Різва Лілія Анатоліївна Глобалізаційний вимір розвитку ринку нерухомості

Короткий опис

Різва Лілія Анатоліївна, аспірант ДВНЗ «Київський національний
економічний університет імені Вадима Гетьмана», тема дисертації:
«Глобалізаційний вимір розвитку ринку нерухомості», (292 Міжнародні
економічні відносини). Спеціалізована вчена рада ДФ 26.006.009 у
ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима
Гетьмана»

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД
«КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ВАДИМА ГЕТЬМАНА» МОН УКРАЇНИ

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД
«КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ВАДИМА ГЕТЬМАНА» МОН УКРАЇНИ

Кваліфікаційна наукова праця на правах рукопису

РІЗВА ЛІЛІЯ АНАТОЛІЇВНА

УДК 339.9:338.439(100)

ДИСЕРТАЦІЯ ГЛОБАЛЬНИЙ ВИМІР РОЗВИТКУ
РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Спеціальність 292 – міжнародні економічні відносини

Подається на здобуття наукового ступеня доктора філософії Дисертація містить результати власних досліджень.
Використання ідей, результатів і текстів інших авторів мають посилання на відповідне джерело Різва Л. А.
Науковий керівник: Галенко Оксана Миколаївна, доктор економічних наук, професор

КИЇВ 2020

ЗМІСТ

ВСТУП ..………...………………………………………….……………………. 17
РОЗДІЛ 1. ТЕОРІЯ ІНСТИТУЦІОНАЛІЗАЦІЇ СВІТОВОГО РИНКУ
НЕРУХОМОСТІ ………………………………………….…………………....
28
1.1. Економічна сутність та суспільна роль ринку нерухомості ….………… 28
1.2. Інституційна природа ринку нерухомості як об’єкта фінансово-
інвестиційних капіталовкладень ………………………….…………………….
48
1.2. Циклічність – об’єктивна закономірність розвитку ринку нерухомості у
глобальних координатах ………………………………………………………...
67
Висновки до розділу 1 ………………………………………………………....... 86
РОЗДІЛ 2. ФОРМИ І РІВНІ ГЛОБАЛІЗАЦІЙНОЇ ТРАНСФОРМАЦІЇ
РИНКУ НЕРУХОМОСТІ …………………...………………….………….......
89
2.1. Глобальні імперативи структуризації світового ринку нерухомості …….. 89
2.2. Домінуючі інвестиційні стратегії на глобальному ринку нерухомості … 112
2.3. Іпотечне кредитування у структурній динаміці глобального ринку
нерухомості ….……………………………….……………...………………...…
130
Висновки до розділу 2 ….………………………………………………..……... 150
РОЗДІЛ 3. ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ
РОЗБУДОВИ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ …………..…………..
154
3.1. Кількісні та якісні параметри розвитку ринку житлової нерухомості
України ………………………………………………………………………...…
154
3.2. Векторні мегатренди розвитку вітчизняного ринку комерційної
нерухомості ………………………………………………………………………
173
3.3. Прогнозування кон’юнктурних параметрів будівельної галузі України… 188
3.4. Стратегічні пріоритети конкурентного розвитку ринку нерухомості
України ……..…………………………………………………………………….
194
Висновки до розділу 3 ………………………………………………………….... 215
ВИСНОВКИ .……………………………………………………………………. 219
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ………………………..…...……… 224
ДОДАТКИ ….…………………………………………………………...………. 251

