Бухгалтерское и аналитическое обеспечение управления ипотечными операциями

Краткое описание

Год:

2005

Автор научной работы:

Павлова, Лариса Леонидовна

Ученая cтепень:

кандидат экономических наук

Место защиты диссертации:

Сургут

Код cпециальности ВАК:

08.00.12

Специальность:

Бухгалтерский учет, статистика

Количество cтраниц:

189

Оглавление диссертациикандидат экономических наук Павлова, Лариса Леонидовна

Введение.
Глава 1. Экономическая сущность и развитиеипотеки.
1.1. История возникновения и развития ипотеки.
1.2. Понятие, цель и классификация ипотеки.
1.3. Информационноеобеспечениебухгалтерского учета ипотечных операций вриэлтерскихорганизациях.
Глава 2.Бухгалтерскоеобеспечение управления ипотечными операциями в риэлтерских организациях.
2.1. Организациябухгалтерскогоучета ипотечных операций.
2.2. Методическое обеспечение бухгалтерского учетаипотечныхопераций.
2.3. Внутренняя и внешняябухгалтерскаяотчетность ипотечных операций.
Глава 3.Аналитическоеобеспечение управления ипотечными операциями в риэлтерских организациях.
3.1. Анализкредитногориска займодавца.
3.1. Анализ эффективностипредоставлениязаймов под ипотеку.

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Бухгалтерское и аналитическое обеспечение управления ипотечными операциями"

