Запотоцька Вікторія Анатоліївна Суспільно-географічне дослідження ринку житла Київ­ського регіону

Краткое описание

Запотоцька Вікторія Анатоліївна, вчитель географії Ліцею податкової та рекламної справи № 21 м. Києва: «Суспільно-географічне дослідження ринку житла Київ­ського регіону» (11.00.02 - економічна та соціальна гео­графія). Спецрада Д 26.001.07 у Київському національ­ному університеті імені Тараса Шевченка

Київський національний університет імені Тараса Шевченка
Міністерство освіти і науки України
Київський національний університет імені Тараса Шевченка
Міністерство освіти і науки України
Кваліфікаційна наукова
праця на правах рукопису
ЗАПОТОЦЬКА ВІКТОРІЯ АНАТОЛІЇВНА
УДК 911.3.72:332.85:339.13 (477-25) (477.41)
ДИСЕРТАЦІЯ
СУСПІЛЬНО-ГЕОГРАФІЧНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА
КИЇВСЬКОГО РЕГІОНУ
11.00.02 – економічна та соціальна географія
Природничі науки
Подається на здобуття наукового ступеня кандидата географічних наук
Дисертація містить результати власних досліджень. Використання ідей,
результатів і текстів інших авторів мають посилання на відповідне джерело
В.А.Запотоцька
Науковий керівник – Олійник Ярослав Богданович, доктор економічних наук,
професор, академік НАПН України, Заслужений діяч науки і техніки України
Київ – 2017

ЗМІСТ
ВСТУП……………………………………………………………………………. 13
РОЗДІЛ І. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГІЧНІ ЗАСАДИ СУСПІЛЬНОГЕОГРАФІЧНОГО ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА
РЕГІОНУ…………………………………………………………………………. 21
1.1. Житлова нерухомість регіону як об‘єкт суспільно-географічного
дослідження…………………………………………………………………….. 21
1.2. Сутність та зміст поняття «ринок житла», його місце в системі
наукового пізнання суспільної географії..……………………………………. 40
1.3. Чинники формування та розвитку ринку житла регіону……………….. 53
1.4. Методика дослідження ринку житла регіону……………………………. 69
Висновки до розділу І………………….……………………………………..... 82
РОЗДІЛ ІІ. ОЦІНКА ЧИННИКІВ ФОРМУВАННЯ ТА
ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОГО
РЕГІОНУ…………………………………………………………………………. 85
2.1. Чинники розміщення та доступності ……………………………………. 85
2.2. Соціально-демографічні чинники………………………………………... 109
2.3. Економічні чинники…….………………………………………………… 122
2.4. Законодавчо-правові та адміністративні чинники……………………… 126
2.5. Соціально-психологічні чинники………………………………………... 134
Висновки до розділу ІІ…………………………………….………………....... 140
РОЗДІЛ ІІІ. СУСПІЛЬНО-ГЕОГРАФІЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА
РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОГО РЕГІОНУ ТА ПЕРСПЕКТИВИ ЙОГО
РОЗВИТКУ………………………………………………………………………. 143
3.1. Попит та пропозиція на ринку житла Київського регіону……………… 143
3. 2. Загальна характеристика житлового будівництва в регіоні…………… 157
3.3. Тенденції ціноутворення на регіональному ринку житла……………… 175
3.4. Проблеми та перспективи розвитку ринку житла Київського регіону… 189
Висновки до розділу ІІІ….…………………………………………………….. 208
ВИСНОВКИ…………………………………………………………………........ 213
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………………………………... 218
ДОДАТКИ………………………………………………………………………... 238
13
ВСТУП
Актуальність теми. Ринок житла є важливою складовою господарства
будь-якого регіону, що обумовлюється перш за все соціальною значимістю
житлової нерухомості та її незмінними характеристиками, як суспільного блага.
Житлова потреба покликана не лише забезпечувати сприятливі умови для
проживання, а й задовольняти первинні потреби людини в захисті, побуті,
створювати зручні умови для соціального відтворення, відновлення сил та енергії.