ВСТУП

Актуальність теми. Світогосподарський розвиток у глобальних умовах характеризується високою динамікою і радикалізмом трансформаційних змін міжнародної економічної системи. Вони спричиняють набуття світовим господарством глобального формату і включення в інтернаціоналізаційні процеси усіх ринкових структур, навіть такої «малорухливої» підсистеми світової економіки як ринок нерухомості. Суспільне відтворення об’єктів нерухомості є загальним мірилом, з одного боку, рівня задоволення базової людської потреби у житлі, а з другого – ступеня забезпеченості населення і бізнесу реальним капіталом. Глобальні умови функціонування ринку нерухомості значно динамізують його трансформаційні зміни, що набувають свого концентрованого вираження у радикальній його об’єктній структуризації, диверсифікації інвестиційних стратегій суб’єктів та зростаючій ролі механізмів іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок міжнародних ресурсів і джерел. Глибокі якісні зміни у характері і рушійних силах розвитку глобального ринку нерухомості потребують комплексного дослідження теорії його інституціоналізації з точки зору з’ясування його економічної сутності, суспільної ролі й інституційної природи.
Найбільш повно теоретичні основи економічної глобалізації і світогосподарських трансформацій, проблематика функціонування світового ринку нерухомості та його інститути, процеси іпотечного кредитування житлового будівництва і його зв’язок зі світовими фінансовими кризами розроблено у працях таких зарубіжних та вітчизняних вчених, як: М. Аркі, І. Балабанов, А. Баум, Н.Бектубаєва, Р. Біленко, О. Більовський, М. Болл, П. Бланк, Т. Блудова, С. Ванг, М. Вейс, Д. Виноградов, О. Воронченко, О. Галенко, Є. Галицька, І. Геллер, Е.Гентрі, Р. Грін, О. Гриценко, Н. Давиденко, Р. Дмитришин, Г. Дугінець, О.Драпіковський, Р. Еванс, А. Євстафьєв, Я. Жарій, В. Жук, Р. Заблоцька, І. Іванова, І.Іпполіто, Л. Калініченко, Г. Качмазов, К. Кеса-Б’янчі, Л. Кеспедес, К. Кнолл, Н.Коваленко, К. Ковтун, І. Крекотень, Т. Кросвейт, К. Лізієрі, К. Лонг, Б. МакГрегор, А. Мерзляк, Є. Морозова, У. Мюллер, Н. Олійник, В. Омельчук,

К.Павлов, Х. Пан, А. Панібратов, А. Перетятько, С. Піхр, Д. Поланьї, І. Пореску, Т.Посилаєва, Р. Поступаленко, А.Перетрухін, В. Пилипчук, А. Ребуччі, Т.Соковець-Макатуха, Т. Стегер, Г.Стерник, Б. Теубен, Е. Уітон, Д. Фаріон, Т.Фролова, Ф. Харрісон, К. Чанг, Р. Чен, М. Чибікова, Л. Чубук, С. Шах, О.Швиданенко, С. Шибіріна, М. Щуларік, О. Юркевич та багатьох інших.
Разом з тим, ціла низка аспектів цієї багатогранної науково-практичної проблеми залишаються недостатньо розкритими. Це стосується насамперед дослідження теорії інституціоналізації світового ринку нерухомості та форм і рівнів його глобалізаційної трансформації. Недостатньо розробленими є питання щодо домінуючих інвестиційних стратегій на глобальному ринку нерухомості та ролі іпотечного кредитування у його структурній динаміці. Крім того, надзвичайно актуальним на сьогодні є також обґрунтування організаційно-економічного механізму розбудови ринку нерухомості України у контексті його перетворення у важливий драйвер макроекономічного зростання. Таким чином, системне дослідження глобальних трансформацій світового ринку нерухомості є дуже важливим як у теоретичному, так і в практичному плані, що обумовило вибір теми дисертації, її мету та завдання.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційну роботу виконано відповідно до плану міжкафедральної науково-дослідної теми факультету міжнародної економіки і менеджменту ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана» «Стратегії національного розвитку в парадигмі глобальної економічної політики» (номер державної реєстрації 0111U007630). Результати досліджень автора було використані при підготовці розділів «Глобальні трансформації ринку нерухомості» та «Іпотечні механізми розвитку житлового будівництва».
Мета і завдання дослідження. Метою дисертації є комплексне дослідження теорії інституціоналізації світового ринку нерухомості, системна оцінка форм і рівнів його глобалізаційної трансформації та обґрунтування організаційно- економічного механізму розвитку ринку нерухомості в Україні у контексті його перетворення у важливе джерело реального капіталу.

Виходячи з мети дослідження, у роботі поставлено та вирішено такі конкретні завдання:
- розкриття економічної сутності і суспільної ролі ринку нерухомості;
- обґрунтування інституційної природи ринку нерухомості як об’єкта фінансово-інвестиційних капіталовкладень;
- конкретизація об’єктивних причин циклічності ринку нерухомості як об’єктивної закономірності його розвитку у глобальних координатах;
- визначення глобальних імперативів структуризації світового ринку нерухомості;
- комплексна характеристика домінуючих інвестиційних стратегій на глобальному ринку нерухомості;
- розкриття масштабів, структури і тенденцій розвитку іпотечного кредитування у структурній динаміці глобального ринку нерухомості;
- системний аналіз кількісних й якісних параметрів розвитку ринку житлової нерухомості України;
- ідентифікація векторних мегатрендів розвитку вітчизняного ринку комерційної нерухомості;
- здійснення прогнозування кон’юнктурних параметрів будівельної галузі України;
- обґрунтування стратегічних пріоритетів конкурентного розвитку ринку нерухомості України.
Об’єктом дослідження є економічна природа, закономірності і тенденції розвитку світового ринку нерухомості.
Предметом дослідження є детермінанти, фактори й механізми глобалізаційної трансформації ринку нерухомості.
Методи дослідження. У дисертаційній роботі використано загальнонаукові і спеціальні методи дослідження глобальних трансформацій ринку нерухомості. Її методологічною основою є наступні методи: діалектичний (при розкритті економічної сутності, суспільної ролі й інституційної природи ринку нерухомості: пп. 1.1, 1.2); історико-логічний (при обґрунтуванні причин циклічності розвитку