Актуальность темы исследования и степень разработанности проблемы. Возрождениеипотекив России после более чем семидесятилетнего перерыва происходит путем «копирования» общеизвестных западных моделей. Становлениеипотечногорынка в России - это длительный и трудоемкий процесс её адаптации к реальным социально-экономическим и политическим условиям в России. Деятельность участников ипотечного движения определяется недостаточностью и несовершенством нормативно-законодательной базы поипотеке; высокими процентными ставками; сложностями при взыскании заложенного имущества с должника при ненадлежащем исполненииобязательств. Однако, несмотря на все недостатки, российскаяипотекавсе же набирает "обороты": расширяется круг субъектов ипотечного рынка;ипотечныемеханизмы применяются на практике; разрабатываютсяжилищныеипотечные программы, как на федеральном, так и на региональном имуниципальномуровнях; наблюдается тенденция сниженияпроцентныхставок по ипотечным кредитам. Правительство РФ активно поддерживает социальные категории населения при использовании ипотеки в решениижилищноговопроса, вносятся изменения в законодательную базу РФ подипотеку, принимаются новые законопроекты и кодексы.
Жилищнаяипотека", в условиях полногосокращениягосударственного участия в обеспечении населенияжильем, решает вопрос приобретения истроительстважилья многими категориями населения. Практически во всех субъектах РФ разрабатываются и действуют программы ипотечного жилищногокредитования. Так, например, в г. Сургуте решением городской Думы от 02.07.2004 г. принята очередная "Городскаяцелеваяпрограмма улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотечного кредитования на 2004-2020 годы".
В странах с традиционной рыночной экономикой предприятия накопили достаточно большой опыт экономической работы в условиях ипотечного рынка, и было бы неразумно не воспользоваться данным опытом. Активное применениеипотечныхопераций российскими компаниями обеспечивает надежность в исполнении весьма широкого спектра обязательств, а именно обязательств, основанных на договорахкредита, займа, подряда, купли-продажи, поставки, подряда,аренды, и пр.
Исследованию проблем развития и становления ипотеки в России и за рубежом, а также отражению ипотечных операций в системебухгалтерскогоучета посвящены труды отечественных и зарубежных ученых. Значительный вклад в решение данных вопросов внесли ученые:ВайгачеваВ.В., Горемыкин В.А., Евстафьева Е.М.,ЕвтухА.Т., Жуков В.Н., Журкина Н.Г.,КолобовС.С., Колобова B.C., Контонистова Е.В.,КудрявцевВ.А., Кудрявцева Е.В., Матюхин Г.Г.,НарежныйВ.В., Павлова И.В., Татаров К.Ю.,ХрулеваЗ.В., Ордуэй Н., Фридман Д. Вместе с тем, большинство исследований посвященообщеэкономическимаспектам организации ипотечного рынка, где ипотека, в основном, рассматривается какинструментобеспечения обязательств по кредитным договорам, практически не изучена «природа» ипотеки в области обеспечения обязательств похозяйственнымдоговорам. Необходимо отметить, что, несмотря на то, что ипотека является объектом многочисленных исследований в современной зарубежной и российской литературе, трудов, посвященных исследованию организации бухгалтерского учета ипотеки, а также отражению ипотечных операций в системе бухгалтерского учета, практически нет. Есть лишь отдельные пункты, касающиеся данной проблемы в работах отечественныхучетных, среди которых: Жуков В.Н., Нарежный В.В., Вайгачева В.В.,КонтонистоваЕ.В., Татаров К.Ю.
Нормативно-законодательная база побухгалтерскомуучету ипотечных операций в РФ решает отдельные вопросы ипотеки, не решая проблемы учета иотчетностив целом. Надежную информацию для управленияипотечнымиоперациями в риэлтерских организациях можно получить лишь при правильной организации бухгалтерского учета ипотечных операций и их отражения в формах внутренней и внешней отчетности. К сожалению, методология российского бухгалтерского учета даже при достигнутом уровне сближения с международными стандартами учета и отчетности не дает возможности создания полной и достоверной информации об отражении в учете и отчетности ипотечных операций.
Информация об ипотеке, формируемая в учете и отчетностириэлтерскихорганизаций, занимающихся весьма разнообразными операциями на рынкенедвижимости, может быть использована при детальном анализе ипотечных операций и принятииуправленческихрешений. Полученные аналитические результаты будут являться неотъемлемой составляющей частью при прогнозировании и выявлении взаимосвязей экономических процессов на рынках недвижимости, ипотечных ифондовыхрынках.
В связи с этим возникает научный и практический интерес к исследованию проблем развития ипотеки, в частности, к ее учетно-аналитическим аспектам в риэлтерских организациях. Данная проблема является актуальной как в научном, так и в практическом отношении, посколькуриэлтерскиеорганизации благодаря широкому спектру совершаемых на рынке недвижимости операций, накопили достаточно средств, и в настоящий момент активно осуществляют ипотечныесделкис юридическими лицами. В диссертации главное внимание уделено решению вопросов методологии и организации бухгалтерского учета ипотечных операций; формированиюотчетнойи аналитической информации об ипотечных операциях и использованию данной информации в системе управления риэлтерских организаций.
Возникновение новых в финансово-хозяйственной деятельности риэлтерских и иных российских предприятий операций связанных сипотекой, потребовало разработки методики отраженияипотечнойинформации в системе бухгалтерского учета и отчетности, что определило цель и задачи настоящего диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертации. Целью диссертационного исследования является решение проблем бухгалтерского и аналитического обеспечения управления ипотечными операциями в риэлтерских организациях. В соответствии с целью диссертационного исследования автором работы сформулированы следующие основные задачи:
- уточнить понятие «ипотека», классификацию существующих видовипотек;
- определить специфику ипотечных операций, совершаемыхриэлтерскимиорганизациями в условиях современного российского рынка ипотечных услуг;
- разработать систему информационного обеспечения бухгалтерского учета ипотечных операций в риэлтерских организациях;
- классифицировать ипотечные операции для формирования достоверной и целенаправленной информации об ипотечной деятельности в системе бухгалтерского учета и отчетности риэлтерских организаций;