З іншого боку житло - це засіб інвестування, кредитування, страхування, це
складова розвитку низки галузей та сфер діяльності в регіоні, це компонент
системи управління житловим фондом, це сфера зайнятості населення. Внаслідок
цього, процеси, що відбуваються на ринку житла, набувають вагомого значення в
системі регіонального розвитку, мають чітко окреслену географічну
спрямованість та постають важливою складовою суспільно-географічних
досліджень.
Не дивлячись на значну увагу до проблематики ринку житла в науковій
літературі не достатньо глибоко опрацьовані головні засади його функціонування.
Відсутність ефективної соціально орієнтованої політики у житловій сфері та її
комерціалізація, спричинили низький рівень забезпечення населення житлом,
існування житлових черг та відсутність ефективних механізмів придбання житла,
призвели до істотного скорочення обсягів житлового будівництва, високої
вартості житла та, на цій основі, загострення житлової проблеми. Звідси,
недостатність наукової розробки вищенаведених питань, які вимагають
систематизації та поглиблення теоретико-методологічних й прикладних аспектів
формування та функціонування регіонального ринку житла, що й обумовлює
актуальність дисертаційного дослідження.
Питання вивчення ринків нерухомості, зокрема житлового ринку,
механізмів його функціонування, підходи до оцінювання, фінансово-інвестиційне
забезпечення діяльності, проблеми управління були розроблені в працях
економістів та суспільних географів: О.Аврамової, А.Асаула, І.Балабанова,
О.Більовського, В.Божанової, Н.Верхоглядова, В.Воськало, І.Геллера,
З.Герасимчук, В.Горемикіна, О.Гриценко, І.Драган, І.Канєєвої, О.Кащенко,
14
І.Корнило, І.Кривов'язюка, І.Кушнір, І.Лисова, С.Максимова, Ю.Манцевича,
А.Монченкова, В.Назарова, Н.Олійник, В.Омельчук, В.Онищенко, К.Павлова,
В.Рейкіна, Г.Стерніка, Дж. Фрідмана, М.Федотової, Г.Харісона, О.Шевчук та ін.
Близькими є дослідження з питань урбаністики та формування міських
просторів й житлової забудови, серед яких можна виділити праці як іноземних: Б.
Беррі, А. Латмана, Дж. Касарда, П. Борна, П. Боєлхоуера, Дж. Стернліба, Т.
Таммару, Дж. Хьюджеса, так і вітчизняних науковців: О. Денисенко, О. Дронової,
К. Мезенцева, Н. Мезенцевої, А. Мельничука, Г. Підгрушного, І. Пилипенка, С.
Покляцького, Б. Посацького, Р. Сливки; з питань управління міським
господарством та регіонального і міського планування: У. Ізарда, П. Мерлена, Дж.
Форрестера, Ю. Бочарова, А. Гутнова, В. Дідика, А. Доценка, О. Драпіковського,
В. Куценко, Г. Лаппо, В. Нудельмана, Я. Олійника, М. Орлатого, Ю. Палехи, Є.
Перцика, О. Пчелинцевої, А. Степаненка, О. Топчієва, В.Тімохіна; з питань
розвитку будівельної галузі А. Буренстама, Й. Бурки, Я. Жупанського, З. Маніва, І.
Нікольського, Ю. Саушкіна, А. Хрущова, О. Григор'євої та ін.; з питань розвитку
житлово-комунального господарства: І. Драгана, З. Герасимчук, В. Куценко, І.
Геллера, Г. Крамаренка, В. Сивого, В. Торкатюка, Б. Скокова та ін.
В той же час на регіональному рівні, на нашу думку, ці питання вивчені
недостатньо та потребують подальших наукових розвідок. В дослідженнях досить
мало уваги приділяється аналізу регіональних чинників формування ринку житла,
впливу території на його становлення та розвиток. Найбільш актуальними в
даному аспекті є теоретичні та прикладні питання механізмів житлового
забезпечення, підвищення доступності житла для населення, питання
кредитування й залучення інвестиційних ресурсів, функціонування будівельного
комплексу, забудови територій тощо.
