Право власності на житло

Короткий зміст

1.             Право власності на житло

Визначення поняття «житло» міститься у ст. 379 ЦК. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного про-живання в них.

Найважливішою ознакою житла є придатність його для постійного проживання фізичних осіб у ньому. Придатне для проживання житло утворює житловий фонд України (ст. 4 ЖК УРСР). Не вважаються житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, пересувні контейнери тощо.

Житло є місцем постійного проживання особи. Під місцем проживання розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гурто-житок, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово (ч. 1 ст. 29 ЦК). Отже, поняття «місце проживання» є більш широким порівняно з поняттям «житло», оскільки житлом є лише місце постійного проживання фізичної особи. Тому гуртожиток, готель тощо визнаються житлом, якщо фізична особа постійно в них проживає.

Придатність житла для проживання передбачає відповідність його будівельним, архітектурним, санітарним тощо нормам.

Відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого Постановою Ради Міні-стрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 (далі -- Положення), обстеження стану жилих бу-динків державного і громадського житлового фонду провадиться не менше одного разу на п'ять років. На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційних: організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації.

Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усуну-ти шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту.

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому відповідної місцевої ради пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання. Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано вико-навчим комітетом місцевої ради невідповідним санітарним і технічним вимогам та непри-датним для проживання, цей виконком вносить до виконавчого комітету обласної, міської ради пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку. Виконавчий комітет обласної, міської ради розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання жилого будинку (жило-го приміщення) в інших цілях або про знесення цього будинку (п.п. 3-5 зазначеного По-ложення). Різновидами житла відповідно до ЦК є: житловий будинок, садиба, квартира.

Житловий будинок як об'єкт права власності

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Житловий будинок -- це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням ви-мог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК). Житловим будинком капітального типу є будівля зі строком служби від 30 до 150 років (згідно з Єдиним класифікатором житлових будинків). Житловий будинок має містити обладнані квартири (квартиру) та допоміжні приміщення. Допоміжні приміщення -- це приміщення житлового будинку, призначені для забезпечен-ня експлуатації будинку чи житлового будинку побутового і культурного обслуговування населення за місцем проживання (Додаток 1 до наказу Держжитлокомунгоспу України від 31 грудня 1991 р. № 135 « Про затвердження Положення про систему технічного обслуго-вування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України»).

Будинок може знаходитися у власності різних суб'єктів цивільних відносин. ЦК окремо згадує у якості власника будинку житлово-будівельний (житловий) кооператив, вказуючи, що будинок, споруджений або придбаний таким кооперативом, є його власністю. При цьому член житлово-будівельн^го (житлового) кооперативу має право володіння і користуван-ня, а за згодою кооператив} -- і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її (ст. 384 ЦК).

Садиба як об'єкт права власності

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, бага-торічними насадженнями.

У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Садиба -- це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК). Як слідує з цього визначення, садиба є складним майновим комплексом, який включає земельну ділянку, житловий будинок, допоміжні приміщен-ня, багаторічні насадження тощо. Житловий будинок садибного типу складається із житло-вих та допоміжних (нежитлових) приміщень. Допоміжними приміщеннями будинку мо-жуть бути: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї, хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, бруківка тощо). До прибудов належать: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

Багаторічними вважаються насадження, які мають вегетативний цикл більш ніж два роки.

Оскільки садиба є складним майновим комплексом, то у разі відчуження житлового будинку відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Квартира як об'єкт права власності

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та при-датне для постійного у ньому проживання.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку нале-жать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 ст. 10 Закону України «Про приватиза-цію державного житлового фонду», стають об'єктами права спільної власності співвласни-ків багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією гро-мадянами квартир, що засвідчується єдиним документом -- свідоцтвом про право власнос-ті на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності ство-рювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Власник неприватизованої квартири багатоквартирного будинку є співвласником допо-міжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, ула-штування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміж-них приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності (Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р.). Тому перебудова та добудова житлових приміщень здійснюється за спільною згодою усіх власни-ків квартир у багатоквартирному житловому будинку.

