Патиченко Оксана Миколаївна Конструктивно-географічні засади нор­мативної грошової оцінки земель населених пунктів з ви­користанням геоінформаційних технологій

Краткое описание

Патиченко Оксана Миколаївна, науковий співробітник, провідний інженер-землевпорядник (за суміщенням посад) архітектурно-планувальної майстерні № 3 ДП «Український державний НДІ проектування міст «ДІПРОМІСТО» імені Ю. М. Білоконя»: «Конструктивно-географічні засади нор­мативної грошової оцінки земель населених пунктів з ви­користанням геоінформаційних технологій» (11.00.11 - кон­структивна географія і раціональне використання природних ресурсів). Спецрада Д 26.001.07 у Київському національному університеті імені Тараса Шевченка

Національний університет біоресурсів і природокористування України
Міністерство освіти і науки України
Київський національний університет імені Тараса Шевченка
Міністерство освіти і науки України
Кваліфікаційна наукова
праця на правах рукопису
ПАТИЧЕНКО ОКСАНА МИКОЛАЇВНА
УДК 911.9:(332.6+71)
ДИСЕРТАЦІЯ
КОНСТРУКТИВНО-ГЕОГРАФІЧНІ ЗАСАДИ
НОРМАТИВНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ
ПУНКТІВ З ВИКОРИСТАННЯМ ГЕОІНФОРМАЦІЙНИХ
ТЕХНОЛОГІЙ
11.00.11 – конструктивна географія і раціональне використання
природних ресурсів
Подається на здобуття наукового ступеня кандидата географічних наук
Дисертація містить результати власних досліджень. Використання ідей,
результатів і текстів інших авторів мають посилання на відповідне джерело
_________________ / О. М. Патиченко
Науковий керівник – Ковальчук Іван Платонович,
доктор географічних наук, професор
Київ - 2018 р.

