ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ ДОСЛІДЖЕННЯ РЕГІОНАЛЬНИХ РИНКІВ НЕРУХОМОСТІ

Короткий зміст

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Різноманіття функцій нерухомого майна обумовлює тісний зв'язок процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, практично з усіма формами господарювання в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні. У зв’язку з цим, необхідні удосконалення і розширення існуючої системи термінів і понять, наукове обґрунтування нових визначень, а також розробка механізмів дослідження закономірностей, характерних для даної категорії. Оскільки проблеми й завдання, пов'язані з ринком нерухомого майна, виникають у країнах з різним рівнем розвитку економіки, їх вирішення має місце в роботах як вітчизняних, так і закордонних авторів: Амосова О. Ю., Висоцької Г. В., Гавви В. М., Галасюка В.В., Голикова А. П., Гриценко О. А., Драпіковського А. М., Дубіщева В. П., Еккерта Дж. К., Елвуда Л., Лебідь Н. А., Молодченко-Серебрякової Т. Г., Ордуея Н., Стерника Г. М., Тарасевича Є. І., Тітяєва В. І., Тищенка О. М., Торкатюка В. І., Третяка А. М., Фрідмана Дж., Харрісона Г. С. тощо. У роботах цих авторів висвітлюються питання закономірностей становлення та функціонування ринку нерухомості, проблеми оцінки нерухомого майна, діяльності ріелтерських організацій, моделювання вартості нерухомості тощо.

Незважаючи на широкий спектр розробок теоретичного і методологічного характеру, в даній галузі ще залишаються невирішеними питання науково-методичного забезпечення інформаційної діяльності як складової професійного управління нерухомістю. Актуальною на даний момент є розробка науково-практичних рекомендацій щодо систематизації інформаційних потоків, їх комплексного аналізу й інтерпретації для прийняття управлінських рішень, для чого необхідне розширення теоретичних і прикладних досліджень у цій галузі. Непереміщуваність і унікальність нерухомого майна обумовлює тісний взаємозв'язок між розвитком територій (регіонів) і ринком нерухомості. Тому актуальним є методичне забезпечення аналізу регіональних ринків нерухомості та організаційно-економічні заходи в цій галузі.

Важливість вказаних проблем, їхня наукова новизна і практична значущість обумовили актуальність обраної теми, мету, завдання, структуру й зміст даного дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконувалася в рамках держбюджетних тем: «Стратегія розробки і виробництва авіаційної техніки в Україні в умовах глобалізації світової економіки» (№ державної реєстрації 0103U004031, 01.01.2003р.- 31.12.2005р.), де автором розроблено схему дослідження регіональних ринків нерухомості, що є важливою складовою визначення потенціалу виробничого підприємства, формування стратегії його розвитку. "Методичне забезпечення стратегічних рішень галузевого рівня та моделювання складних систем" (№ державної реєстрації 0106U001065, 01.01.2006р. – 31.12.2008р.). Особистий внесок здобувача полягає в розробці універсальної моделі вартості нерухомості.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є розробка науково-методичних і практичних рекомендацій з аналізу регіональних ринків нерухомості для удосконалення їх функціонування в системі національного ринку. Досягнення цієї мети обумовило вирішення наступних завдань:

- провести дослідження понять „нерухомість”, „регіон” і з’ясувати особливості регіонального ринку нерухомості як економічної категорії;

- виявити особливості інформаційного забезпечення функціонування ринку нерухомості;

- проаналізувати сучасну інфраструктуру і стан ринку нерухомості України, визначити його особливості в умовах сучасних соціально-економічних відносин;

- дослідити специфіку оціночної діяльності на ринку нерухомості;

- розробити методичні положення для забезпечення організаційно-економічного механізму аналізу регіональних ринків нерухомості;

- здійснити класифікацію цінотвірних факторів об'єктів досліджуваного ринку, що адекватно відображає процеси, які відбуваються на цьому ринку, й сформувати їх взаємозалежність у вигляді математичної моделі вартості;

- визначити вплив місцерозташування на вартість нерухомості;

- дослідити сучасну сутність аналізу найбільш ефективного використання нерухомого майна й застосувати його для розробки практичних рекомендацій щодо здійснення такого аналізу з метою оцінки потенціалу об'єктів нерухомості;

Об'єкт дослідження: процес функціонування ринку нерухомості та його особливості.