- предложить методические подходы к организации бухгалтерского учета ипотечных операций в риэлтерских организациях;
- обосновать необходимость разработки форм внутреннейбухгалтерскойотчетности по ипотечным операциям в риэлтерских организациях;
- детализировать объем информации поипотечнымоперациям, отражаемый в формах внешней бухгалтерской отчетности;
- предложить и обосновать этапы анализа ипотечных операций в риэлтерских организациях для целей управления.
Предмет и объекты исследования. Предметом исследования в диссертационной работе являются теоретические и практические проблемы бухгалтерского и аналитического обеспечение управления ипотечными операциями в риэлтерских организациях. Объектом исследования послужили ипотечные операции, совершаемые риэлтерскими организациями на российскомипотечномрынке.
Области исследования:
- методологические основы ицелевыеустановки бухгалтерского учета и экономического анализа (1.4);
-бухгалтерскийучет в организациях различных организационно-правовых форм всех сфер и отраслей (1.8).
Информационная основа исследования. Информационной основой исследования послужили статистические материалы развития ипотеки в России, данные финансово-хозяйственной деятельности риэлтерских предприятий, внешняяотчетность, предоставляемая в налоговые и статистические органы, информационные ресурсы ИНТЕРНЕТ.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили международные стандарты финансовой отчетности, труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики бухгалтерского учета и отчетности, экономического анализа, финансовогоменеджмента, источники энциклопедического характера, периодические издания, программные продукты ведущих компьютерныхфирм, нормативные документы и законодательные акты, положения по ведению бухгалтерского учета.
Методика исследования основывалась на изучении и обобщении накопленных знаний и опыта в отечественной и зарубежной науке и практике, на оценке зарубежных и отечественных учетных систем, выполнении расчетно-аналитических работ с применением статистического и математическогоинструментарияи специальных экономических приемов.
Научная новизна диссертации. Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании, систематизации и решении вопросов, связанных с аналитическим ибухгалтерскимобеспечением управления ипотечными операциями в риэлтерских организациях. Это позволяет получить необходимую и полезную информацию для принятияуправленческогорешения об эффективности ипотечной деятельности.
В результате исследования получены следующие наиболее существенные научные результаты:
- уточнено и научно обосновано экономическое содержание понятия «ипотека»; уточнена классификация видов ипотек (ипотечныхкредитов), существующих в России и за рубежом;
- определена специфика ипотечных операций, совершаемых риэлтерскими организациями, влияющая на формирование отчетной (выходной) информации об ипотечной деятельности в системе бухгалтерского учета и отчетности;
- разработана система информационного обеспечения бухгалтерского учета ипотечных операций, позволяющая детализировать документы информационные носители в зависимости от периода существования обязательств; определены пользователи выходной бухгалтерской информации по ипотеке;
- предложена классификация ипотечных операций, детализирующая ипотечные операции в трех основных направлениях: операции с финансовымивложениями; операции с ценными бумагами (закладными); посреднические ипотечные операции. Данная классификация позволяет формировать достоверную и целенаправленную информацию об ипотечной деятельностириэлтерскойорганизацией в системе бухгалтерского учета и отчетности.
- предложены методические подходы к организации бухгалтерского учета ипотечных операций в риэлтерских организациях трех вариантовучетнойполитики, в зависимости от вида ипотечных операций, совершаемыхриэлтерами;
- разработаны и обоснованы формы внутренней бухгалтерской отчетности по ипотечным операциям, позволяющие получать целенаправленную информацию об ипотечной деятельности для принятия оптимальных управленческих решений и осуществления контроля результатов ипотечной деятельности в риэлтерских организациях;
- детализирован и дополнен объем ипотечной информации, необходимый для отражения в формах внешней бухгалтерской (финансовой) отчетности; предложены два этапа анализа ипотечных операций, позволяющие определить уровенькредитного(заемного) риска риэлтерского предприятия и рассчитать показатели эффективности ипотечной деятельности риэлтерской организации.
Практическая ценность диссертации. Положения и выводы работы являются определенным вкладом в развитие бухгалтерского учета ипотечных операций у субъектов ипотечного рынка. Содержащиеся в диссертации научно-методические предложения могут служить основанием для дополнения, уточнения понятий и методов, применяемых в теории и практике бухгалтерского учета ипотечных операций. Результаты исследования могут быть также использованы в изучении следующих дисциплин: «Экономическая теория», «Бухгалтерский (финансовый) учет», «Бухгалтерская(финансовая) отчетность» и других.
Апробация результатов исследования. В процессе практической реализации результатов исследования применялись многообразные формы апробации, объясняющие достоверность полученных результатов на различных стадиях: наблюдение, характеристика полученных данных, обработка результатов. Основные положения диссертации опубликованы в статьях и тезисах на научной конференции «Наука иинновацииXXI века: материалы 5-ой открытой окружной конференции молодых ученых» проходившей 25-26 ноября 2004 г. в г. Сургуте, Ханты-Мансийского автономного округа. Отдельные положения используются в учебно-методической работе кафедры бухгалтерского учета, анализа иаудитаСургутского государственного университета. Рекомендации по внедрению методики бухгалтерского учета и анализа ипотечных операций приняты Фондом развития жилищного строительства "Новый дом", являющегося разработчиком ипотечных программ города.
Публикация результатов исследования. Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в 8 публикациях автора (в том числе в 7 статьях и научном издании) общим объемом 4,1 печатных листов.
Объем и структура работы. Диссертационное исследование объемом 178 страниц основного текста состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка. Работа иллюстрирована рисунками, таблицами и приложениями.

