Учет и анализ операций по ипотеке в коммерческих организациях

Короткий опис

Год:

2009

Автор научной работы:

Ивановская, Анна Валериевна

Ученая cтепень:

кандидат экономических наук

Место защиты диссертации:

Казань

Код cпециальности ВАК:

08.00.12

Специальность:

Бухгалтерский учет, статистика

Количество cтраниц:

231

Оглавление диссертациикандидат экономических наук Ивановская, Анна Валериевна

Введение
1. Влияние гражданско-правовых отношений на содержание учетно-аналитической информации при совершенииипотечныхопераций
1.1. Экономическая сущность и функцииипотекикак системы экономических отношений по обеспечению исполненияобязательствазалогом недвижимости
1.2. Правовые аспекты ипотечныхоперацийи их влияние на формирование учетно-аналитической информации
1.3. Классификация ипотеки и ипотечныхкредитовдля целей бухгалтерского учета и экономического анализа
2. Исследование современного состояниябухгалтерскогоучета операций по ипотеке и направления его совершенствования в соответствии с требованиями рыночной экономики
2.1. Формированиеучетнойинформации об обязательствах, обеспеченныхипотекой
2.2.Приоритетныенаправления совершенствования бухгалтерского учета операций сзакладными
2.3. Особенности отражения в учете операций поипотекепредприятия как имущественного комплекса
3. Аналитические аспекты операций по ипотеке
3.1. Совершенствование финансовых показателей, применяемых в анализе ипотечных операций
3.2. Методика анализа эффективностипривлеченияипотечных кредитов
3.3. Оптимизация показателей бухгалтерскогобалансас целью повышения кредитоспособностизаемщика

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Учет и анализ операций по ипотеке в коммерческих организациях"