ринку нерухомості та розкритті глобальних імперативів його структуризації: пп. 1.3, 2.1); системно-структурний аналіз економічних процесів та явищ (при дослідженні домінуючих інвестиційних стратегій на глобальному ринку нерухомості: п. 2.2); аналіз та синтез (при дослідженні механізмів іпотечного кредитування у структурній динаміці глобального ринку нерухомості та розкритті кількісно-якісних параметрів розвитку ринку житлової нерухомості України: пп. 2.3, 3.1); метод кількісного та якісного порівнянь (при характеристиці векторних мегатрендів розвитку ринку комерційної нерухомості України: п. 3.2); експертних оцінок та прогнозний (при прогнозуванні кон’юнктурних параметрів розвитку будівельної галузі України, обґрунтуванні стратегічних пріоритетів розбудови вітчизняного ринку нерухомості: пп. 3.3, 3.4).
Інформаційною базою дослідження є монографічні дослідження вітчизняних і зарубіжних учених з проблематики економічної глобалізації, транснаціоналізації й інституціоналізації глобального економічного розвитку; місця і ролі ринку нерухомості в економічній структурі національних економік, факторів і закономірностей його розвитку у глобальних умовах, структурних зрушень ринку нерухомості та механізмів його впливу на світові фінансові і банківські кризи; матеріали й аналітичні звіти міжнародних організацій і дослідницьких агенцій (ОЕСР, Групи Світового банку, ЮНКТАД, Асоціації галузі цінних паперів та фінансових ринків США, Федерального резервного банку Далласу, PwC, Deloitte, КУА-Олімп та ін.), результати наукових досліджень Інституту регіональних досліджень НАН України, Національного інституту стратегічних досліджень України; офіційні матеріали Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, Міністерства фінансів України, Державної служби статистики України, Національного банку України, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку України та ін.
Наукова новизна одержаних результатів полягає у формулюванні автором власного концептуального підходу до дослідження глобалізаційної трансформації світового ринку нерухомості, системній характеристиці її форм і рівнів, а також

обґрунтуванні організаційно-економічних механізмів розвитку ринку нерухомості України у контексті його перетворення у ресурсне джерело реального капіталу.
У результаті проведеного дослідження отримано такі найбільш важливі наукові результати:
вперше:
- обґрунтовано глобальну модель ринку нерухомості, що сформувалась унаслідок структурної трансформації національних ринків нерухомого майна: їх системна техніко-технологічна, організаційно-економічна, цінова, фінансово- кредитна, інвестиційна й управлінська конвергенція; нарощування масштабів транскордонних операцій у сфері нерухомості; диверсифікація їх суб’єктної структури у бік розширення сегменту іноземних покупців та приватних інвесторів; наростаюча міграція професійних інженерних кадрів та активна дифузія у національні девелоперські операції міжнародних стандартів будівництва, архітектури і дизайну; перехід операторів ринку нерухомості від проектів екстенсивного будівництва нових підприємств і розширення існуючих виробничих потужностей до проектної модернізації діючих виробничих й інфраструктурних об’єктів; нарощування сегменту міжнародного сервісного обслуговування житлових і комерційних об’єктів; надконцентрація капіталізації ринку у найбільших глобальних мегаполісах і великих містах; уніфікація попиту на безбар’єрне житло і житлові приміщення у зелених і комфортних приміських зонах тощо. Обґрунтовано, що синергійна дія цих процесів спричиняє системну глобалізацію ринку нерухомості з його перетворенням у складно організовану; економічно і фінансово, вертикально і горизонтально інтегровану; глибоко
«вбудовану» у глобальний фінансовий ринок систему, яка докорінно змінює фінансові конкурентні відносини та пріоритезує у процесі формування цін на нерухоме майно його технічні, технологічні й якісні характеристики, а також фінансові умови реалізації девелоперських проектів;
удосконалено:
- кваліфікаційні підходи до визначення категорії «світовий ринок нерухомості» з позицій інституційних методологічних засад, зміст якої полягає у системі міжнародних економічних відносин між виробниками об’єктів нерухомості, суб’єктами інституціоналізації їх прав, споживачами нерухомого