Список литературы

Заключение диссертациипо теме "Бухгалтерский учет, статистика", Павлова, Лариса Леонидовна

Заключение
Существует мнение, чтоипотека- это кредит под залогнедвижимостина покупку квартиры или дома. Однако проведенное нами исследование показывает, что данное определение раскрывает только лишь одну сторонуипотеки, как объекта научного исследования. Согласно Федеральному закону РФ № 102-ФЗ «Обипотеке(залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение исполненияобязательствпо кредитному договору, договорузаймаили иного обязательства, в том числеобязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде и другом договоре. Несомненно, что большуюпривлекательностьи исторически сложившиеся многовековые традицииипотечныеоперации имеют в основном, на рынках жилой недвижимости. В такихэкономическиразвитых ' странах, как Германия, Великобритания, Франция,США, Израиль и другие с помощью ипотеки решаетсяжилищныйвопрос. Так, например, «Ипотечная модельвнебюджетногоинвестирования» в США решает не толькожилищнуюпроблему, но и по праву считается национальной американской гордостью. С помощью немецкойипотечноймодели «Система стройсбережений» в Германииинвестируетсяболее 2/3 всего жилищногостроительства. Россия же, пережив более чем семидесятилетний перерыв, находится на этапе становления отечественногоипотечногодвижения, ориентируясь на страны с большим опытом в сфереипотечныхуслуг. В условиях полногосокращениягосударственного участия в обеспечении населенияжильем, ипотечные операций в жилищномсектореэкономики, становятся оптимальным способом улучшенияжилищныхусловий населения в разных регионах нашей страны.
Исследовав механизмы ипотеки, применяемые в России, нами выделили основные, которые направлены на улучшение жилищных условий граждан:
-банковскоекредитование;
-предоставлениезаймов на покупку недвижимостинебанковскимиорганизациями; продажа жилья врассрочку; возможности рассрочки в пределахдолевогофинансирования строительства жилья;
-приобретениежилья с использованием накопительных схем через жилищно-строительныекооперативыи строительно-сберегательные кассы. Данный механизм, на наш взгляд, заимствован из немецкой системы строительно-сберегательныхкасс.
Природа» современного ипотечного рынка, не ограничивается взаимоотношениями «кредитор-залогодержатель - заемщик-залогодатель», интерес к ипотеке наблюдается как со стороны государства (государственных органов), так и со стороны профессиональных участников ипотечного рынка (страховыхкомпаний, оценщиков, риэлтерских организаций,фондовойбиржи, строительных предприятий и др.). Основное внимание в исследовании уделено ролириэлтерскихорганизаций на ипотечном рынке, поскольку им принадлежит право по Уставу своей деятельности, осуществлять операции поипотечномукредитованию юридических лиц. В диссертационном исследовании, предпринята попытка, акцентировать внимание на ту сторону ипотечного рынка, которая недостаточно изучена -наипотеку, устанавливаемую для обеспечения исполнения обязательств, всделкахтолько между юридическими лицами. В роли займодавцев-залогодержателей нами рассмотрены -риэлтерскиеорганизации, а в лице заемщиков-залогодателей - любые юридические лица.
Управленческийперсонал риэлтерских организаций должен бытьобеспеченсвоевременной и достоверной учетной информацией, источником которой являются рационально организованныйбухгалтерскийучет ипотечных операций, внутренняя и внешняяотчетность. Именно такая цель была задана в работе, поскольку исследование посвящено новому для финансово-хозяйственной деятельности российских предприятий виду осуществляемых операций -операций связанных сипотекой. Проведенное автором исследование теоретических положений организациибухгалтерскогоучета ипотечных операций и аналитического обеспечения управленияипотечнымиоперациями позволило сделать ряд выводов и предложений:
1. Обзор определений понятия «ипотека», анализ исторического развития и сущности ипотеки, исследование большого объема теоретического материала, позволило нам сформулировать собственное определение понятия «ипотека». Итак, по нашему мнению, ипотека представляет собой особую форму залога (залог недвижимости), которая предоставляется должником (залогодателем)кредитору(залогодержателю) для обеспечения исполнения обязательств похозяйственными кредитным договорам-, договоркредита, договор займа, договор купли-продажи, договорарендыи договор подряда, оформляемаяипотечнымдоговором. Нередко оформление ипотечнойсделкисопровождается выпиской закладной (именнойценнойбумаги), удостоверяющей факт совершения сделки по ипотеке. В случае еслизаемщикне возвращает долг в установленные сроки, то его залог может быть взыскан ипроданс публичных торгов илиаукциона, а может быть приобретен всобственностьзалогодержателем. При этом заемщик лишается прававыкупазаложенного имущества, а доход от егопродажиидет на удовлетворение претензийкредиторов.
2. Риэлтерские организации при оформлении ипотечных операций и отражении ипотечной информации вбухгалтерскомучете и отчетности применяют законодательные, организационно-распорядительные ибухгалтерскиедокументы (носители информации). Разработанная автором система информационного обеспечения бухгалтерского учета, предполагает детализацию документов — носителей в двух уровнях, в зависимости от принадлежности их к тому или иному периоду существования договорных обязательств, в обеспечение которых установлена ипотека:
Первый уровень (возникновение обязательств) - документы, оформляемые на этапе заключения договоров. К ним относят: договор ипотечного займа с регистрационной записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; квитанция обуплатесбора за государственную регистрацию ипотеки (государственнойпошлины); закладная; нотариальные документы; передаточные акты;платежныебанковские документы.
Второй уровень (период существования и исполнения обязательств) -это документы, оформляемые в течение всего срока действия договорных обязательств. В этот уровень относят, в основном, бухгалтерские документы:банковскиеплатежные документы, кассовые документы, табели учета рабочего времени, расчетные и расчетно-платежные ведомости поначислениюзаработной платы, учетные регистры (журналы-ордера), формы внутренней и внешнейбухгалтерскойотчетности, отражающие информацию по ипотечным операциям.
3. Существующие общепринятые классификации моделейипотек(ипотечных кредитов) послужили основанием для разработки автором работы следующих разновидностей ипотек в зависимости от классификационных признаков:
1. В зависимости от вида обеспечиваемых ипотекой обязательств: а) ипотека, устанавливаемая вхозяйственныхсделках, на основе договоров подряда, купли-продажи, аренды,поставки, и пр.; б) ипотека, устанавливаемая вкредитных(заемных) договорах;
2. В зависимости от принадлежности закладываемой недвижимости к рынкам жилых инежилыхпомещений: а) ипотечный кредит (заем), обеспеченный нежилой недвижимостью; б)ипотечныйжилищный кредит (заем), обеспеченный жилойнедвижимостью.
Однако, вышеперечисленные классификации ипотек, по мнению автора, не дают приемлемой информации о классификации ипотечных операций. Поэтому, данные сведения недостаточны для формирования полной и достоверной информации в системе бухгалтерского учета иотчетностиоб ипотечных операциях. В связи с этим, приняв во внимание особенности ипотечной деятельности риэлтерских организаций, нами предложена новая, более детальная классификация ипотечных операций по видам закладывающая основу формирования целенаправленной информации об ипотечной деятельности и её отражения в системе бухгалтерского учета и отчетности:
Первый вид: ипотечные операции по осуществлению финансовыхвложенийпутем предоставления риэлтерскими организациями ипотечныхзаймовдругим организациям;
Второй вид: ипотечные операции, связанные с участием риэлтерских организаций на организованном рынкеценныхбумаг РФ (обращение ипотечныхзакладных);