Актуальность темы исследования. По своей экономической природеипотекаявляется самым надежным способом обеспечения исполнения различного родаобязательстви реальным инструментом элиминированиякредитногориска кредитора, что обусловило достаточно широкое распространениеипотечныхопераций во всем мире и в России, в частности.
В условияхмировогофинансового кризиса ипотека может являться надежным гарантом требованийкредиторапри правильной организации ипотечнойсделки: консервативной оценке стоимости закладываемойнедвижимостии обеспечении существенного превышения стоимости предметаипотекинад суммой обеспечиваемого обязательства.
Передача недвижимого имущества в залог с целью обеспечения исполнения обязательств оказывает значительное влияние на структуру имущества, требований и обязательств сторонипотечнойсделки.
Требования кредитора,обеспеченныеипотекой, являются наиболее надежными, что в свою очередь снижает общий уровень кредитного риска залогодержателя и улучшает структуру его финансовыхактивов. С позиции должника-залогодателя ипотечныеобязательстваотносятся к разряду долгов, требующих наиболее ответственного исполнения, иначе возникает реальная угроза утраты наиболееценногоимущества залогодателя - недвижимости. В связи с этим, информация о стоимости заложенной недвижимости, величине ипотечных обязательств и требований, условныхобязательствахи рисках, связанных сипотечнымиоперациями, является существенной для внешних пользователейбухгалтерской(финансовой) отчетности и для целей управления, что требует организации детального учета ипотечных операций и раскрытия соответствующих данных вотчетности. Однако этим вопросам не уделяется должного внимания в теории и практикебухгалтерскогоучета. Нормы бухгалтерского законодательства не содержат специальных требований к организации учета и формированиюотчетнойинформации по ипотечным операциям.
Потребность в совершенствовании бухгалтерского учета операций, связанных с залогом объектов недвижимости, обусловливается также интенсивным изменениемхозяйственногозаконодательства. На сегодняшний деньзаконодательнодопускаются оформление и последующийоборотзакладных при совершении операций залога недвижимости, передача випотекуне только отдельных объектов недвижимого имущества, но и целых имущественных комплексов. Это требует новых методических подходов к ведению бухгалтерского учета указанных операций.
Залогом недвижимости обеспечиваются, как правило, значительные по величинедолгосрочныеобязательства. Ввиду существенности данных операций важно оценить степень их влияния на финансовое положение сторон ипотечной сделки.Привлечениеи выдача ипотечных ссуд требуют оценки эффективности совершаемых операций для кредитора и должника. В связи с этим, возникает необходимость проработки методики анализа операций поипотеке. Однако в настоящее время в трудах по экономическому анализу рассматриваются лишь отдельные аспекты указанной проблемы, и отсутствует единая методика анализа ипотечных операций.
Актуальность темы исследования, недостаточность теоретических и практических разработок в области учета и анализа операций по ипотеке предопределили выбор темы диссертации.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в развитие отечественной системы бухгалтерского учета и экономического анализа внесли такие современные ученые, какБакаевА.С., Безруких П.С., Гарифуллин К.М.,ГетьманВ.Г., Ивашкевич В.Б., Каспина Р.Г.,КовалевВ.В., Коновалова И.Р., Кутер М.И.,ЛабынцевН.Т., Ларионов А.Д., Мельник М.В.,МизиковскийЕ.А., Миронова О.А., Палий В.Ф.,ПетроваВ.И., Пятов М.Л., Соколов Я.В.,ШереметА.Д., Шнейдман Л.З. и другие.
Некоторые аспекты бухгалтерского учета операций по ипотеке находят свое отражение в трудах ученых начала XX века:АринушкинаН.С., Бараца С.М., Вейцмана Н.Р.,ГальперинаЯ.М., Герстнера П., Рощаховского А.К.,РудановскогоА.П. В настоящее время решением многих актуальных проблем, связанных сбухгалтерскимучетом и отражением в отчетности операций по ипотеке, занимаются такие современные исследователи, какЖуковВ.Н., Коновалова И.Р., Куликова Л.И., Павлова JI.JL,СеменихинВ.В., Сугаипова И.В., Татаров К.Ю.,ШатинаН.П. и другие.
Вопросы экономического анализа ипотечных операций затрагиваются в работахБалабановаИ.Т., Грязновой А.Г., Ордуэй Н., Павловой JI.JL,ТарасевичаЕ.И., Уткина Э.А., Федотовой М.А., Фридмана Дж.,ХарисовойФ.И., Шатиной Н.П.
Вместе с тем, к настоящему времени многие аспекты бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке остаются малоизученными или неисследованными вовсе.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование рекомендаций по совершенствованию бухгалтерского учета и экономического анализа операций по ипотеке. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- исследование экономической сущности ипотеки, ее функций и роли в рыночной экономике, определение влияния гражданско-правовых отношений на содержание учетно-аналитической информации при совершении ипотечных операций;
- систематизация видов ипотеки и ипотечныхкредитовдля целей бухгалтерского учета и экономического анализа;
- анализ существующих подходов к отражению ипотечных операций вбухгалтерскомучете и отчетности и обоснование рекомендаций по совершенствованию системы учета операций по ипотеке и повышению качества информации, раскрываемой в бухгалтерской (финансовой) отчетности;
- разработка рекомендаций по отражению в бухгалтерском учете операций сзакладнымикак финансовыми инструментами ипотечныхсделок;
- определение особенностей бухгалтерского учета и раскрытия информации в отчетности по операциям ипотеки предприятия как имущественного комплекса;
- выявление основных направлений анализа ипотечных операций и совершенствование методики проведения аналитических расчетов по указанным направлениям;
- исследование методики анализа эффективности выдачи ипривлеченияипотечной ссуды.
Область исследования. Диссертация выполнена в рамках раздела «Бухгалтерскийучет и экономический анализ» Паспорта специальностиВАКРФ 08.00.12 - «Бухгалтерский учет, статистика»: п. 1.4 «Методологические основы ицелевыеустановки бухгалтерского учета и экономического анализа»; п. 1.6 «Регулирование и стандартизация правил ведения бухгалтерского учёта, формирование отчётных данных».