Зв’язок роботи з науковими програмами, темами. Представлене
дисертаційне дослідження пов‘язане з тематикою науково-дослідної роботи на
географічному факультеті Київського національного університету імені Тараса
Шевченка, що виконувалась Науково-дослідним сектором ―Регіональних проблем
економіки і політики‖, зокрема теми 16 БП 050-02 "Просторові трансформації в
Україні: моделі модернізації та планування міських територій" № державної
реєстрації 0116U002636, в якій використані авторські дослідження з оцінки
15
трансформацій житлової забудови міст регіону та аналізу географічних аспектів
функціонування ринку житла міських поселень Київського регіону (довідка
№050/531-30 від 20.11.2017).
Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є
розробка теоретико-методологічних основ суспільно-географічного дослідження
ринку житла регіону та обґрунтування практичних рекомендацій з його
удосконалення в Київському регіоні.
Відповідно до поставленої мети в роботі були поставлені наступні
завдання:
- сформулювати теоретико-методологічні засади суспільно-географічного
дослідження ринку житла регіону;
- обґрунтувати методичні підходи та методику суспільно-географічної оцінки
ринку житла Київського регіону;
- визначити, систематизувати та проаналізувати вплив чинників на формування
та розвиток ринку житла регіону;
- провести комплексний аналіз попиту та пропозиції на ринку житла Київського
регіону, визначити основні напрями їх трансформацій;
- провести аналіз житлового будівництва в регіоні, визначити його тенденції та
перспективи;
- виявити та узагальнити основні тенденції ціноутворення на регіональному
ринку житла, їх причини та напрями в умовах ринкових трансформацій;
- оцінити проблеми та визначити напрями підвищення ефективності
функціонування ринку житла Київського регіону.
Об’єктом дослідження є ринок житла Київського регіону.
Предметом дослідження є просторові аспекти функціонування ринку житла
регіону та особливості його трансформацій.
Методи дослідження. Методологічною основою представленого
дослідження є сучасні напрацювання в суспільній географії, зокрема географії
міст та геоурбаністики, розробки вітчизняних та іноземних науковців з питань
містобудування, міського і регіонального планування та управління, архітектури
та будівництва, житлово-комунального господарства.
16
З метою опрацювання теоретико-методологічних засад суспільногеографічного дослідження ринку житла регіону (розділ 1) були використані
методи аналізу та синтезу, індукції та дедукції, порівняльно-описовий метод,
методи системного підходу, історичний, літературний та порівняльний метод,
логічні методи, які в комплексі дозволили оцінити житлову нерухомість регіону як
об‘єкта суспільно-географічного пізнання, розкрити сутність та зміст поняття
«ринок житла» і його місце в системі наукового пізнання, на теоретичному рівні
осмислити вплив чинників на формування ринку житла регіону. З використанням
методів економіко-статистичного аналізу, просторового аналізу, картографічних
та графічних методів було проведено аналіз чинників формування ринку житла
Київського регіону (розділ 2). Для оцінки попиту й пропозиції на ринку житла
Київського регіону, визначення основних напрямів їх трансформацій, аналізу
будівельної галузі і в регіоні, узагальненні основних тенденцій ціноутворення на
регіональному ринку житла були застосовані методи просторового аналізу,
математико-статистичні та картографічні методи, зокрема розраховані індекси
локалізації та територіальної концентрації досліджуваних процесів, визначені
коефіцієнти кореляції та рівняння регресії (розділ 3). Окрім цього із застосуванням
методів опитування вдалося визначити основні проблеми, оцінити вподобання
споживачів на даному ринку та визначити перспективи підвищення ефективності
функціонування ринку житла Київського регіону.