Третий вид: операции по осуществлениюпосредническойдеятельности на ипотечном рынке (сотрудничество скредитнымиучреждениями по реализации предметов залога третьих лиц попросроченнымссудным задолженностям).
4. Предложенная автором классификация ипотечных операций, совершаемыхриэлтерскимиорганизациями, определила три возможных варианта построенияучетнойполитики:
- при первом варианте -учетнаяполитика риэлтерской организации закладывает основы организации и методического обеспечения операций с финансовымивложениями, под которыми подразумеваются ипотечныезаймы, предоставленные юридическим лицам под ипотеку (залог недвижимости);
- при втором варианте - учетная политикариэлтерскойорганизации раскрывает специфику учета ипотечных операций осуществляемых на организованном рынке ценныхбумагРФ (учет обращения закладных);
- при третьем варианте - учетная политика предполагает детализацию учетапосредническихипотечных операций, совершаемых риэлтерской организацией.
К основным элементам учетной политики ипотечных операций автором отнести: рабочий план счетов бухгалтерского учета, включающий организацию аналитического учета; формы первичныхучетныхдокументов, применяемые для оформления ипотечных операций - договор ипотеки,закладная; методика отражения ипотечных операций в бухгалтерском учете; формы внутренней бухгалтерской отчетности; и другие методические подходы, необходимые для организации бухгалтерского учета.
5. С целью получения полной, объективной и достоверной информации об ипотечных операциях в системе бухгалтерского учета, автором исследования предложена сравнительная характеристика учета объектов ипотеки и связанных с ними ипотечных операций на счетах бухгалтерского учета организации-залогодержателя и организации-залогодателя.
6. Перечень стандартных форм (регистров) внутренней бухгалтерской отчетности недостаточен для детализации и группировки ипотечных операций в системе бухгалтерского учета. Нами предложены специализированные формы внутренней бухгалтерской отчетности по ипотеке, позволяющие получать детализированную информацию об ипотечной деятельности для принятия оптимальныхуправленческихрешений и осуществления контроля результатов ипотечной деятельности:
Первая форма «Ипотечнаякнига», характеризуется высокой степенью аналитичности, так как строится таким образом, что в ней аккумулируется информация от момента заключения ипотечного договора - до его завершения. В ней фиксируются: сумма выданного ипотечного займа,начисленнаясумма процентов, поступления средств от залогодателей пообязательствуобеспеченному ипотекой и пр. Итоговые данные ипотечной книги отражают размердебиторскойзадолженности в разрезе каждогозаемщикаи на определенный момент времени.
Вторая форма «Ведомость учета дебиторскойзадолженностив разрезе дебиторов (заемщиков) и сроковпогашенияосновной суммы долга и суммыначисленныхпроцентов». Предназначение данной формы заключается в осуществлении контроля за состоянием расчетов с предприятием-заемщиком (организацией-залогодателем).
7. Формы внешней бухгалтерской отчетности, в которых отражаются объекты учета ипотечных операций (стоимость объекта залога, стоимостьзакладной, сумма дебиторской задолженности), на наш взгляд, требуют доработки. В работе много внимания уделено порядку формирования как внутренней, так и внешней бухгалтерской информации, необходимой для составленияотчетныхформ по ипотечным операциям в риэлтерских организациях. В частности, предложено доработать объем информации содержащийся в следующих формах внешней бухгалтерской отчетности: «Бухгалтерскийбаланс» (форма № 1); «Справка о наличии ценностей, учитываемых назабалансовыхсчетах», прилагаемая к бухгалтерскомубалансу; «Отчет о движении денежных средств» (форма № 4); «Приложение кбухгалтерскомубалансу» (форма № 5).
8. Анализ ипотеки в риэлтерской организации, по нашему мнению, должен быть организован в зависимости от вида обязательства, в обеспечение которого она установлена. В настоящей работе, автором сделан «акцент» на ипотеку, применяемую в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Большинство современных российских и зарубежныхэкономистов: Ковалев В.В., Кондраков Н.П.,БочаровВ.В., Севрук В.Т. Фридман Д.,ОрдуэйН., и другие - приводили в своих работах подробные характеристики различных методик анализа, например, ипотечно-инвестиционный анализ, анализ рискакредитора, анализ кредитоспособности заемщика, анализ эффективности, и т.д. Однако, на сегодняшний день в научной экономической литературе не представлено ни одного подхода или комплексной методики анализа ипотечных операций со стороны предприятия-залогодержателя. Используя традиционно сложившиеся подходы анализа кредитных (заемных) операций и его оценки для принятия управленческих решений, мы предприняли попытку адаптировать данные подходы к ипотечным операциям и выделили наиболее значимые, на наш взгляд, этапы. Анализ ипотечных операций, как нам видится, может быть осуществлен со стороны предприятия-кредитора (заимодавца), и включать в себя следующие этапы (слагаемые) анализа: анализкредитоспособностизаемщика или анализ кредитного риска займодавца; анализ эффективностипредоставлениязаемных средств под ипотеку.
Существует множество традиционных методик экономико-статистического анализа уровнякредитногориска заимодавца, среди которых выделяют: систему «2К+3»; систему «2К-3-Д-3»; «Пять опор качества кредитора»; факторов «6С»; систему «CAMPARI»; «z-методика» разработанная Э.Альтманоми Р. Таффлером и метод под названием «А-модель» разработанный Д.Аргенти. Но наиболее популярным методом анализа среди практикующих зарубежных и отечественных экономистов является экспресс-анализ или анализ кредитоспособности заемщика. Основными финансовыми коэффициентами в данной методике являются коэффициентыликвидностии платежеспособности. Проведенный нами анализ кредитоспособности заемщика (ЗАО«Стройсервис») свидетельствует о том, что заемщик являетсякредитоспособным(платежеспособным) предприятием и способен исполнять принятые на себя обязательства. Полученные значения коэффициентов ликвидности и финансовой устойчивости показывают, что предприятие относится к первому классу кредитоспособностизаемщиков, следовательно, риск заимодавца является минимальным.
Более того, необходимо отметить, что ипотечные займы обеспечены ипотекой, то есть залогом недвижимости. Это еще в большей степени защищаетзаемныесредства от риска ненадлежащего исполнения обязательств должником по договору ипотечного займа.
Второй этап анализа ипотечной деятельности предполагает анализ эффективности предоставления заемных средств под ипотеку. На наш взгляд, для принятия управленческих решений об эффективности ипотечной деятельности в риэлтерской организации, необходимо производить расчет следующих показателей:
-рентабельностьипотечной операции;
- уровеньдоходностиипотечной операции.
Положительный результат (эффект) от ипотечной деятельности, по мнению автора, возможен, лишь при соблюдении следующих допущений:
1. Наличие недвижимости в залоге;
2. Наличие закладной.
Только при существовании данных допущений, руководство риэлтерской организации в будущем сможет ожидать доход, то естьвозвратвложенных средств и получениевознаграждения(процентов) за пользование свободнымиденежнымисредствами (ликвидными активами). Как известно,денежные(сумма займа), как и любой другойтовар, имеет цену, которая учитывает степеньрискованностии срок действия договора. Как показали исследования, проведенные в работе, данные допущения должны являться обязательной составляющей частью при составлении договоров ипотечного займа. Это обеспечитприбыльностьипотечных операций, даже при условиибанкротствапредприятия-заемщика.
Сделанные в процессе исследования выводы, предложения и рекомендации, по мнению автора, будут способствовать дальнейшему развитию теории и практики бухгалтерского учета ипотечных операций не только в риэлтерских организациях, но и в учреждениях кредита и других субъектах ипотечного рынка.
165