майна, професійними й інституційними учасниками ринку та керуючими нерухомістю з приводу створення (розвитку), експлуатації (управління) і реалізації на інтернаціональному рівні об’єктів нерухомості, а також обігу прав власності на раніше створену нерухомість. Доведено, що даний тип економічних відносин формується у результаті реалізації комплексних міжнародних інвестиційних проектів у сфері глобального відтворення об’єктів нерухомості, що зазнають фундаментального впливу циклічних коливань ринкової кон’юнктури, динамічної рівноваги попиту і пропонування об’єктів нерухомості, дії інструментарію державного регулювання ключових пропорцій національних ринків нерухомості;
- аналітичний інструментарій дослідження циклічності структурної динаміки глобального ринку нерухомості на основі конкретизації іманентних йому за природою характеристик циклів розвитку (відставання фаз циклів нерухомості від стадій макроекономічних циклів в силу довгострокового характеру будівельного процесу і неможливості миттєвого задоволення споживчого попиту на нерухоме майно; довгостроковий період досягнення ринком точки рівноважного стану; перманентні циклічні максимуми і мінімуми його цінової кон’юнктури у формі різких підйомів і спадів цін на нерухоме майно та ін.) та обґрунтування ключових напрямів глобалізаційної зміни природи циклічності національних ринків нерухомості – наростання міжрегіональних асиметрій у стадіях циклічності, синхронізація циклів різних регіональних сегментів ринку нерухомості; суттєве підвищення ступеня його взаємозв’язку зі світовим фінансовим ринком; формування у національних економіках напівциклів інвестиційно-будівельної бізнес-діяльності;
- аналітичні підходи до прогнозування кон’юнктурних параметрів розвитку ринку нерухомості України на основі рівнянь з найбільшим значенням коефіцієнта детермінації та з використанням показників його структурної динаміки і макроекономічних індикаторів (сукупні ресурси і витрати домогосподарств, прийняття в експлуатацію житла за видами житлових будівель, інвестиції у житлове будівництво у фактичних цінах, загальна кількість будівель та інженерних споруд незавершеного будівництва, загальна кількість квартир і площа житлового фонду, індекс обсягу виконаних будівельних робіт, житловий фонд України у середньому на одного жителя, кількість сімей і одинаків, які перебувають на

квартирному обліку, кількість збудованих квартир, залишкова вартість основних засобів сфери будівництва у фактичних цінах та ін.). На цій основі побудовано найбільш поширені лінії тренду, що графічно відображають взаємозв’язок між змінною і результуючою величиною, зокрема, поліномінальна залежність другого рівня (8 факторів), степенева (5 факторів) та експоненціальна функції (2 фактори); натомість такі показники як «Індекс обсягу виконаних будівельних робіт» та
«Виробництво цементу» під час аналізу не виявили взаємозв’язку з ВВП оскільки коефіцієнт детермінації в усіх запропонованих видах рівняння є меншим за 0,5;
отримало подальшого розвитку:
- системна характеристика об’єктів нерухомості у статусі предметів особистого та колективного споживання (стаціонарність, унікальність і відносна обмеженість, домінування критерію суспільної корисності при формуванні цін на нерухомість, довговічність та тривалі терміни економічної експлуатації її об’єктів, безстроковий характер використання земельних ресурсів, загалом низький рівень ліквідності та ін.) та реальних фінансових активів (неоднорідність капітальних активів, слабка залежність показників прибутковості інвестиційних капіталовкладень у нерухомість від рівня прибутковості інших капітальних активів; відносна стабільність генерування фінансових потоків від експлуатації об’єктів нерухомості; високий рівень стартових капіталовкладень у будівництво чи придбання об’єктів нерухомості, об’єктивна необхідність у залученні високопрофесійних брокерських і керуючих компаній у процес управління нерухомістю, високі трансакційні витрати на придбання нерухомого майна та ін.). Обгрунтовано, що глобальні умови функціонування ринку нерухомості детермінують його глибоку конвергенцію зі світовим фінансовим, товарним і сировинним ринками, що супроводжується урівноваженням регіональних процентних ставок на іпотечний кредитний капітал, зростанням попиту кредитних організацій у «довгих» пасивах, трансмісією циклічних процесів і кризових інфекцій з ринків нерухомого майна до національних економік, їх активним включенням у процеси нагромадження і перерозподілу світового спекулятивного капіталу, релокацією у ринки нерухомості глобальної валютної ліквідності в обігу, посиленням впливу їх структурної динаміки на масштаби іноземного інвестування світової будівельної індустрії;