Інформаційну базу дослідження склали законодавчі та нормативно-правові
акти України, зокрема Конституція України, Житловий та Цивільний кодекси,
Закони України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність»,
«Про регулювання містобудівної діяльності», «Про комплексну реконструкцію
кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» а також низка
нормативно-правових актів; текстові та картографічні матеріали «Генерального
плану розвитку м. Києва та його приміської зони» діючого (до 2020 р.) та
перспективного (до 2025 р.), детальні плани територій міста; матеріали Державної
служби статистики України: статистичні матеріали, зібрані автором в Головному
управлінні статистики міста Києва та Київської області, науково-публіцистичні
матеріали, статистичні щорічники, бюлетені.
17
Наукова новизна одержаних результатів полягає у розробленні та
обґрунтуванні теоретико-методологічних і прикладних засад суспільногеографічного дослідження ринку житла регіону. В межах узагальненого
результату найвагомішими досягненнями автора є наступні:
вперше:
- здійснено комплексну суспільно-географічну оцінку ринку житла в Київському
регіоні, що дозволила виявити територіальні відмінності попиту та пропозиції
на житло;
- визначено територіальні межі зон ціноутворення в Київському регіоні, зокрема
семи зон в межах Києва та шести зон в межах області;
удосконалено:
- понятійно-термінологічний апарат дослідження ринку житла регіону, зокрема
поглиблено сутність понять «нерухомість», «житлова нерухомість», «житло» та
«ринок житла» з точки зору суспільної географії;
- методику суспільно-географічного дослідження регіонального ринку житла, яка
спрямована на вивчення територіальних особливостей формування та розвитку
ринку житла, його доступності, ємності, потреби в житлі, обсягів і структури
попиту й пропозиції, ціни, діяльності будівельної галузі;
набули подальшого розвитку:
- теоретичні та методологічні засади суспільно-географічного дослідження ринку
житла, зокрема, охарактеризовані головні ознаки житла як суспільного блага;
представлені та оцінені основні класифікації житла, розкрита сутність та зміст
поняття «ринок житла», його місце в системі наукового пізнання суспільної
географії;
- оцінка чинників формування та розвитку ринку житла Київського регіону,
зокрема проаналізовані територіальні чинники ринку житла, комфортність умов
проживання, чинники житлового будівництва та розвитку будівельної індустрії
в регіоні, економічні, соціально-демографічні та трудові, законодавчо-правові,
адміністративні й соціально-психологічні чинники;
- обґрунтування напрямів удосконалення функціонування ринку житла
Київського регіону, зокрема: підвищення доступності житла для мешканців
регіону, в тому числі й через створення механізмів здешевлення житла,
18
механізмів оренди житла з наступним правом викупу; відновлення на
належному рівні державних програм житлової підтримки, облаштування
інфраструктури; підтримки будівельної діяльності, в тому числі в питаннях
будівництва соціального та доступного житла; спрямування житлового
будівництва в межі агломерації й обмеження забудови в столиці, проведення
обов‘язкових громадських слухань, підвищення доступності житла та якості
надання житлових послуг.
Практичне значення одержаних результатів. Сформульовані й
обґрунтовані в роботі теоретичні положення та практичні висновки дають змогу
вдосконалити механізми функціонування ринку житла регіону, оптимізувати
будівельну діяльність, визначити перспективні території для будівництва й
відпрацювати систему обмежень, вдосконалити механізми забезпечення населення
житлом та підвищити якість надання житлових послуг.
Результати даного дослідження можуть бути використані органами
місцевого самоврядування, суб‘єктами господарювання для розробки програм
регіонального розвитку, планування та впорядкування містобудівної діяльності,
прийнятті обґрунтованих управлінських рішень в процесі вибору житлових
проектів а також при дослідженні ринків житла інших регіонів України.