Предмет дослідження: організаційно-економічний механізм дослідження регіональних ринків нерухомості, як складова удосконалення функціонування ринку нерухомості.

Методи дослідження. Теоретичною основою дисертаційної роботи є сукупність загальнонаукових принципів і методів проведення комплексних досліджень, фундаментальні положення економічної теорії, вітчизняні й закордонні наукові розробки в галузі девелопменту, інвестиційного аналізу, вартісної оцінки, фінансового менеджменту, економічної статистики, стандартизації та інформаційного забезпечення функціонування ринку нерухомості, нормативно-правові джерела, що регулюють відносини у сфері нерухомого майна й оціночної діяльності.

Для вирішення поставлених у роботі завдань були використані системно-структурний і функціональний методи (для дослідження структурної організації ринку нерухомості України й особливостей його функціонування), сукупність історичного і логічного підходів (для дослідження закономірностей становлення ринку), економіко-правовий синтез (для дослідження нормативно-правової бази відносин у сфері нерухомої власності), теорія систем (для інтерпретації категорії "регіональний ринок нерухомості"), метод логічного узагальнення (для визначення класифікаційних ознак елементів ринку нерухомості), процесний і ситуаційний підходи (при дослідженні стану ринку нерухомості), порівняльний аналіз, метод узагальнення даних (для дослідження сучасних особливостей оцінки нерухомості), комплексний підхід (для розробки методичних рекомендацій з аналізу регіонального ринку нерухомості), метод порівняльного зіставлення (для аналізу функціонування регіонального субринку нерухомості в системі ринку нерухомості держави), факторний і регресійний аналіз (для моделювання вартості нерухомості), метод аналізу ієрархій (для встановлення значущості цінотвірних факторів місцерозташування нерухомості), теорія інженерного експерименту (для кількісної оцінки впливу місцерозташування на вартість нерухомості).

У дисертаційному дослідженні використані статистичні дані Державного управління статистики, дані аналітичних і консалтингових компаній України, агенцій нерухомості й оціночних фірм м. Харкова, матеріали власних досліджень здобувача.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в наступному:

удосконалено:

• інформаційне забезпечення організаційно-економічного механізму дослідження регіональних ринків нерухомості шляхом створення схеми аналізу регіональних ринків нерухомості у вигляді послідовності взаємозалежних аналітичних процедур (етапів дослідження), структурно-логічний зміст якої відрізняє її від інших засобів збору інформації про локальні (регіональні) ринки нерухомості, а також дозволяє застосовувати для різних регіонів;

• класифікацію цінотвірних факторів нерухомості за трьома групами – фізичні ознаки нерухомості, фактори місцерозташування і фактори зовнішнього середовища, що дало змогу побудувати математичну модель вартості нерухомості, яка, на відміну від існуючих, може бути застосована для різних видів майна;

• модель кількісної оцінки впливу місцерозташування на вартість житлової нерухомості із застосуванням сертифікованої методики інженерного експерименту, що, на відміну від існуючих моделей вартості, дозволяє урахувати конкретну групу цінотвірних факторів місцерозташування за допомогою стандартизованого підходу, та служить складовою частиною запропонованої в роботі моделі вартості нерухомості;

дістали подальший розвиток:

- теоретичне обґрунтування особливостей поняття «регіональний ринок нерухомості» на основі дослідження та уточнення категорій «нерухомість» і «регіон»;

- багатофакторні регресійні адитивні моделі масової оцінки нерухомості шляхом доповнення їх факторами і коефіцієнтами, що визначають вплив місцерозташування на вартість типової житлової нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів. Розроблені в дисертаційному дослідженні положення використані для більш глибокого визначення сутності нерухомого майна в сучасних умовах функціонування ринкової економіки з метою ефективного управління нерухомістю на різних рівнях - держави, регіону, окремого об’єкта. Запропонована в роботі система аналізу ринків нерухомості і проведене на її основі комплексне дослідження ринку нерухомості м. Харкова використано у практичній діяльності девелоперських, інвестиційно-консалтингових, сервеїнгових, оціночних і ріелтерських компаній, фондом державного майна України, власниками нерухомого майна. На основі отриманих результатів розроблені "Методичні рекомендації з аналізу регіональних ринків нерухомості" для оціночної фірми "Аверс-Стандарт" (м. Харків). Результати наукового дослідження використані в програмах навчання на курсах Фонду державного майна України при підготовці оцінювачів (довідка №.01-260 від 23.05.2008р.).