- бенчмаркінг національних моделей іпотечного кредитування за виділеними критеріями щодо джерел формування кредитного капіталу, частки іпотечного кредитування у загальних обсягах фінансування будівництва, ролі житлової іпотеки у процесах сек’юритизації кредитів інституційно-суб’єктної структури іпотечного кредитування та ін. Розкрито ключові конкурентні переваги двох найбільш поширених у глобальній банківській практиці систем організації довгострокового іпотечного кредитування: дворівневої (американської) (низькі процентні ставки та трансакційні витрати кредиторів, висока гнучкість, транспарентність й адаптованість до потреб позичальників, багаторівневість структури іпотечного ринку, оперативне рефінансування банківських іпотечних кредитів, сек’юритизація іпотечних кредитів у цінні папери та надійні довгострокові вкладення інституційних інвесторів тощо) та однорівневої (континентально-європейської чи німецької) системи (домінування депозитно- ощадної системи, базованої на цільових ощадних вкладах населення у будівельні ощадні каси, низькі процентні ставки та висока доступність іпотечного кредитування, диверсифікована система акумулювання іпотечного кредитного капіталу, висока надійність і стійкість кредитування до будь-яких змін зовнішнього фінансового середовища). Констатовано, що хоч найрозвинутішою за економічними, організаційними й фінансовими параметрами є американська система іпотечного кредитування, у кризові періоди національних бізнес-циклів США вона характеризується «обвальним» зростанням частки токсичних іпотечних активів, мультиплікацією циклічних криз перевиробництва, стрімким виходом інвесторів з вторинного сегменту іпотечного ринку, загостренням конкуренції між кредиторами, падінням прибутковості іпотечного бізнесу та цін на іпотечні облігації, зниженням їх інвестиційної привабливості, що формує значні загрози глобальній фінансовій стабільності і рівновазі;
- концептуальні положення щодо панорамної оцінки економічного ефекту домінуючих інвестиційних стратегій на глобальному ринку нерухомості (краудфандингу, фандрайзингу, стратегій доданої вартості і напруженості, опортуністичних і боргових стратегій, стратегій Core і Core Plus та ін.). Доведено, що за умов загострення глобальної конкуренції за фінансовий капітал основними критеріями вибору інвесторами ринкових стратегій є їх здатність раціоналізувати

реінвестування прибутків, оптимізувати структуру інвестиційних портфелів, мінімізувати ризики інвесторів, забезпечити отримання ними постійних грошових потоків від короткострокових капіталовкладень у ліквідні об’єкти нерухомості, підвищення їх ринкової вартості і поліпшення експлуатаційних характеристик та ін. Водночас імплементація інвестиційних стратегій десятками тисяч кредитно- фінансових, консультаційних, посередницьких, юридичних, будівельних і девелоперських компаній по усьому світу є головним драйвером формування загальнопланетарної інфраструктурної мережі світового ринку нерухомості, професійного обслуговування великомасштабних потоків іноземного інвестиційного капіталу та забезпечення найвищої ефективності його освоєння у сфері нерухомості;
- комплексна характеристика ринку нерухомості України як важливого механізму трансформації сукупних заощаджень в інвестиційний ресурс на основі розкриття ключових тенденцій його розвитку та структурних асиметрій (брак його ліквідності, низький рівень транспарентності у частині формування собівартості будівництва та розрахунку ціни квадратного метра готового об’єкта, значна імпортна складова у матеріально-технічному забезпеченні будівельного процесу, глибокі диспропорції між економічно доцільною пропозицією житлової і нежитлової нерухомості та наявним платоспроможним попитом населення і суб’єктів господарювання, диспаритет між цінами на нерухомість і купівельною спроможністю покупців, непропорційно висока частка прибутків забудовників у структурі ціни об’єктів нерухомості, неспроможність інвестування у сектор нерухомості у кризових умовах забезпечити достатній рівень рентабельності капіталовкладень, довгострокове утримування девелоперів від реалізації нових інвестиційних проектів, а вітчизняних банківських установ – від реалізації заставного майна та ін.); ідентифікаційної ключових рис трьох інституційних циклів його розвитку (перша половина 1990-х років, друга половина 1990-х – 2008р., 2008 р. – дотепер) та визначення системи факторів, що спричиняють невизначеність динаміки його кон’юнктурних параметрів – перманентна економічна криза і нестабільність політичної ситуації, недосконала система реєстрації прав власності на об’єкти нерухомості, низький рівень захисту прав інвесторів, значний брак фінансових інструментів інвестиційних капіталовкладень

