Абдужабаров, Алишер Хамракулович. Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

Короткий опис

Абдужабаров, Алишер Хамракулович. Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / Абдужабаров Алишер Хамракулович; [Место защиты: Гос. акад. проф. переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиц. сферы].- Москва, 2010.- 171 с.: ил. РГБ ОД, 61 10-8/3153

Работа выполнена в ГОУ ДІЮ «Государственная академия
профессиональной переподготовки и повышения квалификации
руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы»
(ГОУ ДІЮ ГАСИС)
На правах рукописи
04201007300
АБДУЖАБАРОВ АЛИШЕР ХАМРАКУЛОВИЧ
, МЕХАНИЗМ
РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПОТЕНЦИАЛА ОБЪЕКТОВ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 — Экономика и управление
народным хозяйством (управление инновациями)
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Научный руководитель: д.э.н., проф. Лочан С.А.
Москва — 2010
Введение 4
Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования и ис-пользования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недви-жимости, роль его инновационной составляющей 10
1.1. Инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости
как объект исследования 10
1.2. Системный подход к формированию, оценке и использованию инве-стиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 23
1.3. Современные условия и роль инноваций в развитии инвестиционного
потенциала объектов коммерческой недвижимости 35
1.4. Необходимость разработки инновационного механизма развития инве-стиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости 48
Глава 2. Методы инновационного развития инвестиционного потен¬циала объектов коммерческой недвижимости 58
2.1. Мировая и отечественная практика развития методов формирования,
оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 58
2.2. Сравнительный анализ и определение стратегии инновационного раз¬вития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 70
2.3. Разработка и реализация программ инновационного развития объектов
коммерческой недвижимости как основа повышения их инвестиционного потен¬циала 81
2.4. Оценка инновационной составляющей в процессе развития инвестици-онного потенциала объектов коммерческой недвижимости 94
Глава 3. Перспективы инновационного развития инвестиционного по-тенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 105
3.1. Основные направления инновационного развития инвестиционного
потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 105
3.2. Разработка системы показателей для оценки эффективности инноваци-онного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спор-
тивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости 117
3.3. Модель согласования интересов участников инвестиционной деятель¬
ности при инновационном развитии инвестиционного потенциала объектов ком-мерческой недвижимости в условиях мегаполиса 129
3.4. Методика повышения инвестиционной привлекательности объектов
коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 140
Заключение 152
Список использованной литературы 159

Список літератури

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования обладает рядом специфи-ческих свойств: для инвестирования требуются существенные объемы капиталовложений, зависящие от типа объекта; инвестиционные возможности объекта инвестирования напря¬мую зависят от стадии его жизненного цикла и территориального размещения объекта; рискованность инвестиционных вложений может варьироваться в зависимости от уровня конкурентоспособности объекта коммерческой недвижимости и универсальности исполь¬зования его помещений. Наличие данных свойств оказывает существенное влияние на процесс формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала (ИП) объек¬тов коммерческой недвижимости (ОКН).
Вне зависимости от типа (офисные, торгово-развлекательные, спортивно-оздоровительные, складские) ОКН проходит несколько стадий управления: исследова¬ние рынка и маркетинг, привлечение инвестиций, финансирование и учет, подбор ко¬манды участников проекта, проектирование, дизайн и архитектура, строительство, все виды операций с недвижимостью, консалтинг и технический надзор, эксплуатация зда¬ний и управление имуществом. В зависимости от нахождения ОКН на той или иной стадии можно говорить о корректировке уровня его ИП в сторону увеличения или уменьшения.
Территориальное размещение ОКН также оказывает существенное влияние на уровень его ИП, зависящий от: близости объекта к транспортным магистралям, нали¬чия прямых конкурентов в радиусе пятиминутной доступности, интенсивности пасса-жиропотока, наличия подъездных путей и зон парковки, развитой инфраструктуры, уровня известности, полноты и универсальности ассортимента, комплексности охвата интересов потенциального потребителя, рациональности зонирования и визуальной привлекательности.