ЗМІСТ
ВСТУП................................................................................................................... 19
РОЗДІЛ 1. НАУКОВІ ЗАСАДИ ОЦІНЮВАННЯ ЗЕМЕЛЬ
НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ................................................................................... 27
1. 1. Концептуальні положення і підходи до оцінювання земель населених
пунктів на різних етапах розвитку держави....................................................... 27
1.2. Законодавче та критеріальне забезпечення нормативної грошової оцінки
земель населених пунктів..................................................................................... 44
1.2.1. Законодавча база нормативної грошової оцінки земель населених
пунктів................................................................................................................. 44
1.2.2. Нормативно-критеріальне забезпечення нормативної грошової оцінки
земель населених пунктів. ................................................................................ 48
1.3. Спільні риси та відмінності методології оцінювання земель в Україні і
країнах світу........................................................................................................... 53
Висновки до розділу 1 .......................................................................................... 60
РОЗДІЛ 2. МЕТОДИКА ТА АЛГОРИТМИ ОЦІНЮВАННЯ ЗЕМЕЛЬ
НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ................................................................................... 63
2.1. Чинники формування диференціальної земельної ренти в населених
пунктах (містобудівної ренти). ............................................................................ 63
2.2. Методика та алгоритми оцінювання земель населених пунктів (без
земель сільськогосподарського призначення). .................................................. 67
2.2.1. Методика розрахунку нормативної грошової оцінки земель населених
пунктів................................................................................................................. 67
2.2.2. Методика та алгоритми розрахунку географічної складової
містобудівної ренти – коефіцієнта КМ............................................................ 69
2.2.3. Алгоритм розрахунку нормативної грошової оцінки земель населених
пунктів (крім земель сільськогосподарського призначення)........................ 72
2.3. Засади і напрями удосконалення алгоритму розрахунку нормативної
грошової оцінки земель населених пунктів (крім земель
сільськогосподарського призначення)................................................................ 73
17
2.3.1. Удосконалення алгоритму розрахунку нормативної грошової оцінки
одного квадратного метра земельної ділянки................................................. 73
2.3.2. Удосконалення алгоритму розрахунку географічної складової
містобудівної ренти на регіональному рівні.................................................. 78
2.4. Особливості формування містобудівної ренти на локальному рівні та
удосконалення її розрахунку................................................................................ 79
Висновки до розділу 2. ......................................................................................... 95
РОЗДІЛ 3. КОНСТРУКТИВНО-ГЕОГРАФІЧНІ ЗАСАДИ
ФОРМУВАННЯ ДИФЕРЕНЦІАЛЬНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕНТИ В
НАСЕЛЕНИХ ПУНКТАХ УКРАЇНИ............................................................. 98
3. 1. Населений пункт як елемент системи розселення та об’єкт нормативної
грошової оцінки..................................................................................................... 98
3.2. Класифікації населених пунктів як чинник впливу на формування
вартості їхніх земель. .......................................................................................... 103
3. 3. Удосконалення класифікацій населених пунктів як підстава покращення
методики нормативної грошової оцінки їхніх земель..................................... 108
3.3.1.Удосконалення підходу до показника категорії чисельності населення,
як фактора формування НГО.......................................................................... 108
3.3.2. Удосконалення класифікації населених пунктів за чисельністю
населення. ......................................................................................................... 110
3.3.3. Удосконалення диференціації розрахунку НГО з урахуванням їх
адміністративного статусу. ............................................................................. 113
3.3.4. Удосконалення диференціації НГО з урахуванням їх місця в
загальній системі розселення.......................................................................... 114
3.4. Територія населеного пункту – базис нормативної грошової оцінки його
земель.................................................................................................................... 115
Висновки до розділу 3. ....................................................................................... 128
РОЗДІЛ 4. ЗАСТОСУВАННЯ ГЕОІНФОРМАЦІЙНОКАРТОГРАФІЧНИХ МЕТОДІВ І ТЕХНОЛОГІЙ ДЛЯ ОПТИМІЗАЦІЇ
ВИКОРИСТАННЯ ТЕРИТОРІЙ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ.................... 130
18
4.1. Географічні інформаційні системи - інформаційна база організації
територій. ............................................................................................................. 130
4.2. Земельно-інформаційні моделі нормативної грошової оцінки земель
населених пунктів – інструмент моніторингу й управління функціонуванням
урбосистем. .......................................................................................................... 135
4.3. Геоінформаційне моделювання нормативної грошової оцінки на
внутрішньоміському рівні формування диференціальної містобудівної ренти.
............................................................................................................................... 139
4.3.1. Землеоцінювальне структурування земель населеного пункту в НГО.
............................................................................................................................ 140
4.3.2. Врахування адміністративно-територіального поділу населених
пунктів в їх землеоцінювальному структуруванні....................................... 145
4.3.3. Удосконалення картографічного зображення схеми економікопланувального зонування................................................................................ 154
4.4. Геоінформаційне моделювання нормативної грошової оцінки на
локальному рівні формування диференціальної містобудівної ренти .......... 155
4.5. Геоінформаційне моделювання нормативної грошової оцінки земель
малих населених пунктів.................................................................................... 160
4.5.1. Особливості визначення нормативної грошової оцінки земель малих
населених пунктів............................................................................................ 160
4.5.2. Геоінформаційне моделювання кварталів грошової оцінки земель
малих населених пунктів. ............................................................................... 166
4.6. Інтегрування даних НГО в систему державного земельного кадастру і
містобудівного кадастру..................................................................................... 172
Висновки до розділу 4 ........................................................................................ 177
ВИСНОВКИ ....................................................................................................... 182
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ...................................................... 185
ДОДАТКИ........................................................................................................... 210