Ряд положень дисертаційної роботи впроваджені в практичну діяльність ріелтерських, оціночних і консалтингових фірм - консалтингової компанії „РЄД”, м. Київ (довідка №20 від 20.04.2007р.), оціночної компанії „Ф’южн-консалтинг”, м. Київ (довідка №2 від 25.02.2008р.), ТОВ „Аверс-Стандарт”, м. Харків (довідка №13 від 24.03.2006р.), ПП „АН Меркурій і К^о”, м. Харків (довідка № 09/08 від 12.05.2007р.), АН „Яворівна”, м. Харків (довідка №06-01 від 04.06.2008р.), ПП „АКР”, м. Харків (довідка від 20.04.2008р.).

Результати дослідження, а саме модель оцінки вартості об’єктів типового житлового фонду використана кредитними підрозділами Харківської філії ВАТ КБ „Надра” (довідка №2201 від 22.05.2008р.).

Дослідження сучасних методів, підходів і оціночних процедур знайшло застосування у навчальному процесі при підготовці фахівців і магістрів за фахом 8.050107 – "Економіка підприємства" в ході вивчення навчальної дисципліни "Потенціал підприємства: формування й оцінювання" у вигляді розділу навчального посібника, рекомендованого МОН України для студентів вищих навчальних закладів.

Результати дисертаційної роботи використано в навчальному процесі вищих навчальних закладів м. Харкова - Національному аерокосмічному університеті ім. М. Є. Жуковського „ХАІ” для навчальних дисциплін „Потенціал підприємства”, „Фінансова діяльність суб’єктів підприємництва” (акт №38-605/996 від 28.05.2008р.) і Харківського технічного університету будівництва та архітектури (акт №14 від 10.05.2007р.).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати дисертаційного дослідження отримані автором самостійно. Особистий внесок складають ідеї, розробки, положення, сформульовані рекомендації, запропоновані методичні підходи. З робіт, що опубліковані у співавторстві в дисертації використані тільки індивідуальні результати автора. Особистий внесок автора в роботі [6] полягає в розробці універсальної моделі вартості об’єктів нерухомого майна із застосуванням факторного й регресійного аналізу.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні й практичні положення дисертаційного дослідження були використані при оцінці нерухомого майна для цілей оренди, застави; доповідалися й одержали схвалення на ІІ міжвузівській науково-практичній конференції студентів і молодих вчених "Проблеми формування і розвитку фінансово-кредитної системи України" (м. Харків, 2002р., 2003р), ІV міжнародній науково-практичній конференції "Дослідження й оптимізація економічних процесів "Оптимум-2003" (м. Харків, 2003р.), міжнародній науково-технічній конференції "Інформаційні комп'ютерні технології у машинобудуванні ІКТМ" (м. Харків, 2002 р., 2003 р., 2004 р.), міжнародній науково-практичній конференції „Розвиток обліку й аудиту як основи інформаційно-аналітичної системи підприємства” (м. Харків, 2005р.), міжнародній науково-практичній конференції „Соціально-економічний розвиток регіонів України: проблеми науки та практики” (м. Харків, 2007р.), IV(X) міжнародній науково-практичній конференції аспірантів і студентів «Проблеми розвитку фінансової системи України в умовах глобалізації» (м. Сімферополь, 2008р.), VI міжнародній науково-практичній інтернет-конференції «Сталий розвиток міст. Управління проектами та програмами міського та регіонального розвитку» (м. Харків, 2008р.).

Публікації. Основні результати роботи опубліковані в 9 наукових статтях, 8 з них - у фахових наукових виданнях; матеріалах конференцій; навчальному посібнику. Загальний обсяг публікацій складає 17,01 друк. аркушів.

Структура й обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, трьох додатків, списку використаних джерел і офіційних документів щодо впровадження результатів дослідження. Загальний обсяг дисертації 206 с., в тому числі основного тексту 168 с. Дисертація містить 26 ілюстрацій по тексту, 3 ілюстрації на 3 сторінках, 28 таблиць по тексту, 3 додатки на 22 сторінках, список використаних джерел включає 139 найменувань на 12 сторінках.