Результатом сведения результатов всех используемых подходов должно стать определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой методи-ческой позиции к выбору модели инвестиционного поведения владельца ОКН. Таким образом, применение системного подхода к формированию, оценке и использованию ИП ОКН обеспечивает выбор способов достижения достаточной ликвидности, что по¬зволяет покупателю и продавцу действовать без принуждения и выбирать наиболее эффективное инвестиционной решение.
Изучение современных рыночных условий позволило предложить механизм инно-вационного развития ИП ОКН, отличительной особенностью которого является получе-
ние многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия ин-вестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объек¬тов и структурных элементов их ИП, совершенствования инфраструктуры и использова¬ния системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления ОКН.
Многоуровневый синергетический эффект достигается благодаря последова¬тельному выявлению и использованию инвестиционных возможностей ОКН: сначала на уровне отдельных характеристик объекта (риск, конкурентоспособность и т.д.), за¬тем на уровне отдельного объекта с «выходом» на интегральные значения данных ха¬рактеристик, после этого на уровне отдельных типов ОКН и в завершающей итерации на уровне группы взаимозависимых или портфеля разрозненных ОКН.
При этом в основе построения механизма инновационного развития ИП ОКН лежит проблема принятия инвестиционных решений и организации рационального взаимодействия объектов, ориентированная на максимизацию инвестиционной прибы¬ли за счет создания новых и/или диверсификации портфеля имеющихся ОКН. В на¬стоящее время при построении механизма инновационного развития ИП ОКН исполь¬зование обозначенных выше ключевых факторов, формирующих инвестиционные воз¬можности объекта позволяет инвестору с помощью сравнительного подхода, по анало¬гии с определением рыночных арендных ставок, установить адекватный уровень ИП ОКН, сравнивая его с аналогами, структура инвестиционных затрат которых известна. Однако, помимо факторов инновационного развития ИП в таком случае, нужно учесть еще и специфические качественные параметры ОКН. Подобный подход позволяет оп¬ределить стратегию и наилучшую модель инвестиционного поведения для владельца ОКН с учетом его целей и возможностей повышения ИП.
Цели собственника и инвестора могут быть объединены в одну общую группу - це¬ли инновационного развития ИП ОКН. Причем эти цели в процессе развития ИП подвер¬жены постоянной корректировке, что в свою очередь отражается на стратегии развития и, соответственно, требует корректировки весовых коэффициентов в построенной системе факторов инновационного развития. Тем не менее, три принципиальные цели остаются неизменными: минимизация расходов, максимизация прибыли и обеспечение бесперебой-ного функционирования ОКН.
Методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития ИП ОКН, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их потенциала: своевременное организационно-методическое обеспечение инвестиционных мероприятий, повышение универсальности использования помещений и опережающий рост торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости. Разработка стратегии инновационного развития ИП ОКН требует своевременного организационно-методического обеспечения инвестицион¬ных мероприятий.
Своевременное организационно-методическое обеспечение инвестиционных меро-приятий и применение зарубежного опыта при инновационном развитии методов форми-рования, оценки и использования ИП ОКН позволяет определить политику инвестицион¬ного поведения и предложить интегрированную модель инновационного развития ИП ОКН. Реализация модели предполагает использование следующих критериев: степень дос¬тижения целей собственника при использовании различных ограниченных ресурсов; сте¬пень достижения целей развития ИП ОКН как бизнес-процесса с наименьшими затратами; способность модели к обеспечению развивающихся потребностей в ОКН с учетом рацио-нального и экономного использования их ИП; способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств ОКН необходимого качества при наименьших инвестиционных затратах.
Определение моделей инновационного развития ИП ОКН должно основываться на результатах анализа, связанного с организацией и проведением комплекса техниче¬ских, экономических и юридических экспертиз ОКН, обеспечивающих получение мак¬симального эффекта в плане расширения искомых возможностей развития, и вклю¬чающих функции планирования в период до и после начала эксплуатации ОКН; мони¬торинга производственной деятельности объектов и стратегически ориентированного учета; координации действий инженерно-технического, обслуживающего и админист¬ративного персонала; контроля и оценки инвестиционной деятельности владельца объ¬екта.
В основе методики инновационного развития ИП ОКН лежит разработка комплек¬са проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимо-связанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель ком-мерческой недвижимости). Методика представляет собой совокупность организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлече¬нию, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ.