Однак наявність у особи права спільної власності на частку у спільному майні багато-квартирного будинку зовсім не свідчить про можливість власників квартир окремо від са-мої квартири розпорядитися своєю часткою у спільному майні будинку. Перехід допоміж-них приміщень та приміщень загального користування до набувача відбувається разом з квартирою.

Власники квартир багатоквартирного будинку спільно беруть участь у витратах на його утримання у частці, яка є пропорційною розміру квартири, яка є їхньою приватною влас-ністю.

 Права власника житлового будинку, квартири

Використання житла є цільовим. Тому власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (частина 1 ст. 383 ЦК).

Схоже положення міститься також у ст. 6 ЖК УРСР, відповідно до якої жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надан-ня приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Порядок користування приміщеннями, а також утримання житлових будинків незалеж-но від відомчої належності і форми власності визначається Правилами користування при-міщеннями житлових будинків, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (далі -- Правила).

Власники та наймачі (орендарі) квартир зобов'язані укласти договір на надання житлово-комунальних послуг; оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, вста-новлені договором або законом; дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил; проводити за власні кошти ремонт квартири (наймач (орендар) -- згідно з договором найму (оренди); використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечува-ти збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання; не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнан-ня будинку, порушують умови проживання громадян; дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними; не захаращувати сходові клітки, позаквар-тирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, підтримувати чистоту і порядок в ньому (п. 7 Правил).

Забороняється зберігати в приміщеннях житлових будинків вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети, виконувати роботи та інші дії, що викликають псуван-ня приміщень, підвищений шум чи вібрацію, порушують умови проживання громадян. Використання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешкан-ців будинку. Утримання собак і кішок у квартирах дозволяється лише за умови дотримання Правил утримання собак і кішок у містах та інших населених пунктах, а в квартирах, де проживає два і більше власників, наймачів або орендарів, -- з їхнього дозволу. Утримання на балконах і лоджіях тварин, птиці і бджіл забороняється.

Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, -- за умови, що ці зміни не призведуть до пору-шень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не пору-шать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (частина 2 ст. 383 ЦК).

2.    Право спільної сумісної власності

На відміну від права часткової власності, в якій мають місце визначені частки, в сумісній власності такі частки не визначені, а фіксуються лише при припиненні існування спільної власності — поділі майна та ін. З цього випливає, що так чи інакше ці частки будуть встановлені, питання тільки в тому, в який час і в якому розмірі. ••'іЗаконодавець встановлює випадки виникнення спільної сумісної власності, обумовлюючи при цьому, що в інших випадках формується спільна часткова власність. Тому джерела формування та способи виникнення часткової власності є більш широкими, ніж сумісної. Так, спільна сумісна власність виникає у:

1) подружжя на майно, нажите під час шлюбу (ст. 16 Закону «Про власність», ст. 22 КпШС);

2) членів сім'ї на майно, набуте в результаті спільної праці (ст. 17 Закону «Про власність»);

3) осіб, які ведуть селянське (фермерське) господарство (ст. 18 Закону «Про власність», ст. 16 Закону «Про селянське (фермерське) господарство»).

Однак у всіх випадках закон дозволяє визначати інший режим права спільної власності. Так, у подружжя можливе виникнення спільної не сумісної, а часткової власності на підставі шлюбного контракту, укладення якого передбачено ст. 27і КпШС. Тому всі норми Закону «Про власність» щодо сумісної власності носять диспозитивний характер. За письмовою угодою між членами сім'ї чи членами селянського (фермерського) господарства відносно майна, набутого внаслідок спільної діяльності, може бути встановлено спільну часткову власність.