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических и методологических аспектов бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке, раскрытия информации об ипотечных операциях в отчетности. Объектом исследования являютсякоммерческиепредприятия различных отраслей хозяйствования, в частности:ОАО«РТМ», ОАО «РЖД», ООО «Инвест-Строй».
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономических и юридических аспектов ипотечных операций, бухгалтерского учета и экономического анализа.
Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отечественные и международные стандарты бухгалтерского учета и отчетности, публикации в периодических изданиях, материалы научных конференций, ресурсы глобальной информационной сети Интернет, внутренние данные ибухгалтерская(финансовая) отчетность отечественных предприятий, различные обзорные, статистические и справочные материалы, систематизированные и обработанные автором.
Методика исследования основывалась на наблюдении, обработке и анализе полученных результатов, установлении и практической реализации полученных выводов. При этом использовались следующие методы: сравнение, анализ и синтез, абстрактно-логический, экономико-математические методы.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке методики бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке, позволяющей формировать наиболее полную информацию об ипотечных операциях для целей оценки реального финансового положения предприятия и принятия экономических решений пользователями данной информации.
В процессе исследования получены следующие основные научные результаты:
- дано теоретическое обоснование экономической сущности ипотеки как основанной на публичности системы экономических отношений по обеспечению исполненияденежныхобязательств недвижимым имуществом и реализации ею таких специфических функций, как стимулирующая, обеспечительная ивоспроизводственная;
- разработана система аналитического учета полученных и выданных обеспечений по ипотеке, предложена усовершенствованная форма представления информации об обеспечениях обязательств иплатежейвыданных и полученных в бухгалтерской отчетности, что позволяет формировать и раскрывать в отчетности детальную информацию об ипотечных операциях, необходимую для целей анализа и принятияуправленческихрешений;
- предложена методика формированияучетнойинформации о резерве поипотечнымоперациям, как об условномобязательстве, позволяющая раскрыть информацию о характере, величине и предполагаемых сроках исполнения условного обязательства, отразить формирование, использование икорректировкурезерва в течение отчетного периода;
- обоснованы рекомендации по отражению в бухгалтерском учете операцийпогашенияи передачи закладной в доверительное управление, предложена методика расчета пропорциональногосписаниябалансовой стоимости приобретенной закладной;
- разработаны и обоснованы различные подходы к отражению в бухгалтерском учете операций передачи в ипотеку предприятия как имущественного комплекса, в основе которых лежит обособленный учет заложенного имущества, даны рекомендации о представлении в бухгалтерской отчетности заложенного предприятия как хозяйственногосегментаорганизации-залогодателя;
- предложен комплексный анализ операций по ипотеке, обоснована целесообразность использования при анализе таких финансовых коэффициентов, как доля недвижимости, переданной в ипотеку в общем объеме имущества залогодателя, доля ипотечных обязательств в общем объеме обязательств должника, доля ипотечных требований в общем объеме требований кредитора, которые позволяют определить влияние ипотечных операций на финансовое состояние сторон ипотечной сделки;
- разработана усовершенствованная методика анализа эффективности ипотечной операции для кредитора и должника, в основе которой лежат оценка реального дохода кредитора по ипотечной операции с учетом влиянияинфляции, расчет показателей дисконтированного эффекта с учетомналогообложенияи эффекта финансового левериджа за весь период реализации инвестиционного проекта с целью оценки эффективности привлечения средствипотечногокредита должником.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что основные теоретические выводы и методические положения могут быть использованы как для дальнейших исследований, так и в практической деятельности. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в практической деятельностикоммерческихпредприятий с целью повышения качества информации об ипотечных операциях, формируемой в системе бухгалтерского учета и раскрываемой в бухгалтерской (финансовой) отчетности, а также при проведении анализа операций по ипотеке.
Теоретические и практические результаты данного исследования могут быть включены в учебно-методические материалы для студентов экономических специальностей.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты исследования методики бухгалтерского учета ипотечного обеспечения обязательств, операций с закладными, ипотеки предприятия как имущественного комплекса, порядка формирования и раскрытия информации об условных обязательствах, связанных с ипотечными операциями, докладывались на межвузовской научной конференции «Молодежь и экономическая наука» (г. Казань, 2004) и на ежегодных итоговых научно-практических конференцияхГОУВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт» с 2005 по 2008 годы.
Ряд предложений автора были применены в практической деятельностиООО«Инвест-Строй», ООО «Производственно-строительное объединение «КапиталСтрой», ООО «КазМонолитСтрой-К».
Основные результаты диссертационного исследования нашли свое отражение в девяти публикациях общим объемом 1,8 п.л., в том числе две статьи в изданиях, включенных в реестр ВАК РФ, объемом 0,8 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, состоящего из 148 наименований, и 18 приложений. Работа изложена на 179 страницах текста, включающих 25 таблиц и 7 рисунков.