у нерухоме майно, обмежений доступ українських громадян та вітчизняних будівельних компаній до дешевих кредитних ресурсів, надмірно високі валютні ризики забудовників та ін.;
- обґрунтування стратегічних напрямів розбудови вітчизняного ринку нерухомості України: інституційна розбудова вітчизняної системи іпотечного кредитування, впровадження диверсифікованої системи житлової кооперації на основі житлово-будівельних заощаджень та ощадно-позикових інститутів їх реалізації; включення будівельних ощадних кас до переліку вітчизняних фінансових установ, на які поширюється система рефінансування Державної іпотечної установи; нарощування припливу інвестиційного капіталу небанківських фінансових посередників; внесення законодавчих змін у порядок стягування коштів за закладені об’єкти житлової нерухомості і виселення неплатників за кредитами; реалізація механізму нагромадження коштів населення на спеціальних рахунках Ощадбанку та гарантоване їх державне індексування бюджетними коштами у разі зміни валютного курсу; державне гарантування будівельних заощаджень повернення їх коштів у випадку настання форс-мажорних обставин; державне субсидування (преміювання) вкладів населення у рамках будівельних заощаджень та ін.
Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що основні теоретичні положення, висновки і рекомендації, сформульовані автором у дисертації, можуть бути використані в якості методологічної бази для динамізації розвитку ринку нерухомості України як джерела реального капіталу. Наукові розробки, висновки і практичні рекомендації автора були використані: ТОВ
«ВЕНЗАБУД», Постійною комісією Київської міської ради з питань власності, Громадською спілкою «Ірпінська агенція розвитку», ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана».
Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати, які викладено у дисертаційному дослідженні та виносяться на захист, одержані автором особисто. Апробація результатів дисертації. Основні положення та результати дисертаційної роботи доповідались й обговорювались на семи міжнародних і всеукраїнських науково-практичних конференціях: міжнародній науково-

практичній конференції «Перспективи розвитку економічної системи з урахуванням сучасних євроінтеграційних процесів» (м. Дніпро, 17 березня 2018 р.); міжнародній науково-практичній конференції «Створення ефективної фінансової інфраструктури в умовах інноваційної економіки» (м. Дніпро, 9 червня 2018 р.); всеукраїнській науково-практичній конференції «Сучасні теоретичні та практичні аспекти антикризового регулювання економіки країни» (м. Одеса, 13 жовтня 2018 р.); міжнародній науково-практичній інтернет-конференції «Тридцять другі економіко-правові дискусії. Економічне спрямування» (м. Львів, 29 листопада 2018 р.); міжнародній науково-практичній конференції «Напрями та сучасні фактори розвитку міжнародних відносин: економічні та політичні аспекти» (м. Ужгород, 7-8 грудня 2018 р.); всеукраїнській науково-практичній конференції
«Інтеграція України: європейський вимір» (м. Київ, 22 березня 2019 р.); міжнародній науково-практичній конференції «Сучасні тенденції розвитку світової економіки: нові виклики та проблеми» (м. Одеса, 19 квітня 2019 року).
Публікації. Основні положення і наукові результати дослідження опубліковано автором самостійно і у співавторстві у 18 працях, у тому числі у 7 статтях у наукових фахових виданнях, 4 статтях у зарубіжних виданнях та у наукових фахових виданнях України, які включені до міжнародних наукометричних баз і 7 – в інших виданнях. Загальний обсяг опублікованого матеріалу, що належить особисто дисертантові, становить 6,5 друкованих аркушів. Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, додатків, списку використаних джерел. Загальний обсяг роботи становить 207 сторінок основного тексту. Дисертація містить 17 таблиць на 13 сторінках, 45 рисунків на 40 сторінках, 5 додатків на 12 сторінках. Список
використаних джерел включає 305 найменувань.