Список литературы

ВИСНОВКИ
1. В результаті виконаних конструктивно-географічних досліджень
проблеми НГО земель поселень встановлено, що вартість земель населених
пунктів як елементів єдиної системи розселення формується під впливом
географічної складової диференціальної земельної ренти (містобудівної ренти)
на трьох рівнях – регіональному, внутрішньоміському і локальному.
Визначення чинників НГО на внутрішньоміському і локальному рівнях
відбувається із застосуванням ГІС-технологій, а їх відображення – із
застосуванням картографічних методів. Проведений аналіз нормативнометодичної бази НГО свідчить про її невідповідність вимогам часу.
Тому автором обґрунтовано напрями удосконалення конструктивногеографічних засад НГО, реалізація яких наблизить її до вимог часу і зробить
прозорою та зрозумілою. З цих позицій у дисертації :
 розкрито сутність понять «локальні фактори», множників географічної
складової містобудівної ренти – коефіцієнтів КМ1, КМ2, КМ3;
 розкрито особливості розрахунку окремих критеріїв НГО, а саме:
необхідність врахування показника забудованої (оцінюваної) території при
розрахунку вартості одного кв. м. земельної ділянки, у грн. (ЦН) за діючою
методикою і за дохідним підходом;
 розкрито порядок розрахунку коефіцієнтів локальних факторів оцінки
(позитивних і негативних);
 обґрунтовано алгоритм розрахунку НГО;
 узгоджено викладення критеріїв НГО у Методиці і Порядку,
удосконалено окремі вимоги Стандарту.
2. На основі конструктивно-географічного аналізу особливостей
формування вартості земель в малих міських поселеннях обґрунтовано
доцільність їх диференціації за чисельністю населення та врахування
оптимізованої класифікації у нашій моделі нормативної грошової оцінки земель
цих поселень.
183
3. Обґрунтовано доцільність базування розрахунку вартості одного кв. м.
земель населених пунктів на показниках постійного їх населення станом на
початок року розроблення НГО. Встановлено, що невизначеність у нормативнометодичних джерелах категорії населення за місцем проживання (наявне чи
постійне) безпідставно може збільшити або зменшити вартість земель
населених пунктів різних категорій від 0,2 до 0,5 раз.
4. В роботі доведено, що регіональний рівень формування
диференціальної містобудівної ренти повинен враховувати:
 адміністративний статус не лише міст, а й селищ районного
підпорядкування;
 відмінності в містобудівному розвитку малих населених пунктів, які
зумовлюють додаткову диференціацію вартості земель населених пунктів з
чисельністю населення від 10 до 20 тис. осіб. Її доцільно оцінювати за
допомогою коефіцієнта КМ1Н=1,1.
5. Вперше картографічні твори – геопросторові моделі НГО – розглянуто
як інструмент забезпечення раціонального використання земельних ресурсів
населених пунктів України. Здійснено їх поділ за відображенням
диференціальної містобудівної ренти на: 1) картосхеми на внутрішньоміському
рівні; 2) картосхеми на локальному рівні.
З метою формування цілісної національної бази геоданих запропоновано
алгоритм використання засобів ГІС-технологій в НГО на етапі економікопланувального зонування (без внесення похибки до розрахунку зонального
коефіцієнта КМ2) та врахування адміністративно-територіального устрою:
адміністративних районів у містах; кадастрового поділу в межах населених
пунктів. За результатами досліджень удосконалено картосхеми формування
диференціальної містобудівної ренти на внутрішньоміському і локальному
рівнях.
6. Для диференціації розрахунку НГО в малих населених пунктах під
впливом прояву локальних факторів оцінки запропоновано (із застосуванням
184
ГІС-моделювання) виділяти дрібнішу територіальну оцінювальну одиницю –
квартал грошової оцінки і розраховувати вартість земель в її межах. За
результатами розрахунків укладається картограма «Схема грошової оцінки
земель населеного пункту».
7. З метою узгодження структури баз даних НГО, державного земельного
кадастру і містобудівного кадастру, яке сприятиме обміну геопросторовими
даними між цими кадастровими системами :
 в НГО враховано адміністративно-територіальний устрій населених
пунктів (адміністративні райони у містах, кадастрове зонування);
 в електронному документі НГО удосконалено структуру баз даних
локальних факторів оцінки;
 з Переліку класів об’єктів містобудівного кадастру запропоновано
видалити кодування локальних факторів НГО, бо їм вже було надано коди у
тому ж МК як містобудівним обмеженням