Список літератури

Заключение диссертациипо теме "Бухгалтерский учет, статистика", Ивановская, Анна Валериевна

Заключение
Результаты проведенного исследования позволяют сделать соответствующие обобщения, выводы и предложения, направленные на совершенствование учета и анализа операций поипотеке.
1. Отношенияипотекизародились еще в Древнем мире и имеют широкое распространение в настоящее время. В результате своей эволюцииипотекаприобрела следующие неотъемлемые черты: специальность, публичность и преимущественное право залогодержателя удовлетворять свои требования за счет стоимости предмета ипотеки. По сравнению спрочимивидами обеспечений ипотека значительно выигрывает в силу специфических характеристик предмета залога: долговечности и возрастания стоимостинедвижимости.
В экономической и юридической литературе встречается множество трактовок термина «ипотека». Подипотекойпонимают и залог недвижимости, изакладную, и ссуду под залог недвижимого имущества. В процессе проведенного исследования выработано авторское понимание сущности ипотеки. Ипотека - это основанная на публичности система экономических отношений по обеспечению исполненияобязательства, имеющего денежное выражение, недвижимым имуществом. В данном определении подчеркиваются следующие моменты:
- обеспечением является тольконедвижимость;
- намеренно не уточняется принадлежность данной недвижимости, так как залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо;
- сделан акцент на публичностьипотечныхотношений;
- ипотекой может обеспечиваться любоеобязательство, имеющее денежное выражение.
2. Рассмотрение ипотеки как экономической категории позволило выделить такие ее функции, как: стимулирующая, обеспечительная ивоспроизводственная. Стимулирующая функция ипотеки проявляется двояко. С одной стороны, ипотека, являясь надежным обеспечением исполненияобязательств, способствует большей готовности кредитора к заключению различного родасделокс должником. С другой стороны, ипотека значительно повышает риск утраты наиболееценногоимущества должника-залогодателя, стимулируя его тем самым к более рациональному ведению своей финансово-хозяйственной деятельности с целью обеспечениясвоевременностирасчетов по ипотечному обязательству. В случае неисполнения своих обязательств должником и обращения взыскания на заложенную недвижимость ипотека выполняет обеспечительную функцию. Воспроизводственная функция ипотеки проявляется в следующем. Заложенная недвижимость при надлежащем исполнении своих обязательств должником не отвлекается изхозяйственногооборота залогодателя, что обеспечивает нормальное функционирование последнего.
3. Система ипотечных отношений включает в себя две подсистемы: первичную и вторичную. Субъектами первичных ипотечных отношений выступают кредитор-залогодержатель, должник и залогодатель. Объект отношений представленипотечнымобязательством и предметом ипотеки. Непосредственноипотечныеотношения реализуются путем заключения и исполнения договора об ипотеке, а также путем выдачизакладной. В рамках вторичной подсистемы ипотеки реализуются отношениярефинансированияипотечных требований посредством операций сзакладнымиили выпуска ипотечных ценныхбумаг. Ипотечные ценные бумаги лишь косвенно связаны с залогом недвижимого имущества. Кроме того, ихвыпускмогут проводить лишь кредитные организации и ипотечные агенты.
4. Для правильного понимания ипотечных операций и систематизации представления о залоге недвижимости в работе проведена классификация ипотеки по следующим признакам: по основанию возникновения, по предмету залога, поприоритетностиправ, по обеспечиваемому обязательству. Наиболее часто недвижимость передается в залог в обеспечение обязательств покредитнымдоговорам. В процессе многолетней мировой практики ипотеки сформировались разнообразные виды ипотечныхкредитов. В основе классификации ипотечных кредитов заложен графикпогашениякредитных обязательств. При этом выделены следующие основные группы ипотечных кредитов: ипотечныекредитыс дисконтом и бездисконта, кредиты с постоянными и переменнымиплатежами. В рамках кредитов с переменными платежами рассмотрены пружинные кредиты и кредиты с «шаровым»платежом, кредиты с фиксированной и меняющейсяпроцентнойставкой, кредиты с участием и без участиякредиторав доходе и приросте стоимости.
5. Основными направлениями учетаипотечногообеспечения обязательств являются:
-учет ипотеки как права на недвижимое имущество;
- учет недвижимости, переданной випотеку;
- учет обязательств и требований,обеспеченныхипотекой;
- учет расходов, связанных с оформлением иобслуживаниемипотеки.
На основе исследования различных подходов к учету полученных и выданных обеспечений в трудах современных ученых и ученых начала XX века сделан вывод о том, что полученные и выданные обеспечения следует отражать назабалансовыхсчетах, целесообразно организовать обособленный учет недвижимости, переданной в ипотеку, и ипотечных требований и обязательств. При этом нормативные документы побухгалтерскомуучету не содержат специальных требований к учету указанных объектов.
Исследование финансовойотчетностиряда российских компаний позволило сделать вывод о том, что информация об ипотечных операциях раскрывается крайне слабо. Многие компании указывают наличие выданного залога основных средств, но при этом не приводится расшифровка о наличии в составе заложенных основных средств объектов недвижимости. Ввиду существенного влияния ипотечных операций на финансовое положение сторонипотечнойсделки целесообразно раскрытие в отчетности следующей информации: обалансовойи рыночной стоимости заложенной недвижимости, о сумме требований и обязательств, обеспеченных ипотекой. Для этого следует усовершенствовать форму и содержание раздела «Обеспечения» Приложения к бухгалтерскомубалансу. Раскрытие указанной информации в отчетности требует формирования соответствующих данных вбухгалтерскомучете. Для этих целей предложено к счетам 01 «Основные средства», 02 «Амортизацияосновных средств», 001 «Арендованные основные средства» ввести аналитический признак «Статус объекта», который может принимать два значения: «без обременения» и «в залоге». К счетам учета ипотечных обязательств и требований следует добавить аналитический признак «Обеспечение», который позволит указать наличие и вид обеспечения по каждому требованию иобязательству. По забалансовым счетам полученных и выданных обеспечений рекомендовано вести аналитический учет в следующих разрезах: вид обеспечения,контрагентпо договору об ипотеке, должник, соотношение стоимости обеспечения и величины обеспечиваемого требования или обязательства. Последний аналитический разрез имеет особую практическую ценность, так как позволит оперативно получать информацию о стоимости заложенной недвижимости, покрывающейипотечноеобязательство, и о стоимости, превышающей его, что важно как для кредитора-залогодержателя, так и для должника-залогодателя. Для этих целей предложены аналитические регистры кзабалансовымсчетам учета полученных и выданных обеспечений.
