НЕЗАВЕРШЕНЕ ТА САМОЧИННЕ БУДІВНИЦТВО ЯК ОБ’ЄКТИ ЦИВІЛЬНИХ ПРАВОВІДНОСИН Автореферат

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, визначаються ступінь його наукової розробленості, мета і завдання, його методологічна основа та наукова база, предмет і об’єкт дослідження, зв’язок роботи з науковими програмами і планами, практичне значення отриманих результатів та їх апробація, структура роботи а також основні положення, які виносяться на захист.

Розділ 1 «Становлення та розвиток відносин щодо незавершеного та самочинного будівництва» складається з двох підрозділів, в яких досліджуються критерії віднесення майна до нерухомого, його правовий режим та еволюція цивільно-правових відносин з приводу об’єктів незавершеного та самочинного будівництва в Україні.

У підрозділі 1.1 «Характеристика об’єктів незавершеного та самочинного будівництва як нерухомого майна в системі об’єктів цивільних прав» досліджено відправні положення становлення та розвитку правового режиму нерухомого майна.

Здійснено аналіз критеріїв віднесення майна до нерухомого, в ході якого з’ясовано, що такі критерії як неможливість переміщення об’єктів без їх знецінення та зміни призначення, носять оціночний характер та потребують подальшої правової деталізації їх змісту.

Встановлено, що об’єкти незавершеного та самочинного будівництва відносяться до нерухомих за своєю природою речей, тобто є нерухомими завдяки невід’ємному зв’язку із земельною ділянкою та капітальному характеру. А державна реєстрація виступає скоріше наслідком створення об’єкта нерухомості, певним важелем, за допомогою якого об’єкт нерухомості може бути введений до цивільного обороту, аніж критерієм віднесення об’єкта до нерухомого майна.

Підрозділ 1.2 «Еволюція законодавчого регулювання об’єктів незавершеного та самочинного будівництва в Україні» присвячений історико-правовому розвитку інституту будівництва об’єктів нерухомості, правова характеристика якого проведена поетапно, починаючи з періоду римського приватного права і закінчуючи сучасним станом регламентації будівельного процесу.

З’ясовано, що право на зведення об’єктів незавершеного та самочинного будівництва виступає складовим елементом права забудови, яке є наслідком рецепції римського приватного права, в епоху якого виник аналогічний праву забудові інститут, що отримав назву «суперфіцій». Подальше конституційне визнання земельних ділянок об’єктами приватної власності і тим самим об’єктами майнового (цивільного) обороту сприяло відродженню та розвитку цивільно-правового механізму, який визначав правовий режим та порядок здійснення угод з ними. Тому законодавець зіткнувся з необхідністю формування іншого правового інституту, який би регулював відносини, що виникатимуть з приводу прав на земельну ділянку та новостворюваного об’єкта будівництва. Це призвело до відродження інституту прав на забудову земельної ділянки та до появи в цивільному законодавстві понять «об’єкт незавершеного будівництва» та «об’єкт самочинного будівництва».

Розділ 2 «Правова природа об’єктів незавершеного та самочинного будівництва» складається з трьох підрозділів, які присвячені поняттям та ознакам об’єктів незавершеного та самочинного будівництва, їх правовому режиму, видам та цивільно-правовим наслідкам існування.

Підрозділ 2.1 «Правовий режим об’єкта незавершеного будівництва» присвячений доктринальній та законодавчій характеристиці поняття «об’єкт незавершеного будівництва», за підсумками якої робиться спроба вивести загальне поняття та ознаки об’єкта незавершеного будівництва.

Встановлено, що об’єкт незавершеного будівництва – це об’єкт нерухомості, що збудований або будується відповідно до вимог та порядку, передбачених законодавством, і не прийнятий в експлуатацію.

Відповідно, об’єкту незавершеного будівництва притаманні загальні ознаки об’єктів нерухомого майна, а саме: тісний зв’язок із земельною ділянкою; неможливість переміщення об’єкта без його знецінення і зміни призначення та державна реєстрація. При цьому відсутність державної реєстрації не перетворює об’єкт незавершеного будівництва у використані на його створення будівельні матеріали, а є лише необхідною умовою для виникнення на нього права власності як на об’єкт нерухомості, тобто виступає офіційним способом введення даного об’єкта нерухомого майна до цивільного обороту.

Також він має спеціальні ознаки, які дозволяють виділити його з-поміж інших об’єктів будівництва: дотримання порядку створення та неможливість експлуатації об’єкта нерухомості.

Зазначається, що об’єкт будівництва починає бути об’єктом незавершеного будівництва ще з моменту закладення фундаменту, адже саме завдяки йому зведений у майбутньому об’єкт будівництва буде визнаватися нерухомістю. Тому зведений фундамент не можна розглядати в якості сукупності будівельних матеріалів, оскільки вони були перероблені в новий об’єкт будівництва, і відповідно, не можуть бути повернуті до свого первісного стану, так як відбувся процес іммобілізації.