Список литературы диссертационного исследованиякандидат экономических наук Павлова, Лариса Леонидовна, 2005 год

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. 15-е изд., с изменениями и доп. по сост. на 15.10.99 г. - М.: Издательская группа НОРМА - ИНФРА-М, 1999.-560с.
2. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. М.:ЗАО"Издательский Дом "Главбух". - 2002. - 400 с.
3. Российская Федерация. Законы.Жилищныйкодекс РФ Электронный ресурс.
4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон РФ № 102 ФЗ "Обипотеке(залоге недвижимости)" от 16.07.98 (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-Ф3, от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Электронный ресурс.
5. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залогенедвижимости)": Федеральный закон от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ // Экономика сельского хозяйства России. 2004. -№ 3. - С. 35-36.
6. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон РФ № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 (в ред. Федерального закона от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ) Электронный ресурс.
7. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ "Обухгалтерскомучете" Электронный ресурс.
8. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон РФ от 29.05.92 г. № 2872-1 "О залоге" Электронный ресурс.
9. Российская Федерация.ХМАО. Законы. О предоставлении ипотечныхзаймовна жилищное строительство из средствбюджетаавтономного округа или бюджетовмуниципальныхобразований: Закон ХМАО 24-оз от 09.04.1999 г. Электронный ресурс.
10. Российская Федерация. ХМАО. Законы. ОцелевойПрограмме автономного округа "Ликвидация жилого фонда с неблагоприятными экологическими характеристиками в ХМАО": Закон ХМАО 58-оз от 23.06.2000 г. Электронный ресурс.
11. Государственный комитет Российской Федерации построительствуи жилищно-коммунальному комплексу. Справка о развитииипотечногожилищного кредитования в отдельных регионах Российской Федерации // Местное право. 2004. - №3. - С.51.
12. Концепция развития системы ипотечногожилищногокредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28. -Электронный ресурс.
13. ПриказМинфинаРФ от 22.07.2003 г. № 67н "О формахбухгалтерскойотчетности организаций" Электронный ресурс.
14. Положение побухгалтерскомуучету "Учетная политика организации" (ПБУ1/98), утвержденное приказом Минфина РФ от 9.12.98 № 60н. Электронный ресурс.
15. Положение по ведениюбухгалтерскогоучета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н. Электронный ресурс.
16. Положение по бухгалтерскому учету "Учет займов икредитови затрат по ихобслуживанию" (ПБУ15/01), утвержденное приказом Минфина РФ от 02.08.01. № 60н. Электронный ресурс.
17. Положение по бухгалтерскому учету "Учет финансовыхвложений" (ПБУ 19/02), утвержденное приказом Минфина РФ от 10.12.2002. № 126н. Электронный ресурс.
18. Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина РФ от 30.03.2001. № 26н. Электронный ресурс.
19. Международные стандарты финансовойотчетности1998: издание на русском языке. М.:Аскери- АССА, 1998. - 890 с.
20. Абрамов, В.Страхованиезаложенного имущества/ В. Абрамов // Закон.2003.-№2.-С. 117-118.
21. Аббасова, И.Ипотека: дорого да мило? / И. Аббасова // Новый город.2004. 2 февраля, № 31. - С. 2-3.
22. Авдийский, М.И. Система казенных банков дореволюционной России/ М.И. Авдийский//Банковскиеуслуги. 2002. - №6. - С. 31-36.
23. Апрелев, К.Н. Оценка недвижимости и новое положение олицензированиириэлтерской деятельности/ К.Н. Апрелев //Жилищноеправо. 2001. -№1. - С. 60-64.
24. Астахов, В.П. Теория бухгалтерского учета/ В.П. Астахов. Ростов н/Д.: Изд. центр "МарТ". -2002. - 448 с.
25. Артемьева, Н.В. Удостоверение договоров об ипотекеземельныхучастков и прав аренды на них / Н.В. Артемьева // Нотариус. 2004. - № 4. - С. 17-22.
26. Ахвеледиани, Ю.Т.Ипотечноестрахование в России / Ю.Т. Ахвеледиани //Страховоедело. 2004. - № 5. - С. 36-41.
27.Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело: учеб. Пособие для вузов/ И.Т. Балабанов. М.: ПИТЕР, 2002. 185 с.
28. Барановский, И.М. Как взять в банкеипотечныйкредит? / И.М. Барановский //Главбух. 2004. - № 14. - С. 93-105.
29. Бахметьева, Ю.М. Становление системы ипотечногокредитованияв России / Ю.М. Бахметьева // Уровень жизни населения регионов России. 2004. - №4. - С. 60-65.
30.Бесфамильная, J1. Управление рисками и страхованиеипотечнойдеятельности/ JI. Бесфамильная// Страховое дело. 2001. - №1. - С.7-11.
31.Богатин, Ю.В. Инвестиционный анализ/ Ю.В.Богатин, В.А. Швандар. -M.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 286.
32. Бочаров, В.В. Финансовый анализ/ В.В. Бочаров. СПб: Питер, 2001. -240 с.
33.Брызгалин, A.B. Бухгалтерский учет иналогообложениехозяйственных договоров / A.B. Брызгалин, В.Р.Берник, А.Н. Головкин. М.: Аналитика-пресс, Академия, 1997. - 176 с.
34.Веремейкина, В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования/ В.Д. Веремейкина // Банковские услуги.2002. №4. с. 20-28.