В случае если ипотекой обеспечены обязательства по договорукредитаили займа, должник несет расходы пообслуживаниюуказанных заемных средств. Сравнительная характеристика требований отечественных и международных стандартов учета по отражению затрат покредитами займам показала, чтоПБУ15/2008 «Учет расходов позаймами кредитам» достаточно приближено кМСФО23 «Затраты по займам», хотя регламентации МСФО 23 более подробные. Оба стандарта требуют включения затрат по займам, использованным на создание инвестиционногоактива(или квалифицируемого актива — по МСФО), в стоимость указанного актива. Однако существует и ряд отличий. Состав затрат по займам согласно МСФО 23 шире, чем в ПБУ 15/2008. К затратам по займам МСФО 23 относитамортизациюскидок или премий, связанных соссудами, проценты по финансовой аренде, курсовые разницы. Учет указанных расходов не регулируется ПБУ 15/2008. В отечественной и международной практике по-разному определяются объекты, в стоимость которых необходимо включать затраты по займам и кредитам. При этом МСФО 23 не требует включения затрат по займам в стоимость техактивов, которые подлежат дальнейшему учету по справедливой стоимости. Важное отличие состоит таюке в том, что ПБУ 15/2008 содержит норму окапитализациитолько процентов по кредитам и займам, а требования МСФО 23 касаются всех затрат по займам.
6. Залогодателем по договору об ипотеке может выступать не сам должник, а третье лицо по отношению кипотечномуобязательству. В этом случае отечественные и международные стандарты учета и финансовой отчетности требуют раскрывать информацию об условныхобязательствах. При заключении договора об ипотеке возникает условное обязательство залогодателя отвечать по ипотечнымобязательствампредметом ипотеки в случаенеплатежеспособностидолжника. При этом чтобы не потерять собственное недвижимое имущество, залогодатель имеет праворасплачиватьсяпо ипотечным обязательствам за должника. Информация о характере, величине, предполагаемых сроках исполнения должником этого ипотечного обязательства и о наличиинеопределенностей, связанных с ним, подлежит раскрытию в пояснениях к отчетности. При возникновении высокой вероятности неплатежеспособности должника залогодатель на величину условного обязательства должен создатьрезервс отнесением его суммы напрочиерасходы. Для учета такогорезервапредложен субсчет «Резерв по ипотечному обязательству» к счету 96 «Резервыпредстоящих расходов» и разработана методикабухгалтерскихзаписей по формированию, уточнению величины и использованию указанного резерва. Сумма резерва определяется, исходя из графика будущихплатежейпо ипотечному обязательству, с учетом фактора времени и возможностей должникапогашатьипотечные обязательства хотя бы частично.Законодательноне предусмотрена форма раскрытия информации об условных обязательствах в отчетности. Предложен вариант представления данной информации в соответствии с требованиями ПБУ 8/01 «Условные фактыхозяйственнойдеятельности» к объему сведений об условных обязательствах. Рекомендованная форма позволяет в достаточно компактном виде раскрыть информацию о характере, величине и предполагаемых сроках исполнения условного обязательства, показать порядок расчетадисконтированнойвеличины данного обязательства, обосновать сумму резерва по ипотечному обязательству наотчетнуюдату, отразить формирование, использование икорректировкурезерва в течение отчетного периода.
7. Отношения по ипотечным обязательствам влекут за собой ряд рисков для кредитора и должника. В соответствии с требованиями МСФО (IFRS) 7 «Финансовыеинструменты: раскрытие информации» информация о рисках, связанных с финансовымиинструментами, подлежит раскрытию в примечаниях к отчетности или в отдельном отчете о рисках. Российское законодательство в настоящее время подобных требований не содержит. Ипотечное требование кредитора-залогодержателя подверженокредитномуриску и валютному риску (если сумма требования выражена ввалюте). Кредитный риск возникает в том случае, если стоимость заложенной недвижимости не покрывает величину ипотечного требования. Ипотечное обязательство должника подвержено рискуликвидности, процентному и валютному рискам. В отчетности необходимо раскрывать качественную и количественную информацию об указанных рисках. Для этих целей предложены вариант раскрытия информации окредитномриске и методика расчета чувствительности повалютномуи процентному рискам по ипотечным операциям.
8. Права залогодержателя могут удостоверяться не только договором об ипотеке, но и именнойценнойбумагой — закладной. Российское законодательство допускает ряд операций с закладной: выдача закладной первоначальному залогодержателю и осуществление прав по ней, уступка ипереуступкаправ по закладной, залог закладной,продажазакладной залогодержателем закладной на основаниизалоговойпередаточной надписи, передача закладной в доверительное управление. Исследование работБарацаС.М., Жукова В.Н., Куликовой Л.И. позволило сделать вывод о том, что первоначальномувладельцузакладной и должнику следует учитывать даннуюценнуюбумагу на отдельном субсчете к счетам учета ипотечных требований и обязательств, у последующихвладельцевзакладная должна быть обособлено учтена в составе финансовыхвложенийкак долговая ценная бумага.
Нормативные документы по бухгалтерскому учету не содержат норм о порядкесписанияпоследующим владельцем закладной разницы между еепокупнойстоимостью и суммой непогашенного основногодолгапо ней. Рекомендован вариант списания балансовой стоимости закладной пропорциональнопогашениюее номинальной стоимости. Для этих целей предложена методика соответствующих расчетов.
Достаточно новой для отечественной практики является операция передачи закладной в доверительное управление, что удостоверяется ипотечнымсертификатомучастия. Анализ правовых особенностей данной операции показал, что она не является вчистомвиде ни передачей объекта в доверительное управление, ни уступкой прав по закладной. В данном случае можно вести речь о преобразовании права индивидуальнойсобственностипо закладной в право общейдолевойсобственности на ипотечное покрытие. Поэтомувыбытиезакладной рекомендовано отражать без использования счета 91 «Прочие доходы и расходы» через счет 76 «Расчеты с разнымидебиторамии кредиторами» как передачу воплатуприобретаемого ипотечного сертификата участия.
9. Ряд сложностей с позиций отражения операций в учете и раскрытия информации в отчетности возникает при ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Это обусловлено сложной идинамичнойструктурой закладываемого объекта недвижимости, законодательной возможностью распространения права залога на плоды и доходы заложенного предприятия и необходимостью оперативного контроля сохранения стоимости заложенного объекта. Для решения указанных проблем предложены два варианта отражения в бухгалтерском учете операций ипотеки предприятия:
- открытиесубсчетов«Заложенное предприятие» ко всем счетам учета имущества, обязательств, доходов, расходов икапитала, на которых отражаются операции в рамках функционирования переданного в ипотеку предприятия;
- выделение заложенного предприятия на отдельныйбаланс.
Первый вариант более приемлем, если в договоре об ипотеке четко определено имущество, включаемое в состав заложенного предприятия, а таюке право залога не распространяется на плоды и доходы от деятельности предприятия. В условиях автоматизацииучетногопроцесса можно оперативно формировать отчет по аналитическому признаку «Заложенное предприятие» с целью контроля за сохранением стоимости предмета ипотеки.
В случае если право залога распространяется на плоды и доходы, приносимые предприятием, целесообразно выделить имущество и обязательства, относящиеся к заложенному предприятию, на отдельный баланс, хотя юридического выделенияподразделенияпредприятия в рассматриваемой ситуации не происходит. Передачу имущества и обязательств заложенного предприятия на отдельный баланс рекомендовано провести через счет 79 «Внутрихозяйственныерасчеты», для этого следует выделить отдельныйсубсчет«Расчеты по имуществу и обязательствам заложенного предприятия». В работе предложена методикабухгалтерскогоучета операций с заложенным предприятием на отдельномбалансеи форма отчета отекущейстоимости заложенного предприятия.
В связи с тем, что заложенное предприятие может быть представлено какхозяйственныйсегмент организации-залогодателя, в диссертации рекомендовано дополнить ПБУ 12/2000 «Информация посегментам» положениями, касающимися раскрытия в отчетности следующей информации посегменту«Заложенное предприятие»:
- срок договора ипотеки предприятия;
- сумма обеспеченных ипотекой обязательств;
- отчет о стоимости заложенного предприятия на начало и конецотчетногопериода;
- прогнозы относительно исполнения (либо неисполнения) ипотечного обязательства.
10. К настоящему времени еще не разработана комплексная методика анализа операций по ипотеке, данному вопросу уделяется недостаточно внимания в трудах по экономическому анализу. Анализ ипотечных операций целесообразно проводить по следующим направлениям:
- анализ ипотечнойзадолженности;
- анализ влияния ипотечной операции на финансовое состояние должника и кредитора;
- анализ эффективности выдачи ипотечнойссуды;
- анализ эффективностипривлеченияипотечной ссуды;
- анализкредитоспособностизаемщика и оптимизация показателейбалансас целью получения ипотечного кредита.
Для анализа ипотечной задолженности в различных исследованиях предлагают два показателя: коэффициент ипотечной задолженности иипотечнуюпостоянную. Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга, то естьзаемныхсредств, в общей стоимости заложенного объекта недвижимости.Ипотечнаяпостоянная - это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита илизайма. Эти показатели имеют практическую ценность в основном на стадии заключения ипотечнойсделки. Они необходимы для обоснования максимально возможной суммы ипотечного кредита и расчетаежемесячныхплатежей по обслуживанию ипотечного долга.
Показатели, характеризующие влияние ипотечных операций на финансовое состояние сторон ипотечной сделки, в научных трудах не рассматриваются. Для более полной характеристики финансового положения должника-залогодателя и кредитора-залогодержателя предложено рассчитывать следующие показатели:
- доля недвижимости, переданной в ипотеку в общем объеме имущества залогодателя;
- доля ипотечных обязательств в общем объеме обязательств должника;
- доля ипотечных требований в объем объеме требований кредитора-залогодержателя.
11. Для анализа эффективности выдачи ипотечной ссуды служит показательрентабельностиипотечной операции с учетом влиянияинфляции. Поправка на индекс инфляции позволяет определить, обеспечивается ли условиямипредоставленияипотечной ссуды сохранение покупательной способности предоставленных взаймы средств и получение реального доходакредитором.
Эффективность привлечения ипотечной ссуды целесообразно анализировать в том случае, еслизаемныесредства направляются на реализацию какого-либо инвестиционного проекта. И отношения по ипотечнойссуде, и инвестиционный проект имеют такие характеристики, как длительность исполнения и неравномерностьденежныхпотоков по годам. В связи с этим целесообразно рассчитать два показателя, характеризующие эффективность использования средств ипотечной ссуды за весь период реализации инвестиционного проекта:
-дисконтированныйэффект с учетом налогообложения, отражающийдисконтированнуювеличину отдачи от инвестиционного проекта завычетомсумм, направляемых на погашение ипотечных обязательств, ивложенныхсобственных средств;
- эффект финансовоголевериджапо инвестиционному проекту, характеризующийприрострентабельности собственного капитала, вложенного в инвестиционный проект, в связи спривлечениемзаемного финансирования.
Расчеты, выполненные по материаламООО«Инвест-Строй», показали, что налогообложение оказывает существенное влияние на величину рассматриваемых показателей.
12. Одним из направлений оценки кредитоспособностизаемщикаявляется анализ его финансового состояния. При этом основным источником информации служат данные бухгалтерского баланса. Информация, представляемая в бухгалтерском балансе, не всегда отражает действительное финансовое состояние организации, так как показывает стоимость активов, обязательств и капитала лишь на определенный момент времени, а не характеризуетхозяйственнуюдеятельность в динамике. В связи с этим актуальна проблема оптимизации показателей бухгалтерского баланса. На основе методики, предложеннойГрачевымА.В., составлена многофакторная модель оптимизации бухгалтерского баланса ООО «Холдинговаякомпания «Тетра-Инвест». Суть данной модели заключается в следующем:
1) путем проведения анализа финансового состояния предприятия были определены статьи исходного баланса, требующиекорректировки;
2) разработаны возможные средства корректировки, то есть те операции, которые приведут к изменению проблемных статей баланса;
3) выполнены постановка и решение задачи оптимизации с помощьюинструментаMicrosoft Excel «Поиск решения».
В результате был получен оптимизированный баланс ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест», который по сравнению с исходнымбалансомсвидетельствовал о более высокой степени кредитоспособности предприятия по показателямплатежеспособностии финансовой устойчивости.
Сделанные в процессе диссертационного исследования выводы и предложения имеют практическое значение для сторон ипотечной сделки и будут способствовать дальнейшему развитию теории и практики бухгалтерского учета и анализа ипотечных операций.

