Семенова, Евгения Александровна. Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования

Краткое описание

Семенова, Евгения Александровна. Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования : диссертация ... доктора экономических наук : 08.00.10 / Семенова Евгения Александровна; [Место защиты: Моск. фин.-пром. акад.].- Москва, 2011.- 451 с.: ил. РГБ ОД, 71 12-8/112

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА I.Генезис ипотечного кредитования в условиях формирования российской экономики на рьшочных основах20
1.1. Эндогенные деньги, связанные с залоговыми отношениями, и их роль в денежной системе 20
1.2. Этапы развития российской системы ипотечного кредитования: характеристика и особенности 29
1.3. Рефинансирование ипотеки на основе закладных, обеспеченных правами требования по кредитным договорам 41
1.4. Развитие оценочной деятельности в системе залогового кредитования... 60
ГЛАВА II.Риски кредитных сделок с залогом недвижимого имущества: особенности структурирования, комплексной оценки и возможностей минимизации68
2.1. Анализ и оценка рисков, возникающих при кредитных сделках с залогом движимого и недвижимого имущества 68
2.2. Классификация и структурирование рисков в системе залогового кредитования 72
2.3. Методы определения покрытия рисков в системе залогового кредитования 90
2.4. Значение комплексной оценки рисков в системе залогового кредитования 105
ГЛАВА III.Виды стоимости, используемые в системе ипотечного кредитования и подходы к их оценке
3.1. Рыночная стоимость, ее сущность и определение в российских нормативно-правовых документах 111
3.2. Залоговая и ипотечная стоимости при оценке объекта залога 122
3.3. Справедливая стоимость и особенности ее применения в залоговом кредитовании 132
3.4. Принципы оценки для определения залоговой, ипотечной и справедливой стоимости недвижимого имущества 139
3.5. Особенности применения трех традиционных подходов при оценке залога при ипотечном кредитовании и определения залогового дисконта 154
ГЛАВА IV.Международный опыт стандартизации оценки и возможность его адаптации для российских условий оценки в системе залогового кредитования171
4.1. Стандартизация оценки залогов в международных стандартах оценки 171
4.2. Стандартизация оценки в системе залоговых отношений в европейских стандартах оценки (ЕСО) 177
4.3. Особенности национальных стандартов оценки в области залоговых отношений 187
4.4. Положения МСФО и GAAP, относящиеся к определению справедливой стоимости объектов при залоговом кредитовании 197
ГЛАВА V.Концептуальные основы стандартизации оценки залогов для ипотечного кредитования203
5.1. Российские стандарты оценки и их применимость для оценки в системе ипотечного кредитования 203
5.2. Основные принципы стандартизации оценки в системе ипотечного кредитования 211
5.3. Особенности стандартизации алгоритмов оценки для всех этапов оценочных работ 224
5.4. Способы формализации документированных сведений, используемых в качестве исходных данных для оценки в системе залогового кредитования 232
5.5. Матричное представление документированной информации для проведения оценки объектов различного вида в системе залогового кредитования 242
5.6. Особенности применения новых подходов к определению справедливой стоимости в системе ипотечного кредитования 260
ГЛАВА VI.Концептуальные основы экспертизы оценочной деятельности в области залогового кредитования271
6.1. Сопоставительный анализ особенностей экспертизы оценки залогов саморегулируемыми организациями оценщиков 271
6.2. Особенности экспертизы оценки залогов кредитными организациями 281
6.3. Перспективы развития многоуровневой экспертизы в области залогового кредитования, учитывающей интересы как кредиторов, так и заемщиков 287
6.4. Структура и содержание специальных знаний специалистов-оценщиков и экспертов-оценщиков 305
6.5. Особенности информационно-аналитической поддержки комплексной оценки и экспертизы в сфере ипотечного кредитования 320
Заключение 333
Библиографический список

Введение к работе

Актуальность темы исследования.В условиях преодоления последствий глобального финансового и экономического кризиса особую значимость представляет работа над совершенствованием финансовых институтов, соответствующих инструментов, и прежде всего системы ипотечного кредитования, которая является органической частью кредитно-финансовой системы страны.