Результати дисертаційного дослідження були використані комунальною
науково-дослідною установою «Науково-дослідний інститут соціальноекономічного розвитку міста» (КНДУ «НДІРоМ») при розробці плану заходів на
2016-2018 роки з реалізації Стратегії розвитку міста Києва до 2025 року,
Комплексної цільової програми підвищення енергоефективності та розвитку
житлово-комунальної інфраструктури міста Києва на 2016-2020 роки та для
аналізу стану та розробки підходів до вирішення інфраструктурних проблем
дошкільної освіти. Авторські результати дослідження в частині оцінки
трансформацій житлової доступності та результати соціологічного дослідження з
визначення пріоритетів та врахування вподобань споживачів, їх пропозицій з
питань перспективного розвитку житлового ринку Київського регіону, були
впроваджені при розробці Комплексної цільової програми підвищення
енергоефективності та розвитку житлово-комунальної інфраструктури міста Києва
на 2016-2020 роки. (довідка №050/31-479 від 23.11.2017).
19
Результати дисертаційної роботи були впроваджені в роботі ДП
«Український державний науково-дослідний інститут проектування міст
«ДІПРОМІСТО» імені Ю.М. Білоконя» в процесі розробки НДР «Аналіз
законодавчої бази з метою розроблення проекту Закону щодо реконструкції
кварталів застарілого житлового фонду» (довідка Д-3224 від 21.11.2017).
Матеріали дисертаційного дослідження впроваджено у навчальний процес
кафедрою економічної та соціальної географії Київського національного
університету імені Тараса Шевченка при викладанні навчальних дисциплін
«Міське планування», «Територіальне планування», «Географія будівельної
індустрії» для студентів географічного факультету (довідка №050/530-30 від
20.11.2017).
Особистий внесок здобувача. Представлена дисертаційна робота є
особистим дослідженням автора. З наукових праць, що опубліковані у
співавторстві, використані лише ті положення та ідеї, що є результатом
індивідуальних досліджень та належать особисто автору, про що вказано в
переліку наукових праць, представлених в авторефераті.
Апробація результатів дисертації. Результати теоретичних досліджень та
практичних розробок дисертаційної роботи апробовані на наступних
конференціях: ІV Всеукраїнська науково - практична конференція «Сучасні
проблеми розвитку суспільної географії» (м. Київ, 16-18 жовтня 2014 р.);
Міжнародна науково-практична конференція «Регіон - 2014: стратегія
оптимального розвитку» (м. Харків, 6 листопада 2014 р.); ХІІІ Міжнародна
наукова міждисциплінарна конференція молодих вчених «Шевченківська весна»,
(м. Київ, 2-3 квітня 2015р.); VI Міжнародна науково-практична конференція
«Регіональні проблеми України: географічний аналіз та пошук шляхів вирішення»
(м. Херсон, 8-9 жовтня 2015 р.); ХІІ з‗їзд Українського географічного товариства
«Українська географія: сучасні виклики». (м. Вінниця 17–21 травня 2016 р.); ХІІ
Міжнародна наукова міждисциплінарна конференція студентів, аспірантів та
молодих вчених «Шевченківська весна», (м. Київ, 6-8 квітня 2016р.); ХІІІ
Міжнародна наукова міждисциплінарна конференція студентів, аспірантів та
молодих вчених «Шевченківська весна», (м. Київ, 10-11 квітня 2017р.);
Міжнародна науково-практична конференція студентів, аспірантів та молодих
20
науковців «Регіон - 2017: суспільно-географічні аспекти» (м. Харків, 20-21 квітня
2017 р.).
Публікації. Основні положення, висновки і пропозиції дисертаційного
дослідження опубліковано в 17 наукових працях загальним обсягом 7,5
друкованих аркушів (у тому числі 5,9 друкованих аркушів належать автору
особисто). Серед них 6 статей у наукових фахових виданнях загальним обсягом
4,3 друкованих аркушів (у тому числі 2,3 друкованих аркушів – авторські), 2
статті в інших виданнях України та 2 публікації в зарубіжних виданнях.
Структура та обсяг дисертаційної роботи. Дисертація складається зі
вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків.