Список литературы диссертационного исследованиякандидат экономических наук Ивановская, Анна Валериевна, 2009 год

1. Нормативные правовые акты
2. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 (ред. от 30.12.2008).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.02.09).
4. Обакционерныхобществах: Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (ред. от 30.12.2008).
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 30.12.08).
6. Обухгалтерскомучете: Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ (ред. от 03.11.2006).
7. Обипотеке(залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № Ю2-ФЗ (ред. от 30.12.2008).
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (ред. от 26.11.08).
9. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 30.12.08).
10. Обипотечныхценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006).
11. Об утверждении Положения побухгалтерскомуучету «Доходы организации» (ПБУ 9/99): ПриказМинфинаРФ от 06.05.1999 г. № 32н (ред. от 27.11.2006).
12. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ10/99): Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № ЗЗн (ред. от 27.11.2006).
13. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Информация посегментам» (ПБУ 12/2000): Приказ Минфина РФ от 27.01.2000 г. № 11н (ред. от 18.09.2006).
14. Об утверждении плана счетовбухгалтерскогоучета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению: Приказ Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н (ред. от 18.09.2006).
15. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Условные фактыхозяйственнойдеятельности» (ПБУ 8/01): Приказ Минфина РФ от2811.2001 г. № 96н (ред. от 20.12.2007).
16. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов поналогуна прибыль организаций» (ПБУ 18/02): Приказ Минфина РФ от1911.2002 г. № 114н (ред. от 11.02.2008).
17. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовыхвложений» (ПБУ 19/02): Приказ Минфина РФ от 10.12.2002 г. № 126н (ред. от 27.11.2006).
18. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Изменения оценочных значений» (ПБУ 21/2008): Приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 106н.
19. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов позаймами кредитам» (ПБУ 15/2008): Приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н.
20. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо ПрезидиумаВАСРФ от 28.01.2005 г. №90.
21. Письмо Минфина РФ от 13.07.2005 № 03-03-04/2/29.1. Специальная литература
22.АринушкинН.С. Балансоведение. Курс элементарный Текст. / Н.С. Аринушкин. Самара: Тип. №2 «Красный Октябрь» полиграфпрома, 1927. - 143 с.
23.АринушкинН.С. Балансы акционерных предприятий Текст. / Н.С. Аринушкин. — М.: Типография П.П.Рябушинского, 1912. — 240 с.
24.АсаулА.Н. Экономика недвижимости Текст. / А.Н.Асаул. 2-е изд.- Спб: Питер, 2007. 624 с.
25. Ахтанина М.Н. «Зеленая улица» дляипотекиТекст. / М.Н. Ахтанина // Главная книга. 2005. - № 3. - С. 23-26.
26.БалабановИ.Т. Экономика недвижимости Текст. / И.Т.Балабанов. — СПб: Питер, 2000. 208 с.
27.БалабановИ.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлятькапиталом? Текст. / И.Т. Балабанов. — М.:Финансыи статистика, 1995. 384 с.
28. Банки ибанковскоедело Текст. / Под ред. И.Т. Балабанова. — СПб: Питер, 2001.-304 с.
29.БарацС.М. Курс двойной бухгалтерии Текст. / С.М. Барац. — Издание второе. С.-Петербург: Типография М.М.Стасюлевича, 1905. — 681 с.
30.БашмаковА.А. Основные начала ипотечного права Текст. / А.А. Башмаков. — Либава, 1891. — 268 с.
31.БезрукихП.С. Бухгалтерское дело: учебное пособие Текст. / П.С. Безруких, И.П.Комисарова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 271 с.
32. Бембиева А.Ипотечныйкризис США и его последствия для остального мира Текст. / А. Бембиева //Бизнеси банки. 2008. - № 6. — С. 1-5.
33.БланкИ.А. Финансовый менеджмент: Учеб. курс Текст. / И.А. Бланк.- Киев: Ника -ЦентрЭльга, 2001. 528 с.
34.БорисовА.Б. Большой экономический словарь Текст. / А.Б. Борисов.- Изд. 2-е перераб. и доп. — М.: Книжный мир, 2004. 860 с.
35.Бухгалтерскийучет: учебник Текст. / Под ред. А.С.Бакаева, П.С. Безруких, Н.Д. Врублевского. — 5-е изд., перераб. и доп. — М: Бухгалтерский учет, 2004. 736 с.
36. Бухгалтерский учет: учебник Текст. / Под ред. Я.В. Соколова. 2-е изд., перераб. и доп. -М .: Проспект, 2008. - 776 с.
37. Бухгалтерский учет: финансовый иуправленческий: учебник Текст. / Под ред. Н.Т.Лабынцева. М.: Финансы и статистика, 2008. - 800 с.
38.ВасильеваJI.C. Финансовый анализ: учебник Текст. / JI.C. Васильева, М.В.Перовская. 3-е изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 816 с.
39.ВолошинаК.С. Российский рынок кредитования икризисна мировых финансовых рынках Текст. / К.С. Волошина // Банковскоекредитование. 2008. -№ 1.-С. 14-19.