Акцентується увага на встановленні моменту виникнення об’єкта незавершеного будівництва, який доцільно пов’язувати з моментом появи у нього ознак нерухомого майна, при цьому стадія будівництва та його кількісні характеристики не мають значення. Оскільки об’єкт будівництва – це постійно-змінна величина, певний «перехідний» етап існування між будівельними матеріалами та завершеним об’єктом нерухомості, який перебуває в процесі будівельної діяльності, і поки він є предметом цієї діяльності, він вважається об’єктом незавершеного будівництва. Існування цього об’єкта починається із закладення фундаменту під майбутній об’єкт нерухомості та завершується введенням зведеного об’єкта будівництва в експлуатацію.

У підрозділі 2.2 «Правові наслідки існування об’єкта самочинного будівництва» досліджено умови (ознаки) визнання об’єкта нерухомості самочинним будівництвом і проаналізовано правові підстави для його збереження та введення до цивільного обороту.

Будівництво об’єктів нерухомості представляє собою взаємопов’язану діяльність різних суб’єктів права, які поєднані єдиною метою, спрямованою на безпосереднє забезпечення та створення об’єкта будівництва, яка включає різні аспекти та етапи будівництва, а також взаємодію різних суб’єктів будівництва в процесі зведення об’єкта нерухомості. Порушення такої правової рівноваги та узгодженості призводить до появи у будівельно-правовій сфері такого простого, з одного боку, будівельного об’єкта та складного, з іншого боку, об’єкта нерухомості, як об’єкт самочинного будівництва.

Комплексний аналіз зазначених у ст. 376 ЦК України ознак об’єкта самочинного будівництва, дозволяє зробити висновок, що неправомірне зайняття або вихід за межі наданої чи придбаної під будівництво земельної ділянки за відсутності належного дозволу компетентного органу буде вважатися її самовільним зайняттям, а будівництво на ній буде вважатися самочинним, тобто матиме місце самочинне будівництво на самовільно зайнятій земельній ділянці.

З’ясовано, що терміни «дозвіл на будівництво», який широко використовується у будівельній практиці, та «належний дозвіл», яким оперує ст. 376 ЦК України, мають узагальнюючий характер та представляють собою дії дозвільного характеру уповноважених осіб, вчинення яких є необхідною передумовою для здійснення будівництва об’єкта нерухомості. По суті дозвіл на будівництво є погодженням намірів забудовника щодо забудови земельної ділянки. Тому не дотримання, передбаченого законодавством, дозвільно-погоджувального порядку є підставою для визнання об’єкта будівництва самочинним.

Підкреслюється, що при визнанні будівництва самочинним на підставі відсутності необхідних дозволів, недостатньо простої констатації судом невідповідності пред’явлених документів вимогам, які встановлено щодо складу дозвільної документації. Як наслідок, обґрунтовується доцільність посилання суду на порушення конкретних етапів дозвільно-погоджувальної процедури та відповідних норм законодавства.

Встановлено, що недотримання або істотне порушення архітектурно-будівельних, технічних, санітарних та пожежних норм і правил під час зведення об’єкта нерухомості, які в подальшому можуть призвести до негативних наслідків: руйнування збудованого об’єкта, заподіяння шкоди життю та здоров’ю людей, порушення прав інших осіб тощо вважається самочинним будівництвом. Тому усунення відповідних порушень, узгодження суспільних та приватних інтересів, а також відшкодування шкоди, заподіяної внаслідок зведення неправомірного об’єкта нерухомості, є правовою підставою для збереження об’єкта самочинного будівництва, в іншому випадку самочинно зведений об’єкт нерухомості підлягає знесенню.

Разом з тим термін «істотне порушення» є оціночним, через що суттєва роль відводиться судовій будівельно-технічній експертизі, значення якої полягає в установленні реальних фактів, які виступають у таких випадках як критерій подібної оцінки. Тому в кожному конкретному випадку судам, з урахуванням висновку судової будівельно-технічної експертизи, слід з’ясовувати, не лише які саме містобудівні норми та правила порушені, а й визначати ступінь їх порушення та можливість збереження самочинно зведеного об’єкта за наявності допущених порушень.

У підрозділі 2.3 «Форми існування та види об’єктів незавершеного та самочинного будівництва як об’єктів цивільних правовідносин» дістали висвітлення види, часові межі та метричні (просторові) форми існування досліджуваних об’єктів, а також досліджено спільну правову природу об’єктів незавершеного та самочинного будівництва.