Методика инновационного развития ИП ОКН определяется внешними и внутрен-ними факторами. К внешним относятся: социально-экономическая, инвестиционная, фискальная, кредитно-денежная, налоговая и т.д. политика, проводимая на территории дислокации ОКН; структура и состояние бюджета и внебюджетных фондов данной тер-ритории; состояние инфраструктуры рынка и, прежде всего, кредитных учреждений; на-личие потенциальных инвесторов; уровень развития науки и другие. Внутренние факто¬ры - это степени обоснованности и реальности программ, инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости и инвестиционный климат, сложившийся на тер¬ритории дислокации ОКН, уровень социально-экономического развития данной террито¬рии, местная иерархия приоритетов в выборе образа жизни, демографическая и природ¬но-климатическая среда и многие другие. В настоящее время, как в науке, так и на прак¬тике построение методики инновационного развития ИП ОКН основывается на совмест¬ном использовании программно-целевого, процессного и проектного управления инве¬стиционной деятельностью владельца и/или инвестора данного объекта.
Основными составляющими методики инновационного развития ИП ОКН яв¬ляются: выявление в каждом конкретном случае (для определенной программы) источ¬ников финансирования; определение возможностей и заинтересованности инвесторов в области повышения ИП ОКН; проведение классификации ресурсов и степени их лик¬видности; анализ ОКН и расчет эффекта от повышения уровня их ИП; оценка степени финансового и инвестиционного риска; построение графика последовательности и объ¬емов вложения ресурсов в инновационное развитие ОКН; выбор форм развития ОКН.
Изучение организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и возна-граждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успеш-ного и эффективного осуществления программ позволило раскрыть роль инновационной составляющей в процессе инновационного развития ИП на примере торгово¬развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН. При оценке инновационной состав¬ляющей ИП спортивно-оздоровительных ОКН в качестве показателя восстребованности услуг предлагается рассматривать сокращение совокупных затрат при уменьшении числа заболеваемости и сокращении сроков нахождения вне трудовых процессов трудоспособ¬ного населения территории дислокации ОКН.
Оптимальность мер в области инновационного развития и улучшения конкурентно¬го статуса торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН состоит в разум¬ном сочетании этих показателей. При этом на любом ОКН, осуществляющем меры по улучшению инновационной составляющей своего ИП, руководить этими мерами должен высококвалифицированный управляющий менеджер, хорошо разбирающийся в хозяйст-венной деятельности, финансировании, организации, работе с заказчиками, приобретении оборудования, новых технологиях и т.д.
К основным направлениям инновационного развития ИП ОКН относятся: соци-альное, технико-технологическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их ИП в условиях ме-гаполиса. При этом обоснована целесообразность исследования данных направлений ис-ключительно в условиях мегаполиса, когда при управлении ОКИ, формировании, оценке и использовании их ИП наиболее полно отражаются все параметры и характеристики, опре-деляющие инвестиционные возможности исследуемого объекта.
В данном случае социальное направление рассматривает ОКН как некий социаль¬ный организм, обладающий набором социальных и экономических стимулов, обеспечи¬вающих инновационное развитие ИП исследуемого объекта. Из возможностей реализации данного направления можно назвать организационно-деятельностные игры, коучинг, кол¬лективные формы организации труда на основе концепции рабочих команд, эволюцион¬ные подходы к развитию ИП. Развитие ИП ОКН осуществляется за счет самоопределения работников и выстраивания эффективных коммуникаций между ними. Здесь основным объектом и субъектом преобразований выступает личность работника.
Методики, используемые в рамках технико-технологического направления инно-вационного развития ИП ОКН, базируются на методах создания сложных технических систем. Рассматривая ОКН как систему, данное направление развивает ИП через совер-шенствование технологии деятельности и структуру информационных потоков исследуе-мого объекта. При этом используются такие методики, как: системный анализ, научная ор-ганизация труда, тотальный контроль качества, реинжиниринг бизнес-процессов и ряд других.
