Лазарова Лариса Борисовна. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России

Краткое описание

Лазарова Лариса Борисовна. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России : диссертация ... доктора экономических наук : 08.00.10, 08.00.05 / Лазарова Лариса Борисовна; [Место защиты: С.-Петерб. гос. ун-т]. - Санкт-Петербург, 2007. - 331 с. : ил. РГБ ОД, 71:07-8/638

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. Теоретико-методологические принципы исследования ипотечного жилищного
кредитования 15
1.1. Понятие жилищного рынка и факторов, определяющих его развитие 15
1.2. Методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием 55
13. Проблемы обеспечения населения жильем в зарубежных странах и способы их решения 65
ГЛАВА 2. Финансово-экономическая сущность и значение ипотечного жилищного кредитования 89
2.1. Исторические этапы развития и становления ипотечного жилищного кредитования в России 89
2.2. Экономическое содержание ипотечной системы .... 116
ГЛАВА 3. Система ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях хозяйствования 150
3.1. Анализ и специфика развития ипотечного жилищного кредитования в регионах 151
3.2. Роль Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в системе ипотечного кредитования 181
ГЛАВА 4. Система ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах 206
4.1. Особенности ипотечного жилищного кредитования в США 206
4.2. Опыт ипотечного жилищного кредитования в Германии и объединенной Европе ЗАКЛЮЧЕНИЕ 297
Библиография 306
Приложение 1 326
Приложение 2329