40. Воробьева Н.Ипотечноекредитование в условиях кризиса Текст. / Н. Воробьева // Налоговые известия Республики Татарстан. — 2008. — № 23. С. 3234.
41.ГальперинЯ.М. Курс балансового учета Текст. / Я.М. Гальперин. — М.:Госфиниздат, 1934. 244 с.
42.ГарифуллинК.М. Бухгалтерский финансовый учет: учебное пособие Текст. / К.М. Гарифуллин, В.Б.Ивашкевич. — 2-е изд. перераб. и доп. Казань: КФЭИ, 2002.-512 с.
43.ГерасимоваЕ.П. Ипотека нежилых помещений Текст. / Е.П. Герасимова// Арбитражная практика. — 2005. -№3.-С.13-15.
44.ГерстнерП. Анализ баланса Текст. / П. Герстнер. — М.: Изд-во «Эк.жизнь», 1926. — 365 с.
45. Герстнер П. Руководство к изучениюбалансаТекст. / П. Герстнер. -3-е изд. М.: Изд-во «Экономическая жизнь», 1926. - 100 с.
46. Голицын Ю.Ипотечнаясистема дореволюционной России Текст. / Ю. Голицын // Эксперт. 2000. - № 12. - С. 24.
47. Гражданское право: Учебник. 4.1 Текст. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. - 632 с.
48.ГрачевА.В. Выбор оптимальной структуры баланса Текст. / А.В. Грачев // Финансовыйменеджмент. — 2004. №5. — С. 17-42.
49.ГрачевА.В. Многофакторная модель оптимизации бухгалтерского баланса Текст. / А.В. Грачев //Аудити финансовый анализ. — 2007. — №3. С. 57-69.
50.ГрачеваА.А. Особенности российской практики предоставлениябанковских ипотечных продуктов Текст. / А.А. Грачева // Научное обозрение. — 2008.-№3.-С. 63-64.
51. Григорьев JI. Финансовый кризис 2008: вхождение вмировуюрецессию Текст. / J1. Григорьев, М. Салихов // Вопросы экономики. — 2008. — № 12.-С. 27-45.
52.ГрязноваА.Г. Оценка недвижимости: Учебник Текст. / А.Г. Грязнова, М.А.Федотова, И.Л. Артеменков и др. М.: Финансы и статистика, 2003.-496 с.
53. Довдйенко И.В.Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов Текст. / И.В. Довдйенко, В.З.Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.
54.ЖуковВ.Н. Учет операций по ипотеке Текст. / В.Н. Жуков // Бухгалтерский учет. 2002. — № 8. — С. 3-9.
55.ЖуковЕ.Ф. Деньги, кредит, банки Текст. / Е.Ф. Жуков. — М.: Финансы и статистика, 2003. 325 с.
56.ЗолотогоровВ.Г. Энциклопедический словарь по экономике Текст. / В.Г.Золотогоров. -Мн.: Полымя, 1997. — 571 с.
57. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России Текст. / Е. Иванкина // Общество и экономика. 2008. - № 1. — С. 90-103.
58.ИвашкевичВ.Б. Бухгалтерское дело: учебное пособие Текст. / В.Б. Ивашкевич, Л.И.Куликова. М.: Экономисть, 2005. — 523 с.
59. Ипотека Текст. // Экономико-правовой бюллетень. М. - 1999. - № 12.-С. 24-35.
60. Ипотека в России Текст. / Под ред. А.В.Толкушина. — М.: Юристь, 2002. 525 с.
61.КаламбетА.П. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечениякредитаТекст. / А.П. Каламбет, Д.О.Меметова// Деньги и кредит. — 2000. № 9. -С. 30-32.
62.КаспинаР.Г. Практическое применение международных стандартовфинансовойотчетностив России: учебное пособие Текст. / Р.Г.Каспина. М.: Бухгалтерский учет, 2006. — 224 с.
63. Кибиров А .Я. Возрождениеземельнойипотеки в сельском хозяйстве России Текст. / А .Я. Кибиров, Е.В.Сергацкова, JI.B. Губернаторова // Экономика сельскохозяйственных иперерабатывающихпредприятий. — 2008. № 5. - С. 1618.
64. Кинякин А. Глобальный кризисликвидности: причины и следствия Текст. / А. Кинякин // Рынокценныхбумаг. 2008. - № 2. - С. 41-44.
65.КовалевВ.В. Введение в финансовый менеджмент Текст. / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2004. — 768 с.
66.КовалевВ.В. Финансовый анализ: методы и процедуры Текст. / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2001. — 560 с.
67.КолобовС.С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития Текст. / С.С. Колобов, B.C.Колобова. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2002. — 120 с.
68. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)» Текст. / Под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: Издательство НОРМА, 2000.-384 с.
69. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Текст. — М.: Изд-во Эксмо, 2004. 128 с.
70.КоноваловаИ.Р. Развитие учета прибыли в условиях трансформации отношенийсобственностиТекст. / И.Р. Коновалова. М.:Экономистъ, 2003. -382 с.
71.КошкинИ.А. Оперативно-балансовый учет Текст. / И.А. Кошкин. — Ленинград: Лен. обл. изд-во, 1933. — 408 с.
72.КудрявцевВ.А. Основы организации ипотечногокредитованияТекст. / В.А. Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева. М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.
73. Кудьяров А. Проблемыналогообложенияпервичного рынка ипотеки Текст. / А. Кудьяров // Рынок ценныхбумаг. 2007. - № 11. - С. 70-76.
74.КузнецовА.В. Дихотомия ипотечного кризиса Текст. / А.В. Кузнецов // Финансы икредит. 2008. - № 26. - С. 61-68.
75.КузьмичеваД.А. Ипотечный кризис subprime: глобальные последствия и причины Текст. / Д.А. Кузьмичева // Аудит и финансовый анализ. -2008. — № 1.-С. 394-401.