35. Габдрахманов, И. Комиссия "Единой России" предлагает унифицировать налогообложениеипотекии долевое участие встроительствепутем отмены НДС в отношении ипотеки / И. Габдрахманов //Аудит. №4. -С.2.
36. Гарипова, 3.JL Рынокжилищнойипотеки: развитие специальных кредитных институтов/ 3.JI. Гарипова //Банковскоедело. 2004. - № 1. -С. 20-24.
37.Горемыкин, В.А. Недвижимость: регистрация прав исделок, ипотечное кредитование. В схемах / В.А.Горемыкин, Э.Р. Бугулов. изд. 2-е, стереотипное. - М.: "Филинъ". - 1999. - 144 с.
38. Горохов, Д.Б. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (земельныйучасток) и сделок с ним/ Д.Б. Горохов// Законодательство и экономика. 2002. - №7. - С. 1018.
39. Государственная регистрация прав нанедвижимость: проблемы регистрационного права. Текст. / под ред. А.Р.Кирсанова М.: Ось-89,2003. 528 с.
40.Грузинов, В.П. Экономика предприятия: учеб. пособие. / В.П.Грузинов, В.Д. Грибов. 2-е изд., доп. - М.:Финансыи статистика, 2001. - 208 е.: ил.
41.Гуккаев, В.Б. Производство: налоги и учет, / В.Б. Гуккаев. 2-е изд. перераб. и доп. - М.:Бератор, 2004. - 264 с.
42. Демушкина, Е. Определение правового статуса ипотечнойценнойбумаги / Е. Демушкина // Рынокценныхбумаг. 2003. - № 24. - С. 32-39.
43.Дестресс, М. Ипотека и ипотечныйкредит/ М. Дестресс //Деньгии кредит. 1995. - № 8. - С. 5-8.
44.Джаарбеков, С.М. Посреднические операции: бухгалтерский учет,налоги, право / С.М. Джаарбеков. М.: Книжный мир. - 2000. - 157 с.
45. Евстафьева, Е.М.Бухгалтерскийучет и оценка земли: учебно-практическое пособие/ Е.М. Евстафьева. М.: "Книгасервис", 2003. - 160 с.
46. Евтух, А.Т.Жилищнаяипотечная система: мировой опыт / А.Т. Евтух// Деньги и кредит. 2000. - № 10. - с.47-53.
47. Евтух, А.Т. Современная жилищнаяипотечнаясистема / А.Т. Евтух //Мироваяэкономика и международные отношения. 2000. - №7. - С. 9498.
48. Епифанов, Н. Почему буксует ипотека? / Н. Епифанов // Новый город.2004.-№88.-С.1-5.
49. Жебрун, Н. Квартира взаймы: приживется ли в России ипотека? / Н. Жербун// Социальная защита. 2002. - № 10. - С. 24-28.
50. Жилищный кредит (ипотека): учеб. пособие/ под ред. Ю.Ф.Симионова. -М.: ИКЦ "МарТ"; Ростов н/Д: Изд. центр "МарТ", 2004. 224 с.
51. Жуков, В.Н. Учет операций по ипотеке/ В.Н. Жуков// Бухгалтерский учет. 2002. - № 8. - С. 3-9.
52. Жуков, В.Н. Финансовыевложения/ В.Н. Жуков // Бухгалтерский учет. -2004. -№ 1.-С. 8-16.
53. Жуков, Е.Ф. Деньги, кредит, банки/ Е.Ф. Жуков. М.: Финансы и статистика, 2003. - 325 с.
54. Журкина, Н.Г. Ипотечное жилищноекредитованиев современных условиях: практика, проблемы/ Н.Г. Журкина// Жилищное право. 2001. - №1. - С.12-19.
55. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения/ Н.Г. Журкина//Финансы. 2002. - №6. - С. 17-19.
56. Законодательные основыриэлтерскойдеятельности. М.: Менеджер, 1995.- 400 с. - (Серия "Библиотекариэлтера").
57.Зельднер, А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / А.Г.Зельднер, В.К. Южелевский //ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. 2004. - № 8. - С. 38-49.
58.Золотогоров, В.Г. Экономический словарь / В.Г.Золотогоров, Г.Ф. Кузнецова, М.Ю. Масюк; под ред. А.И.Горанина. Минск.: Наука и техника, 1983. - 956 с.
59. Иванов, А.И. Ипотечное кредитование / А.И. Иванов. М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 2001. - 273 с.
60. Ипотека в России / под ред. A.B.Толкушкина. М.: Юристь, 2002. - 525 с. (Серия Practica).
61.Капельян, С.Н. Основы коммерческих и финансовых расчетов/ С.Н. Капельян, O.A.Левкович. Минск: НТЦ "АПИ", 1999. - 224 с.
62. Караваева, И.П. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования / И.П.Караваева // Право и экономика. -1995.-№11.-С. 46-47.
63. Кесельман, Г.М. Ипотечное жилищное кредитование / Г.М. Кесельман // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С. 27-29.
64. Ковалев, А.П. Как оценить имущество предприятия /А.П. Ковалев. М.: "Финстатинформ", 1996. - 80 с.
65.Ковалев, В.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия / В.В. Ковалев, О.Н.Волкова. М.: ПБОЮЛ М.А. Захаров, 2001. - 424 с.
66. Ковалев, В.В. Методы оценки инвестиционных проектов / В.В. Ковалев.: Финансы и статистика, 2000. 144 е.: ил.
67.Колобов, С.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития/ С.С. Колобов, В.С.Колобова. М.: "Дашкови К0", 2002.- 120 с.
68. Кормош, Ю.И. Системаипотечныхбанков в Германии / Ю.И. Кормош // Финансовое право. 2003. - № 6. - С. 44-50.
69. Котляров, М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России / М.А. Котляров //Финансы и кредит. 2004. - №17. - С.45-48.
70.Кондраков, Н.П. Бухгалтерский учет: учеб. пособие / Н.П. Кондраков. -2-е изд. перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2000. - 584 с.
71.Контонистова, Е.В. Продажа предметов залога / Е.В. Контонистова, В.В.Вайгачева// Бухгалтерский учет. 2004. - № 8. - С. 20-24.
72. Копейкин, А. Развитие ипотечного кредитования в России / А. Копейкин, Л.Стебенев, Б. Скоробогатько, И. Пенкина // Рынок ценныхбумаг. -1999.-№ 8.-С. 25-29.
73. Клюшкина, Л. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России?: слушания в Государственной Думе/ Л. Клюшкина // Журнал российского права. 2003. - №8. - С. 124-126.