В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, нацеленные на выявление и раскрытие структуры рисков в системе ипотечного кредитования, разработку способов их качественной и количественной оценки, включая экономическую оценку размеров покрытия рисков в виде объектов залога различного вида. В свою очередь, в этой системе выделяются проблемы оценки ипотечных залогов как недвижимого имущества, так и ипотечных ценных бумаг, используемых для рефинансирования ипотечного кредитования.
Ипотечному кредитованию присущи особые сложности оценки залога, что связано с несколькими причинами. Рыночная ситуация во всех сегментах рынка недвижимости характеризуется высокой волатильностью, затрудняющей, а часто делающей просто невозможной применение даже наиболее опытными оценщиками и экспертами известных способов моделирования и прогнозирования развития ситуации, а следовательно и проведение оценки заложенного имущества. Фактически в зачаточном состоянии находится рынок ипотечных ценных бумаг. Но еще сложнее складывается ситуация на уровне субъектно-объектных отношений в области недвижимости, начиная от формирования объектов недвижимого имущества, их кадастрового учета, и заканчивая обеспечением чистоты правового титула. Применительно к системе ипотечного кредитования это результируется в высокой степени неопределенности структуры и степени рисков, повышенных требованиях к квалификации специалистов, привлекаемых для их оценки и экспертизы.
Анализ сложившейся в данной области практики показывает, что становление и развитие оценочной деятельности в области ипотечного кредитования происходит противоречиво. Это проявляется как на уровне ряда нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и конкретных методик оценки. Не менее актуальной становится решение проблемы совершенствования экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления операций в рамках ипотечного кредитования.
Многоплановая работа по комплексной оценке и экспертизе в области ипотечного кредитования предполагает необходимость разработки научно обоснованных требований к структуре и содержанию специальных знаний как специалистов по всему спектру оценочных работ в данной области, так и экспертов. При этом требуется их информационно-аналитическая поддержка со стороны профессионалов из различных отраслей знаний и разработка соответствующих стандартов оценки и методик комплексной оценки и экспертизы.
Для решения указанных проблем был предпринят ряд мер на государственном уровне, но их оказалось недостаточно, что нашло отражение в утвержденном Президентом РФ Национальном плане противодействия коррупции на 2010 -2011 годы, где указано, что Правительству РФ поручено разработать и осуществить мероприятия по совершенствованию оценочной деятельности, обеспечить проведение мониторинга деятельности саморегулируемых организаций, в том числе и оценочных. Согласно Распоряжению Правительства РФ (№ 1201-р) от 19 июля 2010 г. принята «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». В этом документе указывается, что развитие рынка ипотеки должно сопровождаться повышением качества услуг оценщиков, разработкой стандарта качества различных видов оценочных работ на профессиональном уровне, что будет способствовать более эффективному функционированию ипотечного рынка.
В связи с этим очевидна роль научно обоснованной оценки и экспертизы, которую проводят саморегулируемые организации оценщиков (далее - СРО оценщиков) в рамках созданных в них экспертных советов. Важно отметить, что Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее - Закон об оценке) установлены права и обязанности оценщика, а также его ответственность за выполненный им отчет об оценке как документ доказательственного значения, соответствующие права и обязанности эксперта, его ответственность. Однако, необходимые оценщикам и, соответственно, экспертам стандарты оценки для объектов недвижимого имущества, не говоря уже о стандартах оценки для системы ипотечного кредитования, до сих пор отсутствуют.
Экспертиза в рамках СРО оценщиков, несмотря на ее большую востребованность, не имеет необходимой степени научного обоснования, методического обеспечения и правового статуса ее результатов. Она не может конкурировать, а тем более подменять судебно-оценочную экспертизу, как средства получения доказательств по соответствующим уголовным, административным, гражданским и арбитражным делам, связанным с ипотечным кредитованием. Вместе с тем, накопленный опыт в сфере судебно-экономической экспертизы в целом и судебно-оценочной экспертизы, в частности, может быть использован и в рамках системы оценки и экспертизы в сфере залогового кредитования.