Наголошується, що об’єкти незавершеного та самочинного будівництва є темпоральними (носять тимчасовий характер), відповідно, демонструють найсуттєвіші свої ознаки саме в момент переходу з одного стану в інший, починаючи із сукупності будівельних матеріалів і закінчуючи зведеними об’єктами нерухомості, не введеними в експлуатацію. Тому запропоновано розглянути юридичну природу їх існування крізь призму суттєвих ознак – фізичних (технічних) характеристик, які віднайшли найбільше своє відображення в їх правовій формі. Форма – це природа речі, яка проявляється в її зовнішньому вираженні, є наслідком її існування та слугує зв’язком усіх елементів і частин.

Виділено дві форми існування об’єктів будівництва:

1. Об’єкти нового будівництва, якими є об’єкти нерухомості, що створені без використання конструктивних елементів іншого нерухомого майна (вже існуючої будівлі чи споруди).

2. Реконструйовані об’єкти, які створені в результаті перетворення раніше існуючих об’єктів нерухомості, що призвело до виникнення якісно нового об’єкта нерухомого майна.

Разом з тим виокремлено й види об’єктів незавершеного та самочинного будівництва. В залежності від виду поліпшення експлуатаційних показників об’єкта реконструкції будівництво поділяється на перепланування та переобладнання об’єктів нерухомості, а залежно від просторової зміни параметрів об’єкта реконструкції – на вбудову, надбудову та прибудову.

Обґрунтовується доцільність зазначення судом під час розгляду справ про визнання права власності на самочинно реконструйовані об’єкти нерухомого майна, який саме вид реконструкції об’єкта нерухомості має місце. Це зумовлене тим, що правові наслідки від їх здійснення безпосередньо впливають на процедуру узгодження можливості збереження самочинно зведеного об’єкта будівництва з відповідними владними органами.

За підсумками доктринального аналізу наявних у літературі поглядів на спільну правову природу об’єктів незавершеного та самочинного будівництва з’ясовано, що самочинне будівництво виступає об’єктом незавершеного будівництва лише в частині не введення об’єкта в експлуатацію або якщо об’єкт знаходиться в стані будівництва. У свою чергу, об’єкт незавершеного будівництва може мати елементи самочинної діяльності людини, яка проявляється в істотному порушенні будівельних норм і правил.

Разом з тим наголошується, що об’єкт незавершеного будівництва, на відміну від самочинно зведеного об’єкта, є правомірним об’єктом нерухомості. Тобто це явища одного роду – об’єкти будівельної діяльності, але через особливості їх правової природи вони відносяться до різних видів: створені з дотриманням встановленого законодавством порядку або з його порушенням.

З’ясовано, що об’єкти незавершеного та самочинного будівництва є об’єктами нерухомого майна, які фактично є будівлями та спорудами, що використовуються відповідно до мети їх створення. Але юридично – це об’єкти нерухомості, які перебувають на стадії будівництва і, відповідно, не можуть використовуватися за своїм, закладеним у проектній документації, призначенням. Тобто, про них можна говорити лише в контексті запланованої мети використання та спроектованих характеристик об’єкта нерухомості.

Розділ 3 «Право власності на об’єкти незавершеного та самочинного будівництва» складається з трьох підрозділів, які присвячені підставам, особливостям та порядку виникнення права власності на зазначені об’єкти нерухомості.

У підрозділі 3.1 «Зміст та загальні підстави набуття права власності на об’єкти будівництва» досліджено правомочності та підстави набуття права власності на об’єкти незавершеного та самочинного будівництва.

Зміст права власності на об’єкти незавершеного та самочинного будівництва не є чимось принципово новим, а лише відображає особливості загального поняття «зміст права власності» стосовно зазначених об’єктів будівництва. Відповідно, складовими права власності на зазначені об’єкти будівництва є правомочності – володіння, користування та розпорядження створеним майном.

Встановлено, що правомочність володіння щодо об’єктів незавершеного будівництва визначається як фактичне та законне, а щодо об’єктів самочинного будівництва – як фактичне та незаконне, оскільки завідомо порушений порядок їх створення. Якщо ж матиме місце самовільне захоплення земельної ділянки, то володіння нею та об’єктом нерухомості на ній буде вважатися незаконним і в залежності від обставин – добросовісним чи недобросовісним.

Специфіка правового положення об’єктів незавершеного та самочинного будівництва, як об’єктів, не прийнятих в експлуатацію, значно обмежує реалізацію правомочності їх використання. Так, законодавчо доступним способом користування зазначеними об’єктами є завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на збудований об’єкт. Правомочність користування виражається в задоволенні потреб потенційного власника у доведенні розпочатого будівництва до кінця та/або введенні об’єкта в експлуатацію чи визнанні на нього права власності.

