье.

6. Разработать финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечного жилищного финансирования на уровне региона, удовлетворяющий условиям и ограничениям потенциала региона и потребительским предпочтениям, а также оценить его эффективность.
Область исследования.Указанные выше цель и задачи исследования соответствуют п.1.4 (Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования) паспорта научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит».
Объектом исследованияявляется система жилищного финансирования Самарской области.
Предметом исследованияявляется ипотечный механизм финансирования жилищных инвестиций в Самарской области.
Теоретической основойнашей работы являются фундаментальные исследования по теории организации и финансирования инвестиций; труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестиционного финансирования жилищной сферы. При разработке темы были использованы нормативные правовые акты РФ и Самарской области, статистическая информация общероссийского и регионального уровня, информация из научных публикаций, материалов научных и научно-практических конференций, информационные материалы органов государственной власти РФ, Самарской области и других регионов, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Самарского областного фонда жилья и ипотеки, строительных и риэлтерских организаций.
Методологическую основуисследования составляют: метод системного анализа, метод экономико-статистического анализа, метод экспертных, оценок, метод имитационного моделирования и др.
Научная новизнарезультатов проведенного исследования заключается в разработке и теоретическом обосновании механизма развития региональной системы ипотечных жилищных инвестиций и состоит в следующем:

Проведена адаптация признаков классификации элементов и инструментов ипотечного финансирования и обосновано «дерево проблем» финансово-инвестиционного механизма развития ипотечного механизма жилищного инвестирования.
Сформулированы рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.
Обоснована модель оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития ипотечного жилищного инвестирования.
Разработан финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием региональной системы ипотечного жилищного финансирования.

На защиту выносятся:

Теоретические основания разработки методов согласованного управления в системе жилищного финансирования.
Перечень проблем финансирования ипотечных жилищных инвестициями, структурированный в форме «дерева проблем».
Авторская классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций.
Рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.
Методика оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития жилищного инвестирования.
Финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечных жилищных инвестиций в регионе.

Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и результатов исследования региональными и местными органами власти при разработке и оценке эффективности стратегических планов и целевых программ развития жилищного инвестирования. Основные научные и методологические положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, имеют комплексный характер и направлены на совершенствование действующей системы ипотечного жилищного финансирования в Самарской области.
Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались на Международных конференциях «Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики» в 2004,2005 и 2006 годах. Отдельные положения вышли в Вестнике Волжского университета им. В.Н. Татищева за 2004 и 2006 годы, Вестнике Санкт -Петербургского инженерно - экономического университета за июнь 2007 года.
Основное содержание диссертации отражено в 6 печатных работах, в том числе в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией - 1. Общий объем публикаций составил 2,1 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, библиографического списка, содержащего 262 наименования источников, и 12 приложений. Работа содержит 198 страниц машинописного текста, 31 таблицу и 14 рисунков.