Тема докторской диссертации была утверждена на ученом совете Московской финансово-промышленной академии (Протокол от 12.05.2009 г. № 3).
Степень научной разработанности темы.Впервые рыночная концепция экономической оценки, ее методологические и методические основы были представлены в России в 1994 году на семинаре Института экономического развития МБРР, что послужило началом процессу подготовки профессиональных оценщиков в РФ. Теоретическую и методическую базу программ переподготовки оценщиков составляли его материалы, подготовленные специалистами ведущих западных консалтинговых и аудиторских фирм (Deloitte&Touche, Arthur Andersen, PriceWaterhouseCoopers, а позднее и Ernst&Young, KPMG).
Российские оценщики внесли свой вклад в теоретические разработки различных аспектов оценки бизнеса: были разработаны приемы и методы оценки государственных промышленных гигантов (унитарных предприятий), а также крупных ОАО и ЗАО, естественно, не относящихся к типу «малого» бизнеса, для которого применима теория оценки, разработанная западными специалистами в этой области.
Российскими учеными были созданы оригинальные подходы к оценке объектов земельно-имущественных отношений, кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. К числу этих авторов можно отнести В.И. Бусова, С.В. Валдайцева, Н.В. Воловича, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязнову, В.Н. Зарубина, В.Е. Есипова, Е.В. Иванкину, В.Е. Кацмана, А.Н. Козырева, Ю.В. Козыря, В.И. Кошкина, Ю.Б. Леонтьева, Б.Е. Лужанского, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, В.А. Прорвича, Ю.А. Руднева, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотову и др. Основное внимание в их трудах уделялось анализу законодательной базы оценочной деятельности, в значительно меньшей степени ее логического продолжения экспертной. Многие авторы поднимают вопросы об адаптации оценщиков к новым экономическим условиям, требованиям законодательства по организации оценочной деятельности и отмечают сходство научно-методических основ экспертизы в области оценочной деятельности и судебно-экономической экспертизы.
Исследованиям теории и практики важнейших родов и видов судебно-экономической экспертизы посвящены работы Т.В. Аверьяновой, А.Ф. Волынского, Ю.К. Гаджиева, С.П. Голубятникова, Т.М. Дмитриенко, С.Г. Еремина, Л.П. Климович, Э.Ф. Мусина, Н.П. Опальского, В.А. Прорвича, С.В. Расторопова, Е.Р. Россинской, М.В. Чадина, Н.Д. Эриашвили и др. Вместе с тем, в работах большинства из перечисленных ученых и специалистов основное внимание уделяется развитию судебно-бухгалтерской экспертизы и основанных на ее базе других родов и видов судебно-экономической экспертизы. Что же касается таких родов и видов судебно-экономической экспертизы, которые связаны с установлением рыночной и иных видов стоимости объектов различного вида, включая ипотечные залоги, то их развитие связано с необходимостью решения многочисленных проблем как объективного, так и субъективного характера.
Значительная часть публикаций и диссертаций, связанных с различными видами оценочной деятельности в области залогового кредитования, сориентирована в основном на управление бизнесом кредитных организаций в данной сфере и не затрагивает теоретических основ оценки для целей ипотеки. Не решены вопросы определения залоговой или ипотечной стоимости, связи этих видов стоимости с рыночной и справедливой стоимостью соответствующих объектов.
В большинстве работ анализ рисков в области залогового кредитования слабо связан с экономической оценкой объектов залога и практически не затрагивает сферу субъектно-объектных отношений, а также отношений заемщика с кредитором и их оформления с помощью ипотечных ценных бумаг, критически важных для ценообразования объектов недвижимого имущества. Нацеленность на анализ институциональных особенностей рынка недвижимости, оказывающих системное влияние на надлежащую оценку объектов залога, характерна в основном для диссертационных исследований и разработок вопросов кадастровой оценки недвижимости. Роль ипотечных ценных бумаг, особенности их оценки также остаются практически не исследованными.