Список літератури

ВИСНОВКИ

1. Становлення світового ринку нерухомості бере свій початок з першої половини 1980-х років і пов’язане як з динамічним нарощуванням глобального ринкового обігу нерухомого майна, так і системними процесами інтернаціоналізації будівельної індустрії. У міру розширення переліку об’єктів нерухомого майна, залучених у сферу ринкового обігу, та диверсифікації операцій з нерухомістю стрімкого розширення зазнають види підприємницької діяльності у цій сфері. Результатом цього є глибокі трансформації світового ринку нерухомості з його перетворенням у складно організовану; економічно і фінансово, вертикально і горизонтально інтегровану; глибоко «вбудовану» у глобальний фінансовий ринок систему, яка докорінно змінює фінансові конкурентні відносини та пріоритезує у процесі формування цін на нерухоме майно його технічні, технологічні й якісні характеристики, а також фінансові умови реалізації девелоперських проектів.
2. Глобальні умови функціонування світового ринку нерухомості детермінують його глибоку інституціоналізацію і сегментацію. Ключову роль у цих процесах відіграють інститути власності, конкуренції, посередництва, ціноутворення, інфраструктури, державно-приватного партнерства та фінансово- кредитний інститут. У сукупності вони являють собою складно організовану систему з особливими механізмами взаємозв’язків між структурними підсистемами світового ринку нерухомості, а їх синергійна дія каталізує підприємницьку діяльність економічних агентів, підвищуючи спроможність економічної системи оперативно адаптуватись до найменших змін кон’юнктурних параметрів ринку нерухомості на основі модернізації технологічної бази будівництва, удосконалення форм організації й управління бізнес-діяльністю, диверсифікації джерел фінансування виробництва об’єктів нерухомості.
3. Структурна динаміка світового ринку нерухомості зазнає системного впливу циклічності світогосподарської динаміки з притаманними лише йому особливостями і характеристиками циклів розвитку – відставання фаз циклів нерухомості від стадій макроекономічних циклів в силу довгострокового характеру

будівельного процесу і неможливості миттєвого задоволення споживчого попиту на нерухоме майно; набагато довший період досягнення ринком точки рівноважного стану; перманентні циклічні максимуми і мінімуми його цінової кон’юнктури у формі різких підйомів і спадів цін на нерухоме майно та ін.). Водночас глобалізаційні зміни природи циклічності національних ринків нерухомості набувають свого концентрованого вираження у наростанні міжрегіональних асиметрій у протіканні стадій циклічності національних ринків нерухомості, синхронізації циклів різних географічних сегментів глобального ринку нерухомості; суттєвому підвищенні ступеня його взаємозв’язку з глобальним фінансовим ринком; концентрації на ринках нерухомості масштабних інвестиційних ресурсів тощо.
4. Динамічні процеси нарощування масштабів і структурної диверсифікації, які охопили світовий ринок нерухомості з 1950-х років, перетворили його операції на один з найдинамічніших і найприбутковіших видів інвестиційних капіталовкладень та міжнародної бізнес-діяльності. В останні десятиліття ринок нерухомості набув колосальних вартісних обсягів капіталізації і яскраво вираженого інституційного формату, а значне зростання його впливу на процеси нагромадження національного багатства країн та перерозподіл глобального інвестиційного й фінансового капіталів має своїм закономірним наслідком перетворення світових центрів концентрації об’єктів нерухомості на своєрідні
«локомотиви» глобального економічного розвитку, що визначають його динаміку і векторну спрямованість.
5. Незважаючи на наявність глибоких міжкраїнових диференціацій у рівнях розвитку національних ринків нерухомості, економічна глобалізація та швидкий розвиток Інтернету і телекомунікацій, широке застосування комп’ютерних технологій та впровадження систем автоматизованого проектування формують унікальні умови для їх інтернаціональної конвергенції щодо універсалізації як технічних вимог до об’єктів нерухомості, так і технологій будівництва, ступеня використання інноваційних розробок, вирівнювання цінових параметрів тощо. Дані фактори лежать в основі наростання тенденцій глобалізації національних

ринків з їх об’єднанням у єдиний загальнопланетарний ринок нерухомості, що функціонує за єдиними, універсальними правилами її відтворення, навіть за умов збереження чітко виражених національних рис, характеристик і специфіки.
6. Нині на глобальному ринку нерухомості представлений доволі широкий перелік інвесторів – від пенсійних фондів і страхових компаній до суверенних фондів і сімейних бюро, інвестиційних фондів й інвестиційних трастів нерухомості, біржових і реальних управляючих компаній, транснаціональних девелоперських компаній тощо. Вони відіграють вирішальну роль на глобальному ринку нерухомості способом як володіння необхідними капітальними ресурсами, так і використання усіх можливих ринкових ніш для їх оперативного і прибуткового вкладення. Активне використання економічними агентами сучасних інвестиційних стратегій на глобальному ринку нерухомості значно розширює їх можливості щодо прибуткового вкладення інвестицій та мінімізації їх ризиків, раціонального реінвестування прибутків та диверсифікації структури інвестиційних портфелів навіть за умов незначних капіталовкладень.
7. Механізм іпотечного кредитування за своєю природою опосередковує рух позичкового капіталу, що надається на довгостроковій основі під заставу об’єктів нерухомості, і втілює у собі ринково орієнтовану систему державної підтримки забезпечення населення житлом. Як важливий банківський продукт і фінансовий інструмент придбання населенням об’єктів нерухомості, іпотечне кредитування в останні десятиліття стало не тільки одним з ключових джерел мобілізації фінансового капіталу для вирішення житлової проблеми та задоволення споживчих і виробничих потреб економічних агентів в об’єктах нерухомості, але й важливим механізмом регулювання грошової маси в обігу, створення сприятливого інвестиційного клімату та стабілізації банківської системи, пов’язаної з функціонуванням вторинного ринку забезпечених майновими заставами позик. Це формує самопідтримувальний механізм переливу банківського капіталу у більш рентабельні сфери економічної діяльності та нівелювання міжрегіональних розривів у кредитних ставках, що лежить в основі формування єдиної вартості капіталу у межах національних економік.