Як і спільна, сумісна власність передбачає взаємну згоду при здійсненні повноважень власника по володінню, користуванню та розпорядженню спільним майном. Особливе значення при цьому надається праву розпорядження. Здійснення цього повноваження кимось одним із суб'єктів тягне за собою припинення права власності для всіх суб'єктів с пільної власності. Виходячи з того, що зазначені співвласники становлять не тільки майнову єдність, а й особисту, яка базується на виключно довірчих відносинах, угоди по розпорядженню спільним майном може здійснювати кожний з учасників. Причому згода інших учасників припускається (за винятком угод, які потребують нотаріального посвідчення). Якщо хтось з учасників, зловживаючи довірою інших, розпорядився майном на свій розсуд без урахування їх думки, співвласники можуть зазнати збитків, але не завжди. В той же час вони завжди піддаються своєрідному ризику. Такі угоди по відчуженню спільного майна одним із співвласників можуть бути в судовому порядку визнані недійсними за умов доведення явно вираженої незгоди співвласників на це віджучення. Наприклад, одне з подружжя продало машину в той час, коли друге мало намір (хоча ще нездійснений) на поділ майна. Цього можна запобігти, коли співвласники в угоді між собою (або в шлюбному контракті) передбачають наділення повноваженнями по укладенню угод одного з них або встановлюють механізм досягнення згоди всіма учасниками на відчуження спільного майна.

Як вже зазначалося, сумісна власність є власністю безчастковою і тільки у разі її припинення встановлюються частки участників. При цьому ці частки вважаються рівними незалежно від того, хто з учасників, що і скільки вклав у створення спільного майна. Дійсно, іноді важко і майже неможливо вирахувати вартість праці, наприклад, дружини, яка займається домашньою роботою, або бабусі, що допомагає в селянському господарстві тим, що доглядає за онуками. Адже ці особи безпосередньо продуктивною працею не займаються, їх діяльність явно вираженого доходу може і не приносити.

Норма про рівність часток учасників при виділі із сумісної власності носить диспозитивний характер. Інше може бути передбачене угодою між ними та у рішенні суду при розгляді спорів щодо поділу майна.

Кожен різновид спільної сумісної власності має свої, притаманні йому особливості. Стосовно майнових прав подружжя, закріплених в ст. 22 КпШС, зазначимо про рівність їх прав по володінню, користуванню та розпорядженню майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності. При цьому, по-перше, до уваги береться лише належним чином зареєстрований шлюб. Фактичні шлюбні відносини не породжують виникнення сумісної власності, так само як і такий шлюб, який згодом визнано недійсним (ст. ст. 45, 15-17 КпШС). Власність, яка виникла у таких осіб під час перебування у фактичних шлюбних стосунках, є частковою (ст. 49 КпШС). По-друге, майно вважається нажитим подружжям і в тому разі, якщо воно є грошовими доходами від підприємницької діяльності одного з подружжя (відсотки на вклади, дивіденди за акціями) чи заробітної плати, в той час коли друге подружжя, наприклад, було зайняте вихованням дітей. Це стосується і придбаних на ці гроші речей. Серед останніх роздільною власністю подружжя є:

а) майно, що належало кожному з них до одруження;

б) майно, одержане під час шлюбу в дар або у порядку успадкування;

в) речі індивідуального користування, за винятком цінностей та предметів розкошу.

Разом з тим роздільна власність кожного з подружжя може бути йеретворена на їх сумісну власність (наприклад, коли майно, що було приватною власністю одного з подружжя, згодом було істотно змінено за особисті кошти другого подружжя або за рахунок спільних доходів). Найчастіше це зустрічається при будівництві, переплануванні, капітальному ремонті жилого будинку або квартири, що спочатку належали одному з подружжя.

Як і в інших випадках, при розпорядженні спільним майном при здійсненні угод одним з подружжя вважається, що він діє за згодою іншого. Для здійснення угод по відчуженню спільного майна подружжя, що вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення, згода іншого подружжя повинна бути висловлена в письмовій формі (ст. 23 КпШС). Недодержання цієї вимоги законодавства може бути підставою для визнання судом угоди, вчиненою одним з подружжя, недійсною за ст. 48 ЦК.