Правомочність розпорядження об’єктами незавершеного та самочинного будівництва обумовлена їх правовою природою. Так, об’єкт незавершеного будівництва може відчужуватися та виступати предметом цивільно-правових договорів до завершення будівництва та введення його в експлуатацію. Натомість об’єкт самочинного будівництва не може відчужуватися та бути предметом договорів, оскільки створений з порушенням встановленого законодавством порядку. Як наслідок, право власності на нього не виникає, відповідно, відсутня і правомочність щодо розпорядження зведеним об’єктом нерухомості. Проте для володільця відсутні будь-які суттєві обмеження щодо розпорядження зазначеними об’єктами будівництва шляхом їх зміни (перетворення) чи знищення.

Способи виникнення права власності на об’єкти незавершеного будівництва можуть бути як первісним – у випадку – якщо об’єкт будівництва раніше не існував і виник вперше, так і похідними, якщо об’єкт незавершеного будівництва є предметом договору, відповідно до умов якого на нього набувається право власності. Спосіб виникнення права власності на об’єкт самочинного будівництва лише один – первісний.

У підрозділі 3.2 «Підстави виникнення права власності на об’єкти незавершеного будівництва» здійснюється юридичний аналіз способів набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Основний поділ форм (способів) організації забудови проводиться за критерієм участі (неучасті) в ній спеціалізованої будівельної організації.

Аналіз судової практики дозволяє зробити висновок, що підставами набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва, який створюється для задоволення власних потреб, є спільна праця членів сім’ї та спільні грошові кошти чи майно, що вкладені на зведення об’єкта будівництва для спільних потреб. Разом з тим об’єкт незавершеного будівництва може бути результатом діяльності не членів сім’ї, а просто осіб, які мали намір звести об’єкт нерухомості для задоволення своїх споживчих чи інших потреб. У такому випадку доцільно вести мову про виникнення права власності на об’єкт будівництва, який є результатом спільної діяльності щодо його створення, тобто має місце договір про спільну діяльність, за яким, відповідно до ст. 1130 ЦК України, сторони (учасники) зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону.

На сьогоднішній час багатоповерхові будинки, промислові об’єкти, складні інженерні споруди частіше за все зводяться спеціалізованими будівельними організаціями за замовлення забудовників-замовників на земельних ділянках, які знаходяться в державній чи комунальній власності, із залученням грошових коштів третіх осіб, в інтересах яких здійснюється будівництво. Такого роду відносини врегульовуються відповідними договорами на будівництво, найпоширенішими серед яких є договір про пайову участь у будівництві, інвестиційний договір та договір про спільну діяльність у будівництві, які й виступають підставою для визнання права власності на зведений будівельний об’єкт. Виконання умов зазначених договорів є підставою набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва пропорційно частці внесків їх учасників.

У підрозділі 3.3 «Підстави набуття права власності на об’єкти самочинного будівництва» визначено передумови набуття права власності на самочинно зведений об’єкт будівництва, а також досліджено позасудовий порядок його легалізації.

Об’єкт самочинного будівництва – це соціально-правове явище, якому властиві як передумови виникнення, так і наслідки його існування.

З урахуванням позиції Верховного Суду України робиться висновок, що умовами визнання права власності на самочинно зведені об’єкти будівництва є: по-перше, дотримання цільового призначення земельної ділянки та дозволеного її використання, оскільки у випадку відсутності у особи прав на земельну ділянку легалізація самочинно зведеного об’єкта навіть при відсутності інших порушень є неможливою; по-друге, об’єктами самочинного будівництва, які виступають предметом спірних правовідносин та входять до предмету позовних вимог у справах про визнання права власності, є нерухоме майно; по-третє, самочинно зведений об’єкт нерухомості не повинен порушувати прав та законних інтересів інших осіб. Адже лише за відсутності суттєвого порушення прав та законних інтересів інших осіб об’єкти самочинного будівництва можуть бути легалізовані в судовому порядку шляхом визнання на них за особами, які здійснили самочинне будівництво, права власності.

Позитивні зміни в містобудівному законодавстві стали передумовою появи позасудового (адміністративного) порядку легалізації об’єкта самочинного будівництва, який може застосовуватися переважно у випадках здійснення будівництва без належного дозволу чи належно затвердженого проекту. У всіх інших випадках питання стосовно визнання права власності на самочинно зведений об’єкт нерухомості повинні вирішуватися виключно в судовому порядку, тому що саме суд може встановити, чи порушує збереження самочинного об’єкта права та охоронювані законом інтереси інших осіб, чи створює загрозу життю або здоров’ю громадян, а також інші спірні питання.

Доцільно також зазначити, що в разі істотного порушення будівельних норм і правил, яке не може бути усунене забудовником у процесі будівництва чи після його завершення, що унеможливлює його нормальне використання за своїм призначенням, не може йти мови про визнання права власності на зазначений самочинний об’єкт ні в судовому, ні в адміністративному порядку.