Финансово-экономическое направление инновационного развития ИП ОКН за-ключается в распространении отраслевого или функционального опыта. Оно позволяет применять типовые организационные и функциональные схемы, а также осуществлять подбор персонала, «имеющего успешный опыт аналогичной деятельности». Реализация данного направления базируется на целостности экономической деятельности данного ОКН: системе ресурсного обеспечения деятельности и профессиональной практики в области инвестирования и развития. Главный тезис использования методик финансово-экономического направления — универсальность успешного опыта разрешения кон¬кретных ситуаций аналогичных ОКН в области повышения их ИП. При этом активно используются методики MBA (Master of Business Administration) и бенчмаркинга.
Существует два альтернативных подхода к оценке эффективности инновационного развития ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН мегаполиса: либо проводить стратегические исследования рынка услуг, стараясь включать в расчеты все слои влияния между составляющими ИП исследуемого ОКН и среды, либо основы¬ваться на параметрах, связывающих непосредственно точки входа и выхода. Первый спо¬соб предполагает усложнение механизма расчета. Однако в силу сложности рассматривае¬мых систем он никогда не будет полным, второй неизбежно несет в себе неопределенность результата формирования, оценки и использования ИП ОКН. Практическая целесообраз-ность последнего подхода возрастает, если удается оценить величину неопределенности, используя математический аппарат. Таким образом, исходными данными при проведении оценки эффективности инновационного развития ИП торгово-развлекательных и спор¬тивно-оздоровительных ОКН в условиях мегаполиса являются знания, характеризующие значения существенных параметров внешней среды и самого ОКН, а также знания об от¬ношениях между составляющими ИП и факторами микросреды.
На основе портфельного анализа различных направлений использования ИП и корпоративных стратегических приоритетов его формирования должна производиться оценка эффективности его инновационного развития с учетом достигнутых ОКН ры¬ночных результатов. При этом должна отслеживаться степень достижения целей стра¬тегической деятельности ОКН, определяющего эффективность реализации различных направлений инновационного развития его ИП.
Таким образом, в рамках проводимой оценки эффективности инновационного раз-вития ИП должны ставиться в соответствие набор критериев, характеризующих состояние микросреды ОКН, и достижение определенной желаемой структуры составляющих ИП конкретного объекта. Необходимо также раскрыть связь между параметрами ОКН и точ¬ками выхода микросреды. При этом важнейшее влияние на развитие ИП ОКН в условиях мегаполиса на данном уровне параметрических взаимодействий окажет состояние внеш¬ней среды.
Отличительной особенностью методики управления инвестиционной привлека-тельностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН является ис-пользование модели согласования интересов участников их инвестиционной деятельности и стратегии повышения конкурентоспособности в условиях мегаполиса.
Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности ОКН в условиях мегаполиса включает процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что все запланированные инвестиционные мероприятия будут выполнены в рамках утвер-жденного бюджета. Целями построения является разработка политики, процедур и мето¬дов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль инвестицион¬ных затрат ОКН.
Использование метода анализа освоенного объема при построении модели со-гласования интересов участников инвестиционной деятельности требует дополнитель¬ной структуризации системы управления инвестиционными затратами и дополнитель¬ных усилий собственника и инвестора ОКН по сбору и анализу данных, необходимых для понимания факторов достижения желаемого уровня конкурентоспособности.
Экономическая деятельность в условиях современного нестабильного иннова-ционного развития российской экономики, ужесточение конкурентной борьбы и иные причины требуют регулярного повышения инвестиционной привлекательности ОКН на основе стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами. Успешная деятельность ОКН обеспечивается в настоящее время реализа¬цией комплекса мероприятий организационно-технического, экономического и право¬вого характера. Важное место при этом занимает выработка обоснованных инвестици¬онных решений.
При использовании стратегии повышения конкурентоспособности, планирова¬ния и управления продажами для повышения инвестиционной привлекательности ОКН в условиях мегаполиса предлагается использовать два принципа: оптимизационный или директивный. Оптимизационный принцип основан на том, что комплекс воздейст¬вий на ОКН в целом и каналы продаж услуг в частности направлен на достижение экс¬тремально возможного значения выбранного показателя продаж в конкретных услови¬ях. Директивный принцип отличается заранее устанавливаемой системой конкретных значений показателей, которых необходимо достигнуть ОКН при формировании и ис¬пользовании своего ИП.