Таким образом, проблемам комплексной оценки залога и ее экспертизе практически не уделялось серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего часто происходит неконтролируемое смещение результатов оценки, создающее дополнительные риски. Для решения выявленных проблем необходимо проведение научных исследований по созданию стандартов и правил комплексной оценки и ее экспертизы в области залогового кредитования вообще и ипотечного кредитования, в особенности.
Анализ степени разработки проблем оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования позволил сформулировать цель, основные задачи, предмет и объект диссертационного исследования.
Целью исследованияявляется научно-методологическое обоснование концепции оценочной деятельности, включающей комплексную оценки объектов в системе ипотечного кредитования и экспертизу для контроля оценочных работ. Для достижения указанной цели соискателем были поставлены и решеныследующие задачи.
1. Раскрыть теоретические предпосылки и методологические принципы формирования концепции комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования.
2. Разработать классификацию физических и правовых характеристик объектов недвижимости для подготовки основных положений стандарта оценки в системе ипотечного кредитования.
3. Разработать сущностные понятия экспертизы ипотечного кредитования такие как: предмет, объект, метод применительно к оценке залогов для ипотечного кредитования.
4. Разработать концепцию многоуровневой экспертизы результатов комплексной оценки объектов различного вида в области ипотечного кредитования.
5. Исследовать возможности и границы применения традиционных подходов и методов оценки объектов залога к стоимостной экспертизе результатов оценки, а также раскрыть предпосылки к стандартизации основных процедур стоимостной экспертизы результатов комплексной оценки в области ипотечного кредитования с учетом особенностей определения рыночной, ипотечной и справедливой стоимости объектов залога.
6. Разработать основные теоретико-методологические положения по формированию системы судебно-оценочной экспертизы в области ипотечного кредитования.
7. Разработать методы систематизации рисков, возникающих при кредитных сделках с залогом недвижимого имущества как со стороны кредитора, так и заемщика.
8. Проанализировать особенности подходов к структуре и содержанию стандартов комплексной оценки в области ипотечного кредитования, раскрыть сущность понятий «справедливой» и «ипотечной» стоимости соответствующих активов на основе анализа международного опыта стандартизации оценки и финансовой отчетности ипотечных банков, изучить возможности адаптации соответствующих положений международных стандартов к российским условиям.
9. Исследовать соответствие понятия рыночной стоимости как экономической категории ее законодательно установленному определению, а также определениям справедливой, залоговой и ипотечной стоимостям.
10. Разработать методический аппарат информационно-аналитической поддержки деятельности оценщиков и экспертов в области ипотечного кредитования.
Объект исследования система отношений заемщика, кредитора и третьих лиц, осуществляющих комплекс оценочных работ и их экспертизу при залоговом кредитовании.
Предмет исследования теория и практика оценки в системе ипотечного кредитования и ее экспертизы, структурирование рисков, присущих ипотечному кредиту, позволяющее получение обоснованной оценки залога, контроль всего комплекса оценочных работ в данной области, внешние и внутренние факторы, влияющие на величину оценки залога, анализ международных и российских стандартов оценки.
Методологияисследования основывается на использовании общенаучных принципов: системного подхода, методов экономического анализа и синтеза, приемах индуктивного и дедуктивного изучения, единства исторического и логического, соотношения общего, особенного и единичного, принципов построения моделей и классификаций.
Теоретическая основа исследованиябазируется на важнейших положениях экономической науки, публикациях отечественных и зарубежных авторов по вопросам оценочной деятельности, международных стандартов оценки и финансовой отчетности в области залоговых отношений. В отдельных положениях диссертации нашли отражение результаты исследований по гражданскому и процессуальному праву, а также современные достижения в области информационных технологий.
Информационно-эмпирическая база исследованияопирается на совокупность положений Конституции РФ, федеральных законов, Ук