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосылкой формирования национального жилищного рынка является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачеты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема). В настоящее время приоритет отдан системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности хозяйств и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой, - неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то, что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как
залогом выступает недвижимость). В России ипотечное жилищное кредитование ещё не получило должного развития.
Необходимо исследоватья, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной, ментальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;
отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Опыт зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в воспроизводящуюся самофинансируемую систему, которая формирует и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки дляразвитиямассового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
В научной литературе ипотечное кредитование исследуется в основном под углом зрения рынка ценных бумаг или с позиции особенностей организации банковской деятельности. Ипотечное кредитование редко увязывается с особенностями и состоянием жилищного рынка в переходных экономиках.
Отмеченные проблемы послужили основой выбора темы диссертации.
Цели и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является исследование функционирования жилищного и ипотечного рынков, как России, так и развитых зарубежных стран, определение методологических и теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, направленных на совершенствование финансового управления системой ипотечного жилищного кредитования.
В связи с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
1. Раскрыть социально-экономическую сущность понятия «жильё».
2. Дать оценку состояния жилищного рынка и на основании этого охарактеризовать жилищную систему, адекватную условиям рыночного ведения хозяйства и способную удовлетворить жилищные потребности населения страны.
3. Выявить сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования и на этой основе уточнить понятие ипотечного жилищного кредита.
4. Определить методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.
5. Исследовать этапы развития и становления ипотечного кредитования в России и на этой основе дать обоснование понятию
системы ипотечного жилищного кредитования, определить тенденции ее развития в современных условиях.
6. Выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, сдерживающие развитие жилищного и ипотечного рынка, дать рекомендации по совершенствованию правового регулирования ипотечных отношений.
7. Провести сравнительный анализ организации ипотечного кредитования в зарубежных странах.
8. Обобщить региональные программы ипотечного кредитования и на этой основе предложить рекомендации по совершенствованию их деятельности.
9. Дать оценку деятельности АИЖК и предложить альтернативный механизм взаимодействия с субъектами ипотечного рынка.
Объектом исследованиявыступает жилищный и ипотечный рынок.
Предмет исследованиясостоит в исследовании отношений, возникающих в процессе взаимодействия ипотечного и жилищного рынка России.
Методологическая и теоретическая база исследованияпостроена на принципе отражения. Конкретные методы познания связаны с анализом от общего к частному (дедукции), группировкой и статистической обработкой материала, детализацией итоговых показателей, сравнительным анализом. В связи с этим использовались работы Н.Д. Колесова, Ю.В. Кузнецова, Ю.А. Маленкова, И.И. Сигова, Б.И. Соколова и др.
Теоретическая база исследования включает труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного жилищного кредитования.
Вопросы ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах отечественных ученых: Н.Г. Антонова, Г.Н. Белоглазовой, А.Т. Евтуха, С.С. Колобова, Н.Ф. Костецкого, В.А. Кудрявцева, О.И. Лаврушина, Е.А. Лебедева, С.Н. Максимова, В.В. Меркулова, О.В. Мотовилова, И.В. Павловой, Г.С. Панова, Е.Б. Покопцевой, Л.И. Рябченко, Ю.Ф. Симионова, Е.И. Тарасевича, А.Н. Ужегова, И.А. Федулова, М.Х. Халиловой, Г.Р. Хисамутдинова, Г.А. Цыплина, В.А. Челнокова, Е.Б. Ширинской, В.И. Яхимовича и др.
При разработке основных положений финансово-инвестиционного инструментария были изучены и обобщены положения, выдвигавшиеся в трудах зарубежных экономистов, среди них Р. Брейли, Л. Дж. Гитман, Дж. А. Гордон, Э. Коттер, В. Лексис, С. Майерс, Ж. Матук, П. Роуз, Ф. Синки-мл., Т. Стейнметц и Ф. Уитт, Р.С. Уилсон и Ф.Дж. Фабоцци, Дж. Фридман и Н. Ордуэй, У.Ф. Шарп, и др.
В ходе подготовки диссертации были детально проработаны нормативные и законодательные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеративном и региональных уровнях. Были изучены статистические данные, материалы конференций, публикации периодической печати.
Научная новизнасостоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынка, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.
В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:
I. Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных
подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором должна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.
2. Сформировано представление о содержании категории «жилищная система», которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.
Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:
законодательное закрепление статуса «доходных домов»;
налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;
установление норм арендной платы;
субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);
лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
3. Уточнено понятие ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на долгосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
4. Определена сущность банковского ипотечного кредита, позволяющая не относить его к потребительскому виду кредитования по комплексу признаков, включающих:
объект кредитования;
залог по кредиту (только недвижимое имущество);
длительный срок кредитования;
форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
возникновение отношений долгосрочного инвестирования.
5. Разработана концепция организационно-технологического базиса воспроизводства рынка жилья в качестве методологической основы системы ипотечного жилищного кредитования.
6. Предложена авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования» в качестве части национальной социально-экономической системы, включающей совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.
7. Предложен механизм участия государства и использования бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально незащищенной категории граждан с помощью создания нового субъекта ипотечной системы -ссудо-сберегательных касс, включающий:
законодательное установление премий по депозитным счетам ССК (средства на данные цели должны быть выделены из бюджетов разных уровней);
проценты по депозитам, премии не должны облагаться налогами;
проценты по депозитам и проценты по кредитам должны быть стабильны;
сбережения ССК должны быть включены в систему страхования вкладов;
клиент при выполнении договорных обязательств по истечении определенного срока должен иметь право снять вклад.
Отличительной чертой данного механизма является переориентация бюджетных средств с программы индивидуальной помощи к поддержке ссудосберегательных касс, что позволяет охватить значительный круг реципиентов.
8. Классифицированы на основе использования бюджетных средств современные ипотечные программы, действующие на федеральном и региональном уровне. Они различаются по уставному капиталу региональных операторов, по уставному капиталу жилищных ипотечных фондов, по строительству жилья по ипотечной программе, по долгосрочности займов, по специфике кредитования строительства жилья в сельской местности с погашением кредитов в натуральной форме, по институтам аренды жилья с правом выкупа.
9. Систематизированы финансовые источники ипотечного кредитного жилья. К ним отнесены: средства федерального регионального и местного бюджетов и жилищных фондов, средства АИЖК, средства банков, средства коммерческих организаций, средства от выпуска облигаций, обеспеченных залогом закладных на региональном уровне, средства ипотечных ПИФов.
10. Введен новый организационно-финансовый механизм рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, упраздняющий деятельность региональных операторов. Договоры рефинансирования ипотечных кредитов предлагается заключать напрямую между АИЖК и
банками. Рефинансируемые кредиты д