Підставами припинення спільної сумісної власності подружжя є:

1) розірвання шлюбу;

2) смерть одного із подружжя;

3) визнання шлюбу недійсним;

4) поділ спільного майна подружжя, який може бути здійснено й під час перебування їх у шлюбі.

У разі поділу майна, що є сумісною власністю подружжя, їх частки визнаються рівними. Суд має право відступити від рівності часток, виходячи з інтересів неповнолітніх дітей або інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу. Суд також може визнати майно, нажите кожним з подружжя під час їх роздільного проживання при фактичному розірванні шлюбу, власністю кожного з них. Це є справедливим, бо якщо подружжя тривалий час разом не проживають, то і майно вони наживали не сумісно, і тому на таке майно не може поширюватися режим спільної власності.

Те з подружжя, яке ставить питання про поділ майна, може вимагати також виділу частки (вкладу, паю) в спільній власності, учасником якої виступало друге подружжя (наприклад, власності, що виникла з договору про сумісну діяльність). Це можливо також при витребуванні виділу частки вкладу з майна господарського товариства. Цьому не може бути перепон, бо Законом «Про господарські товариства» допускається здійснення виділу вкладу, наприклад, на вимогу нащадків померлого учасника, і тому схожу ситуацію з поділом майна подружжя слід вирішувати аналогічно.

§ Право спільної власності на будинок

На практиці спільна власність часто виникає на такий об'єкт, як жилий будинок, що викликає велику кількість спорів, пов'язаних з виникненням та здійсненням права спільної часткової власності на жилий будинок. При розгляді таких справ необхідно керуватися постановою Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок»'.

При розгляді спорів щодо виникнення права часткової власності на жилий будинок суд повинен прийняти до уваги, по-перше, те, кому було виділено земельну ділянку для будівництва житла; по-друге, які взаємовідносини склалися між особами, що вимагають визнання між ними права спільної власності — чи є вони родичами або чужими людьми і тоді що їх пов'язувало; по-третє, як саме вони брали участь у будівництві (допомагали коштами, будматеріалами чи безпосередньо працею); по-четверте, чи мали намір потенційні співвласники одержати на праві власності будинок або вони переслідували інші цілі (допомогти, позичити гроші та ін.).

Виходячи із встановлених фактів згідно з п. 4 згаданої постанови Пленуму Верховного Суду України, режим спільної власності виникає лише за наявності угоди про створення спільної власності. В інших же випадках громадяни, що брали участь у будівництві жилого будинку (його придбанні), мають право вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво (придбання) будинку, якщо допомогу забудовнику (покупцеві) вони надавали не безкоштовно.

Часто не менш важливим для співвласників є встановлення порядку користування об'єктом їх спільної власності без припинення правового режиму спільної власності як такого. Оскільки право часткової власності передбачає не право на частку в речі, а частку в праві на неї, співвласники разом користуються всією річчю, а не її часткою. Але іноді вони зацікавлені виділити собі в користування частки загального майна. Ці частки конкретно обумовлені і являють собою вже частки майна в натурі. Таким чином, зберігається режим спільної часткової власності і одночасно встановлюється право користування часткою майна. Як бачимо, друге право є вужчим у порівнянні з першим, тому що в ньому відсутня правомочність розпорядження, яке співвласник, хоча і отримавший згоду на роздільне користування, повинен здійснювати в загальному порядку з додержанням вимог щодо переважного права інших участників на придбання відчужуваної частки.

У разі, якщо учасники не домовились про'Порядок користування загальним майном, спір підлягає вирішенню судом. Рішення суду, а також угода сторін про порядок користування відокремленими приміщеннями будинку згідно з частками учасників, якщо вона нотаріально посвідчена та зареєстрована належним чином, мають обов'язкове значення для учасників, а також осіб, які згодом придбали частку в спільній власності на цей будинок (ст. 118 ЦК).