Загальний обсяг роботи становить 297 сторінок. Основний зміст роботи викладено на
157 сторінках машинописного тексту та 60 рисунках. Додатки розміщені на 60
сторінках. Список використаних джерел налічує 223 найменувань.

Список литературы

ВИСНОВКИ
В роботі обґрунтовано вирішення важливого наукового завдання
формування теоретико-методологічних засад суспільно-географічного
дослідження ринку житла в регіоні та обґрунтування практичних рекомендацій з
його удосконалення в Київському регіоні. В результаті дослідження були
сформульовані наступні висновки:
1. Доведено доцільність застосування суспільно-географічного підходу до
вивчення ринку житла регіону, проаналізовано теоретичні напрацювання з
даної проблематики, розмежовано категорії «нерухомість», «житлова
нерухомість» та «житло» й встановлено, що категорія «житлова нерухомість» є
ширшою за категорію «житло» та включає в себе поряд із житловими
приміщеннями й технічні приміщення, мережі та облаштування, що
забезпечують реалізацію житлової функції мешканців й не використовуються
для проживання в них. Встановлено, що житлова нерухомість регіону – це
частина нерухомості чи майна регіону, що функціонально і просторово
диференційована під впливом низки умов і чинників, підпорядковується дії
географічних закономірностей, виступає основою життєдіяльності людини,
сприяє задоволенню її базових потреб та умов проживання і відтворення.
2. З точки зору суспільно-географічного підходу під ринком житла
запропоновано розглядати систему суспільних відносин в межах певного
географічного простору з чіткою їх локалізацією, де відбуваються операції з
житловою нерухомістю, формується попит, пропозиція і ціни на житло та
забезпечується реалізація головної, найбільш важливої потреби людини в
сприятливих умовах середовища проживання. Головним критерієм формування
ринку житла є його чітко виражена територіальна локалізованість, яка
проявляється в територіальних ознаках відносно інших об‘єктів чи елементів,
які можуть змінюватись з часом. Житло як об'єкт нерухомості є стаціонарним і
нерухомим, має певне місце розташування і кордони, тобто локалізоване в
просторі і характеризується унікальністю кожного об'єкта нерухомості.
Відповідно особливістю механізму функціонування ринку житла є те, що
214
вихідним об'єктом попиту на ринку є не житло саме по собі як матеріальне
благо, а житлові послуги, тобто конкретні корисні властивості.
3. Визначено та проаналізовано основні групи чинників розвитку ринку
житла. Це територіальні чинники ринку житла, комфортність умов проживання,
чинники житлового будівництва та розвитку будівельної індустрії в регіоні,
економічні, соціально-демографічні та трудові, законодавчо-правові,
адміністративні й соціально-психологічні чинники. Встановлено, що
місцеположення м. Києва та Київського регіону є вигідним, а його транспортна
доступність є зручною. Київщину перетинають важливі напрямки економічних
зв'язків країни, які вписуються у схему «Схід-Захід». За показником ВРП Київ є
безсумнівним лідером серед регіонів України з часткою 22,7%, Київська
область має ще 5,2% вироблених товарів та послуг; за обсягом реалізованої
продукції м. Київ займає перше місце, а Київська область посідає третє місце в
Україні; в регіоні спостерігається найвищий товарооборот, найвищі показники
зовнішньоекономічної діяльності та діяльності малого бізнесу. Це, в свою
чергу, створює сприятливі умови для зростання чисельності населення, його
зайнятості та відносно високих доходів, що позитивно впливає на розвиток
ринку житла в регіоні, зумовлює зростаючі потреби в житлі, підвищує попит і
ціни. З‘ясовано, що серед основних чинників гальмування попиту є складні
іпотечні умови й відсутність підтримки покупців з боку держави.
4. Визначено, що пропозиція на ринку житла формується на основі вже
наявного житлового фонду, через обсяги введення в експлуатацію житла та
інвестицій в житлове будівництво. Оцінено житловий фонд Київського регіону,
проведено його порайонний аналіз. Встановлено, що житловий фонд Київського
регіону на кінець 2016 р. складав майже 13% усього житлового фонду України.