74.Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учеб. пособие 1 В.А. Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева. М.: Высшая школа, - 1998. - 64 е.: ил.
75. Куликова, Л.И. Учет основных средств: современная концепция и тенденции развития / Л.И. Куликова. Казань: Изд-во КФЭИ, 2000. - 308 с.
76. Курбангалеева, O.A. Комментарий к новому плану счетов/ O.A. Курбангалеева. М.: Главбух, 2001. - 144 с.
77.Лаврушина, О.М. Деньги, кредит, банки/ О.М. Лаврушина М.: "Финансы и статистика", 1999. - 189 с.
78. Латынцев, A.B. Оформление ипотеки посредствомзакладной. Вопросы остаются/ A.B. Латынцев//Банковское дело. 2001. - № 12. - С.36-40.
79.Либкинд, Н. Оптимальное соотношение "риск-доход" приинвестированиив облигации с ипотечным покрытием / Н. Либкинд // Рынок ценных бумаг. 2004. - №17. - С. 32-34.
80. Логинов, М.П. К вопросу обюджетноймодели в России / М.П. Логинов // Деньги и кредит. 2003. - № 12. - С. 67-69.
81. Лузин, И. Международный опыт развития ипотечного кредитования / И. Лузин //Рынок ценных бумаг. 2004. - №17. - С. 28-30.
82.Маренков, Н.Л. Международные стандарты бухгалтерского учета, финансовой отчетности иаудитав российских фирмах: учеб. пособие/ Н.Л.Маренков, Т.Н. Веселова. изд. 5-е. - М.: Едиториал УРСС, 2004. -200 с.
83.Маркарьян, Э.А. Инвестиционный анализ: учеб. пособие / Э.А.Маркарьян, Г.П. Герасименко. М.: ИКЦ "МарТ", 2003. - 96 с.
84.Маркарьян, Э.А. Финансовый анализ: учеб. пособие / Э.А. Маркарьян, Г.П.Герасименко, С.Э. Маркарьян. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2002. - 224 с.
85. Матюхин, Г.Г. Ипотека. От истории к современности/ Г.Г. Матюхин// Банковское дело. 2003. - № 1.- С. 10-12.
86. Матюхин, Г.Г. Ипотека. Московский опыт/ Г.Г. Матюхин// Банковское дело. 2003.-№2.- С. 18-20.
87. Матюхин, Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы / Г.Г. Матюхин// Банковское дело. 2003. - №3. - С. 25-27.
88. Матюхин, Г.Г. Ипотека: теория и практика/ Г.Г. Матюхин // Банковское дело. 2003. - №4. - С. 17-20.
89. Матюхин, Г.Г. Ипотека:монополияили конкуренция/ Г.Г. Матюхин// Банковское дело. 2003. - № 5. - С. 12-14.
90.Медведев, М.Ю. Аукционы: подготовка, проведение, судебные споры: справ. / М.Ю. Медведев, A.M.Насонов, O.A. Ручка / под ред. К.А. Алакпарова М.: Юридический дом "Юстицинформ", 2003. - 240 с.
91.Мелкумов, Я.С. Экономическая оценка эффективностиинвестицийи финансирование инвестиционных проектов / Я.С. Мелкумов. М.:ИКЦ"ДИС". - 1997.- 160 с.
92. Минц, В. Готовлизингарынок ?. Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищногофинансирования/ В. Минц// Рынок ценных бумаг. 2002. - №4. - С. 20-24.
93. Миронов, М.Ценныебумаги на рынке недвижимости: то густо, то пусто/ М. Миронов //Рынок ценных бумаг. 2002. - № 15. - С.19-21.
94. Мишин, Ю.А.Управленческийучет: управление затратами и результатами производственной деятельности: монография/ Ю.А. Мишин. М.: Издательство "Дело и Сервис". - 2002. - 176 с.
95. Мюллер, Г. Учет: международная перспектива: пер. с англ. / Г. Мюллер X.,ГернонГ. Миик. 2-е изд., стереотип. - М.: Финансы и статистика, 1996.- 136 с.
96. ЮО.Нарежный, В.В. Учет и налогообложение операций по обеспечениюобязательств/ В.В. Нарежный. М.: ЗАО Издательский дом "Главбух", 2002.- 192 с.
97. Никитин, A.B. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ A.B. Никитин// Жилищное право. 2002. - № 6. - С.28-66.
98. Нилдз, Б. Принципы бухгалтерского учета: пер. с англ./ Б. Нилдз, X. Андерсон, Д.Колдуэлл. 2-е изд., стереотип. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 496 с.
99. Новоселова, JI.A.Процентыпо денежным обязательствам/ JI.A. Новоселова. 2-е изд. испр. и доп. - М.: "Сатут". - 2003. - 192 с.
100. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: под ред. H.H. Рогожиной. М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.- 128 с.
101. Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования/ И.В. Павлова//Деньги и кредит. 2003. - №3. - С. 57-62.
102.Палий, В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: учеб./ В.Ф. Палий. М.:ИНФРА- М. - 2003, 472 с.
103. Палий, В.Ф. Финансовые операции / В.Ф. Палий. М.: Бератор - Пресс, 2003.-216 с.
104. Палий, В.Ф. Организацияуправленческогоучета / В.Ф. Палий. М.: Бератор - Пресс, 2003. - 224 с.
105. Пастухова, Н. Использование ценных бумаг какинструментарефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов / Н. Пастухова // Рынок ценных бумаг. 2001. - №6. - С. 66-72.
106. Ю.Патрушина, С.М. Информационные системы в бухгалтерском учете: учеб. пособие/ С.М.Патрушина. М.: ИКЦ "МарТ", 2003. - 368 с.
107.Печатникова, С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования / С.М. Печатникова// Экономикастроительства. 2001. - № 1. - С.21-31. - ISSN 0131-7738.
108. Печатникова, С.М. Особенности ипотечного жилищного кредитования в России / С.М. Печатникова// Экономика строительства. 2001. - №6. -С.20-32.
109. ИЗ.Пиркина, И.И. Ипотечное кредитование/ И.И. Пиркина// Финансы. -2001. №1. - С.75-76. - ISSN 0869-446Х.
110. Подхолзин, Б.А. Договоры,обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. М.: Издательство "Ось-89", 2002. - 592 с.