8. Ринок житлової нерухомості України завжди перебував і продовжує перебувати під системним впливом цілої низки пов’язаних чинників, що спричиняють невизначеність динаміки його кон’юнктурних індикаторів. Це – недостатня його ліквідність; значне погіршення базових показників макроекономічної динаміки; незавершеність нормативно-правової бази регулювання; обмежений доступ українських громадян та вітчизняних будівельних компаній до дешевих кредитних ресурсів; зниження ділової активності бізнес- структур; значний брак внутрішнього інвестиційного ресурсу суб’єктів господарювання; надмірно високі валютні ризики забудовників у зв’язку зі значною імпортною складовою у матеріально-технічному забезпеченні будівельного процесу; низький рівень транспарентності функціонування ринку нерухомості у частині формування собівартості будівництва та розрахунків ціни квадратного метра готового об’єкта; а також правова незахищеність інвесторів та зниження курсу гривні відносно провідних світових валют. Їх синергійний вплив призводить до того, що навіть падіння цін на нерухомість не здатне збільшити попит на її об’єкти з силу низького платоспроможного попиту, а зростання цін – не спричиняє нарощування пропозиції в силу значного браку у продавців альтернативних варіантів інвестування отриманих від продажу нерухомості грошових ресурсів.
9. Вітчизняний ринок комерційної нерухомості характеризується на сьогодні низкою узагальнюючих рис і характеристик: стрімким зростанням кількості економічних агентів, які надають перевагу купівлі, а не оренді, офісних приміщень; відносно низькою девелоперською активністю; значними коливаннями рівнів ділової активності; нестабільністю показників структурної динаміки; низьким рівнем еластичності попиту у короткостроковому періоді і насиченості ринку; глибокою нерівновагою попиту і пропонування об’єктів; усталено низькими показниками операційної діяльності девелоперських компаній та зниженням їх активності в усіх його сегментах. Високі темпи приросту капіталізації у сегменті торговельної і складської нерухомості спричинені низькою конкуренцією та високим рівнем зацікавленості іноземних інвесторів у купівлі подібних об’єктів як

засобу диверсифікації портфеля своїх інвестиційних капіталовкладень і бізнес- діяльності. Навіть за умов відносно низького рівня насиченості українського ринку торговельної нерухомості будівництво нових об’єктів залишається на сьогодні нерентабельним, за виключенням випадків введення в експлуатацію об’єктів на завершальній стадії реалізації в силу величезних вартісних обсягів уже інвестованих коштів. Це свідчить про украй низький рівень зрілості ринку комерційної нерухомості нашої держави та недостатній рівень розвитку конкурентних відносин на ньому.
10. Впровадження диверсифікованої системи житлової кооперації здатне стати потужним рушієм вирішення в Україні житлової проблеми та підвищення рівня доступності житла для пересічних громадян України. Це передбачає реалізацію механізму нагромадження коштів населення на спеціальних рахунках Ощадбанку та гарантоване їх державне індексування бюджетними коштами у разі зміни валютного курсу; державного гарантування будівельних заощаджень повернення їх коштів у випадку настання форс-мажорних обставин; державного субсидування (преміювання) вкладів населення у рамках будівельних заощаджень, а також встановлення заборони будівельним ощадним касам провадити інші види економічної діяльності, окрім іманентних їм за природою. З метою нарощування фінансового потенціалу будівельних ощадних кас вони мають бути включені до переліку вітчизняних фінансових установ, на які поширюється система рефінансування Державної іпотечної установи, а також до реалізації спільно з державними фінансовими установами великомасштабних державних програм і проектів доступного житла, у тому числі на основі механізмів подвійного співкредитування клієнтів на іпотечне придбання житла разом з Ощадбанком способом встановлення для його позичальників зменшених сум в рамках накопичувальних програм.