За обсягами надходження інвестицій у будівництво житлових будівель за
регіонами різко лідирують Київ та Київська область. Так, протягом періоду
2012-2016 років регіон отримав 38% усіх інвестицій, з них Київ – 24,5%,
область - 13,5%. Відповідно, Київський регіон є лідером за прийняттям житла в
експлуатацію. На цей регіон припадає більше третини всього прийнятого в
215
експлуатацію житла. При цьому лідером за показниками введення житла в обіг є
Київська область, яка суттєво приваблює інвесторів через невисокі ціни на
житло та можливість швидкої транспортної доступності до столиці.
5. Обраховано індекси локалізації забудови та індекси територіальної
концентрації новобудов. За індексами локалізації забудови лідерами серед
районів Києва є Дарницький, Печерський, Голосіївський та Шевченківський
райони, в області – Києво-Святошинський; Обухівський; Васильківський;
Бориспільський та Броварський райони. За індексом територіальної
концентрації новобудов в Києві виділяється Печерський, Шевченківський та
Солом'янський райони; в області Києво-Святошинський, Бориспільський,
Васильківський, Вишгородський, Броварський та Обухівський.
6. Проведено оцінку новобудов за класами. В результаті встановлено, що
Київська область має переваги за кількістю об'єктів економ-класу. За кількістю
житлових комплексів комфорт-класу область в два рази перевершує столицю.
Якщо в Києві це 37 новобудов, то в Київській області 74 об'єкти. Яскраво
виражених лідерів серед забудовників тут немає, оскільки будівництво якісних
об'єктів комфорт-класу вимагає вже значно більших ресурсів. Конкуренція в
бізнес-класі між Києвом і областю зведена до мінімуму. Головні новобудови
бізнес-класу в Київському регіоні формують житлові комплекси, що зводяться
виключно в столиці. В категорії еліт-класу також представлені виключно
столичні проекти. Встановлено, що домінуючими процесами на ринку житла
Київського регіону є урбанізаційні та субурбанізаційні процеси.
7. Узагальнено виділення семи зон ціноутворення в місті, до яких належать
центральний діловий район; ядро центру; центральна зона; серединна
наближена; серединна; периферійна наближена та периферійна. В Київській
області виділено ще шість зон ціноутворення. Це цінові зони пристоличних
районів першого та другого порядку; районів, наближених до столиці;
напівпериферії та периферії.
8. Встановлено, що основні проблеми розвитку ринку житла регіону
викликані, перш за все, відносно низькою доступністю житла для більшості
216
громадян України, відсутністю чи недієздатністю державних програм житлової
підтримки тощо. Звідси пріоритетними завданнями держави мають стати
підвищення доступності житла та якості надання житлових послуг. Регіональні
завдання з вдосконалення ринку житла Київського регіону складаються з
потреби регулювання високих темпів будівництва житла Києва та прилеглих
районів в межах агломерації й організації підтримки будівництва доступного,
соціального житла, в тому числі житла за межами Київської агломерації, в
периферійній частині області.
9. Запропоновано пріоритетний розвиток житлового будівництва
спрямовувати в межі агломерації, зокрема забудову передмість та деяких
периферійних територій столиці. В межах міста житлову забудову слід
здійснювати лише на придатних для цього ділянках – колишніх та діючих
військових територіях, виробничих чи сільськогосподарських, які становлять
значні площі. Пріоритетним має стати розбудова Київського регіону через
розширення та будівництво під‘їзних магістралей з урахування сформованої
системи розселення приміських територій, створення перехоплюючих паркінгів
на в‘їзді до столиці та на кінцевих станціях метро, створення транспортнопересадочних вузлів на периферії міста. Прийняття рішення про будівництво
повинне включати громадські слухання, обговорення кожного проекту
експертами та активістами.